안녕하세요
완대장입니다!
최근 2호기를 진행하며 받았던 매물 코칭 내용에 대한 후기를 고민 하던 중 아래와 같은 기사들이 눈에 들어왔습니다.
기사에 따르면
· 수도권 평균 대출 잔액 - 40대 : 약 1억 4천만원, 30대 : 약 1억 2천만원, 통계 작성 이후 최대치 기록
· 서울 평균 대출 잔액 - 40대 : 약 1억 5천만원, 30대 : 약 1억 3천만원
· 평균 대출 잔액이 많은 연령대가 과거에는 5~60대 → 이제는 40대가 1위, 30대가 2위
3040의 평균 대출액이 지속적으로 증가해왔고 그 이유는 집값 상승기와 겹친 주담대 활용도가 많아졌다고 볼 수 있습니다. 최근 결혼이나 자녀가 늘면서 내집마련을 하려는 회사 동료나 지인들을 봐도 이러한 이야기들을 종종 들을 수 있습니다.
“한 번 사는 내 집인데 지금 영끌 안하면 더 뒤쳐지는 것은 아닐까요?”
“대출 더 막히기 전에 더 좋은 걸 사야 할 것 같은데 영끌중이에요” 등등
주담대 뿐만 아니라 신용 대출과 마통, 2금융권까지 기웃거리며 자신의 한도를 맥스로 꽉꽉 채우려고 생각하는 것 같습니다. 특히 임장을 다니고 동료분들과 이야기를 나누다 보면 1호기 이후 부족한 자금을 메우기 위해 대출을 적극 활용하려는 분들의 이야기도 많이 듣게 됐습니다. 그리고 부끄럽지만 사실 그게 저의 이야기입니다. 저 역시 대출의 유혹에서 자유롭지 못했던 순간이 있었습니다.
2호기를 진행하는 과정에서 가장 큰 유혹은 조금만 더 대출을 끌어쓰면 더 좋은 물건을 살 수 있다는 생각이었습니다. 마치 아반떼를 사러 갔다가 그랜저를 사고 나온다는 웃픈 이야기처럼요.
저의 초기 예산은 안정적으로 현금 흐름을 운영하고 리스크를 대비 할 수 있는 1억대 수준의 예산(현금 only) 이었습니다. 하지만 매임을 하고 상급지 물건들을 보게 되면 머리속에 계속 이런 생각만 가득했습니다.
“ 아.. 1억이면 좀 더 새 물건 살 수 있을 텐데.. 어짜피 오르지 않을까? 나중에 팔기 더 좋지 않을까?”
“ 진짜 5천만 더 가져와도 맘에드는 걸 살 수 있을 것 같은데… 대출 이자 해도 월에 얼마 안되지 않을까?”
이런 생각들이 물건이 날아가는 상황과 맞물려 조급함까지 생기니 더 예산이 부족한 제 상황을 탓하게 되더라고요. 동료들이 투자 얼마로 하실거냐고 물어보면 마치 풀 대출을 사용한 예산이 마치 저의 원금인 것처럼 얘기하는 제 모습을 보기도 했습니다.
저는 결국 제가 활용할 수 있는 모든 대출을 영끌 + 더 저렴한 월세 이동까지 고려하면서 3억원대 중후반의 상급 물건 위주로 보게 되었습니다. 조금 무리해서라도 지금이 기회 아닌가?!! 가야하는 것 아닌가? 라는 생각과 함께 모든 대출 상황을 스스로 다 커버할 수 있을 것이라는 오만과 함께 말이죠. 집값이 더 오른다던데 대출 이자쯤은 충분히 감당할 수 있다는 막연한 낙관론에 젖어 있었던 것입니다.
하지만 자향 튜터님의 진단은 냉정했습니다.
매물 코칭을 통해 제 투자 계획의 위험성을 돌아보게 하셨고, 대출을 과도하게 활용하는 투자가 왜 치명적인 리스크를 안고 있는지 깊이 깨닫게 되었습니다. 코칭을 받는 순간 만큼은 튜터님의 말씀이 머리로는 이해 됐지만, 제가 고른 물건외에는 다른 대안이 없다고 생각이 들게 되면서 절박한 마음에 튜터님께 ‘제발 안될까요…?’ 까지 땡깡도 부렸습니다… (부끄럽…죄송합니다 튜터님..) 하지만 튜터님은 왜 생각을 달리 해야하는지 꼭 필요한 말씀을 해주셨습니다.
우리는 왜 과도한 대출을 사용한 투자를 조심해야 할까요?
1. 금리 변동성과 시장 하락기 대응력이 낮아집니다.
