토허제에서 세입자 있는 집, 살 수 있다고 끝이 아닙니다! 꼭 알아야 할 5가지

안녕하세요. 적적한투자입니다.

"어? 이 집은 다른 매물보다 가격이 저렴하네?"

최근 내집마련을 준비하면서 매물을 찾아보신 분들이라면 이런 경험이 있으실 겁니다.

마음에 드는 단지를 발견해 매물을 살펴보는데, 같은 단지의 다른 매물보다 층도 괜찮고 가격도 상대적으로 저렴한 집이 있습니다.

그런데 부동산에 문의해보니 세입자가 거주하고 있는 집이라고 합니다.

여기서 고민이 시작됩니다.

“토허제에서는 직접 들어가 살아야 한다던데, 이런 집도 살 수 있는 걸까?”

“세입자가 나갈 때까지 기다려도 되는 걸까?”

"그런데 대출은 얼마나 받을 수 있지?"

사실 이런 질문에 대한 답은 1년 전과 지금이 다를 수 있습니다.

2025년 10월, 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 확대된 이후 집을 살 때 적용되는 규칙이 여러 차례 달라졌기 때문입니다.

예전에는 살 수 없었던 조건의 집도 지금은 매수할 수 있고, 반대로 매수할 수 있더라도 대출이나 실거주 요건 때문에 확인해야 할 것들이 있습니다.

특히 내집마련은 큰돈이 들어가는 결정인 만큼, 달라진 규정을 정확히 알지 못한 채 계약했다가는 예상했던 대출이 나오지 않거나 계획했던 시기에 입주하지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다.

오늘은 지난 1년 동안 달라진 토허제 규정 중 내집마련을 준비하시는 분들이 헷갈리기 쉬운 5가지를 O/X로 살펴보겠습니다.

내가 관심 있는 집을 실제로 매수할 수 있는지, 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 함께 알아보겠습니다.

Q1. 토허제에서도 세입자가 살고 있는 집을 매수할 수 있다?

⭕ 정답은 O입니다!

지금은 토허제 지역일지라도, 일정 조건을 충족한다면 세입자가 거주하고 있는 집도 매수할 수 있습니다.

2025년 10월 토허제가 확대됐을 당시에는 직접 거주해야 한다는 원칙 때문에 세입자가 있는 집을 매수하기 어려웠습니다. 하지만 2026년 들어 규칙이 달라졌습니다.

26년 2월에는 다주택자가 보유한 일부 주택에 실거주 유예가 허용됐고, 5월에는 비거주 1주택자 등이 보유한 임대 중 주택까지 대상이 확대됐습니다.

쉽게 말하면 세입자가 거주하고 있다는 이유만으로 매수 대상에서 제외할 필요는 없어졌다는 것입니다.

처음에 말씀드린 매물을 다시 생각해볼까요?

같은 단지에서 상대적으로 저렴한 매물을 발견했는데 세입자가 거주하고 있습니다. 예전에는 실거주가 어렵다는 이유로 바로 제외했을 수도 있습니다.

하지만 지금은 매수자가 일정 요건을 충족하고 기존 임대차계약이 유예 대상에 해당한다면, 세입자가 거주하는 상태에서 매수한 뒤 계약 종료 시점에 입주하는 방법을 검토할 수 있습니다.

물론 세입자가 있다는 이유만으로 가격이 저렴한 것은 아닙니다. 매도자의 사정이나 매물 상태, 잔금 조건 등도 함께 확인해야 합니다.

중요한 것은 규칙을 잘못 알고 있다는 이유로 좋은 매물을 검토할 기회조차 놓치지 않는 것입니다. 따라서 세입자가 있는 매물을 발견했다면 무조건 제외하기보다, 기존 임대차계약과 실거주 유예 가능 여부부터 확인해보셨으면 좋겠습니다.

Q2. 토허제에서 집을 사면 반드시 4개월 안에 입주해야 한다?

❌ 정답은 X입니다!

토허제에서는 집을 매수하면 직접 들어가 살아야 하는 것이 원칙입니다. 일반적으로 허가 후 4개월 이내에 입주해야 하지만, 일정 조건을 충족하면 세입자의 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다.

예를 들어보겠습니다. 2026년 11월에 마음에 드는 아파트를 발견했는데, 세입자의 전세계약이 2027년 8월까지 남아 있다고 가정해보겠습니다.

기존에는 4개월 안에 입주해야 한다는 이유로 매수를 포기했을 수도 있습니다. 하지만 지금은 실거주 유예 조건을 충족한다면 2027년 8월까지 기다렸다가 세입자가 나간 뒤 입주하는 방법을 검토할 수 있습니다.

그런데 2026년 10월부터는 이 규정이 한 번 더 달라졌습니다. 일정 조건을 충족하는 경우, 기존 전세계약이 끝난 뒤 갱신된 계약 기간까지 입주를 미룰 수 있게 된 것입니다.

쉽게 말해 세입자의 계약이 2027년 8월에 끝나더라도, 인정되는 갱신계약이 있다면 최대 2년을 더 기다렸다가 입주할 수 있다는 뜻입니다. 물론 모든 전세계약이나 갱신계약에 적용되는 것은 아닙니다. 계약을 체결한 시점과 매수자의 조건 등에 따라 실제로 인정받을 수 있는 기간은 달라집니다.

따라서 세입자가 있는 집을 매수할 때는 단순히 계약 만기일만 확인하는 것이 아니라, 내가 실제로 언제까지 입주해야 하는지 확인하는 것이 중요합니다.

마음에 드는 매물을 발견했다면 부동산에 세입자의 계약 만기일과 갱신 여부를 확인하고, 관할 구청에 언제까지 입주를 유예받을 수 있는지 문의해보셨으면 좋겠습니다.

Q3. 세입자가 있는 집을 사면 누구나 실거주를 유예받을 수 있다?

❌ 정답은 X입니다!

앞에서 세입자가 있는 집도 매수할 수 있고, 입주 시점도 늦출 수 있다고 말씀드렸습니다.

그렇다면 지금 집이 없는 사람이라면 누구나 가능한 걸까요?

그렇지는 않습니다. 현재 무주택자라고 해서 모두 실거주를 유예받을 수 있는 것은 아닙니다.

여기서 꼭 알아두셔야 할 날짜가 있습니다.

바로 2026년 5월 12일입니다. 

실거주 유예를 받으려면 일정한 요건을 충족해야 하는데, 그중 하나가 2026년 5월 12일부터 지금까지 계속 집을 소유하지 않았어야 한다는 것입니다.

예를 들어보겠습니다. A씨는 2026년 5월부터 지금까지 집을 소유한 적이 없습니다. 반면 B씨는 2026년 7월에 가지고 있던 집을 팔아 현재는 무주택자입니다. 두 사람 모두 지금은 집이 없지만, A씨는 실거주 유예를 검토할 수 있는 반면 B씨는 해당 조건을 충족하지 못할 수 있습니다.

즉, 지금 집이 없는지만 보는 것이 아니라 언제부터 집이 없었는지도 중요하다는 것입니다.

따라서 세입자가 있는 집을 발견했다면, 내가 실거주 유예를 받을 수 있는 사람인지부터 확인해보셨으면 좋겠습니다. 같은 집이라도 누가 매수하느냐에 따라 적용받을 수 있는 조건이 달라질 수 있습니다.

계약하기 전에 자신의 주택 보유 이력과 세입자의 계약 내용을 확인하고, 관할 구청에 실거주 유예가 가능한지 문의해보세요.

Q4. 실거주를 유예받으면, 세입자가 나갈 때 대출받아서 입주하면 된다?

❌ 정답은 X입니다!

이번 글에서 가장 중요하게 기억하셨으면 하는 부분입니다.

앞에서 세입자가 있는 집도 매수할 수 있고, 일정 조건에서는 입주 시점도 늦출 수 있다고 말씀드렸습니다. 그런데 여기서 이런 생각을 하실 수 있습니다.

"그럼 지금은 매매가격에서 전세보증금을 뺀 돈으로 사고, 나중에 세입자가 나갈 때 대출받아서 들어가면 되는 거 아닌가요?"

실제로 가능한 방법일 수도 있습니다. 하지만 대출을 받을 수 있을 것이라고 예상하는 것과 실제로 필요한 금액을 대출받을 수 있는 것은 전혀 다른 문제입니다.

[사례 : 매매가격 10억 원, 전세보증금 6억 원인 아파트]

취득세 등 부대비용을 제외하면 기존 전세보증금을 승계하는 방식으로 매수할 때 필요한 차액은 4억 원입니다. 그렇다면 자기자금 4억 원이 있는 사람은 이 집을 매수할 수 있을까요?

매수할 때 필요한 돈만 보면 가능할 수 있습니다.

그런데 1년 뒤 세입자가 퇴거한다면 어떻게 될까요? 그때는 기존 세입자에게 전세보증금 6억 원을 돌려줘야 합니다. 이때 많은 분들이 이렇게 생각하실 수 있습니다.

"그때 집을 담보로 대출받아서 돌려주면 되지 않을까?"

하지만 바로 이 부분을 주의하셔야 합니다. 주택을 구입할 때 받는 주택구입 목적 주택담보대출과 이미 소유한 주택에서 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 임차보증금 반환 목적 대출은 적용되는 기준이 다를 수 있기 때문입니다.

특히 수도권, 규제지역에서는 생활안정자금 목적 주택담보대출에 1억 원 한도 규제가 적용되며, 보증금 반환 목적 대출도 주택 취득 시점과 임대차계약 등 구체적인 조건에 따라 한도나 예외 적용 여부가 달라집니다.

따라서 세입자가 퇴거할 때 필요한 6억 원을 모두 대출받을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

만약 해당 거래에 반환 목적 대출 1억 원 한도가 적용된다면 어떻게 될까요?