튜터님께서는 투자 자산을 늘릴 때 대출 의존도가 높아지면 예상치 못한 외부 충격에 매우 취약해진다고 말씀해주셨습니다. 최근 직전까지는 금리가 동결되었지만, 확실히 예전보다 금리 상승에 대한 시장 분위기가 형성되어있고 이로 인해 매달 나가는 이자와 원리금 부담이 계획 한 것보다 더 커질 수 있음을 조심해야합니다. 또한 외벌이 상황이나 자녀 계획, 예상치 못한 목돈 지출 등을 고려한다면 대출 이자가 조금만 올라도 저 뿐만 아니라 가족들의 생활 여력까지도 압박을 받을 수 있습니다.
2. 영끌 습관화와 대출에 대한 감각이 무뎌집니다
사실 2년 전 저의 1호기도 자향 튜터님께 코칭을 받았었고, 연 저축액 고려해서 소액으로 대출을 받는것까지는 감수하고 진행을 했었습니다. 1호기를 할 당시의 마음만 해도 투자만 하고 나면 바로 대출 부터 갚아야지!! 라고 생각했었는데… 그 결과는…? 아직도 못… 안 갚고 있고 그 돈을 또 2호기로 투자할 생각을 했었습니다.
대출을 통한 투자로 공격적인 패턴이 형성된다면, 앞으로의 투자에서도 이런 성향을 되돌리기가 쉽지 않다고 얘기해주셨습니다. 튜터님들과 많은 선배님들이 얘기해주신 역전세 리스크 또는 보유세/양도세 등을 고려했을 때를 대비한 리스크 관리가 필요하고, 그 관리는 내 그릇에 맞는 투자를 하는 것입니다. 때로는 적정한 대출이 투자의 거름이 될 수도 있지만, 투자의 필수조건이라는 생각은 버려야 합니다.
튜터님도 이 부분에 대한 경계심을 가져야 한다고 말씀 주셨습니다. 막상 투자가 끝나거나 수익이 생기면 대출 원금을 상환하지 않고 현금 확보를 위해 우선순위가 바뀌는 경우가 많다고 말이죠. 누군가에게는 이러한 투자가 아주 우연히 좋은 결과를 내서 다행일 수 있지만, 우리는 평생 이 투자를 지속해야하는 투자자로서 리스크에 대한 원칙을 가지고 초기부터 확고하게 세워야 함을 강조해주셨습니다. 즉, 투자에 있어 습관적인 대출의 의존도를 줄여가야 합니다.
3. 가족들의 삶 / 주거 질의 하락
현재도 월세를 살고 있지만, 보증금으로 깔고 있는 돈이 또 너무 아쉬운 마음이 들었습니다. 그래서 그 보증금을 더 꺼내쓰고 싶은 마음이 강했었고 그렇게 된다면 지금보다는 더 아쉬운 매물로 가거나, 월 현금 흐름이 더 부담이 될 수 있는 상황이긴 했습니다. 이번 투자가 마지막이 아니고 앞으로 가족들과 함께 안정적인 투자를 위해서는 적정 수준의 거주 환경을 확보하는 것도 중요함을 튜터님께서는 강조해주셨습니다. 제 스스로도 월세 보증금까지 털어서 모든 예비금을 0원으로 만드는 이 상황이 향후 어려움을 만났을 때, 여유자금이 없다는 심리적 부담으로 느껴지기도 했습니다.
매물 코칭을 통해 얻은 결론은 [내 그릇에 맞는 투자가 최선이다] 였습니다. 무리한 대출을 당기려던 원 계획은 결국 일어날 수도 있는 리스크에 대한 무지이며, 저를 위험에 빠뜨릴 수도 있는 선택이 되었을 것입니다. 그래서 저는 결국 튜터님의 말씀대로 투자 예산대를 1억 이상 낮추어 다시 단지를 찾으려고 노력했습니다. 당연히 좋은 것이 좋을 수도 있지만, 내 자산 규모에 맞는 물건중에서도 투자 가치가 우수한 물건들이 있을 것입니다. 진짜 투자를 하지 못하고 부족한 자금을 탓하던 제 자신을 돌아보는 시간이기도 했습니다.
월부에 오래 있다보니 수익률이 높은 투자자보다 시장에서 끝까지 살아남은 투자자가 결국 부자가 된다고 배웠습니다. 아무도 시장을 예단할 수는 없지만 지금 시장 분위기에 휩쓸려 남들도 받으니까 나도 받겠다는 생각은 위험할 수 있다고 생각합니다. 잠시 멈춰 서서 스스로에게 물어보는 시간이 꼭 필요합니다.
마지막으로 이번 기회를 통해 튜터님이 제게 주셨던 위의 당부처럼 안전하고 확실하며 원칙에 부합하는 투자자로 성장해 나가야겠습니다. 함께 하는 여러분들도 어떤 변화가 온다 하더라도 흔들리지 않는 현명한 투자자로 오래오래 함께 성장해 나가기를 진심으로 응원합니다!!
감사합니다.