매수할 때는 4억 원으로 집을 샀지만, 나중에 입주하려면 추가로 5억 원을 마련해야 하는 상황이 생길 수도 있는 것입니다. 물론 모든 매수자에게 반환 목적 대출 1억 원 한도가 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 대출 실행 시점과 목적, 예외 요건 등에 따라 실제 가능한 금액은 달라질 수 있습니다.

그래서 세입자가 있는 집을 매수할 때는 매수 시점과 입주 시점의 자금계획을 각각 세워보셔야 합니다.

매수할 때 필요한 돈만 계산하지 말고, 세입자가 퇴거할 때 보증금을 어떻게 돌려줄 것인지까지 생각해보는 것입니다. 은행에도 단순히 주택담보대출이 얼마나 나오는지만 물어보지 마세요.

"현재 세입자가 거주하는 집을 매수하고, 1년 뒤 계약 만료에 맞춰 직접 입주할 예정입니다. 매수할 때와 세입자 퇴거 시점에 각각 어떤 대출을 얼마까지 받을 수 있나요?"

이렇게 구체적인 상황을 설명하고 확인해보셨으면 좋겠습니다.

집을 살 수 있다는 것과 나중에 입주할 수 있다는 것은 다릅니다. 매수할 때 필요한 돈뿐 아니라, 실제 입주할 때 필요한 돈까지 감당할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

Q5. 토허제에서 실거주를 유예받더라도 입주 후 2년은 살아야 한다?

⭕ 정답은 O입니다!

실거주 유예가 확대됐다는 소식을 듣고 이런 생각을 하실 수도 있습니다.

"그럼 토허제에서도 전세를 끼고 집을 사두면 되는 거 아닌가요?"

하지만 그렇지 않습니다. 실거주 유예는 입주 시점을 늦춰주는 것이지, 직접 거주해야 하는 의무 자체를 없애주는 제도가 아닙니다.

따라서 실거주 유예를 인정받았더라도 이후에는 허가받은 목적에 따라 2년간 직접 거주해야 합니다. 예를 들어 2026년 11월에 세입자가 있는 집을 매수했고, 기존 임대차계약이 2027년 8월에 종료된다고 가정해보겠습니다.

해당 시점까지 실거주 유예를 인정받았다면 2027년 8월에 세입자가 퇴거한 후 직접 입주하고, 그때부터 2년간 거주 의무를 이행해야 하는 것입니다. 따라서 현재 세입자가 거주하고 있다는 이유로 입주를 늦출 수는 있지만, 계속 임대를 놓기 위한 목적으로 매수할 수 있는 것은 아닙니다.

그런데 여기서 한 가지 더 생각해보셨으면 좋겠습니다.

내가 실제로 입주할 시점에도 이 집에서 거주할 수 있는 상황일까요?

지금은 직장이나 가족의 생활환경에 잘 맞는 집이라도, 실제 입주가 2~3년 뒤라면 상황이 달라질 수 있습니다. 직장이 바뀌거나 가족 구성원에게 변화가 생길 수도 있고, 자녀의 학교나 생활환경 때문에 거주 계획이 달라질 수도 있습니다.

따라서 단순히 지금 가격이 괜찮다는 이유만으로 판단하기보다, 실제 입주 시점과 이후 거주 계획까지 함께 고려해보셨으면 좋겠습니다.

중요한 것은 지금 매수할 수 있는 집인지뿐 아니라, 나중에 실제로 거주할 수 있는 집인지까지 생각하는 것입니다.

집을 살 수 있다는 것과, 내가 감당할 수 있다는 것은 다릅니다

오늘은 지난 1년 동안 달라진 토허제와 대출 규칙을 O/X로 살펴봤습니다.

처음에 말씀드렸던 상황을 다시 생각해볼까요?

같은 단지에서 다른 매물보다 가격이 저렴한 집을 발견했습니다. 

그런데 세입자가 거주하고 있습니다.

예전 같으면 토허제에서는 살 수 없다고 생각하고 지나쳤을 수도 있습니다.

하지만 지금은 일정 조건을 충족한다면 매수할 수 있습니다.

그렇다면 바로 계약해도 괜찮을까요?

그렇지는 않습니다.

내가 실거주 유예 대상에 해당하는지, 세입자가 언제 퇴거하는지, 그때 필요한 자금은 마련할 수 있는지까지 확인해야 합니다.

저는 내집마련을 준비하시는 분들이 규제가 완화됐다는 이유만으로 서두르거나, 규제가 강화됐다는 이유만으로 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.

중요한 것은 달라진 규칙을 내 상황에 정확히 적용하는 것입니다.

마음에 드는 매물을 발견했다면 계약하기 전에 꼭 세 가지를 확인해보세요.

① 나는 이 집을 매수할 수 있는 조건에 해당하는가?

② 언제 입주해야 하고, 그 시점에 실제로 입주할 수 있는가?

③ 매수할 때뿐 아니라 입주할 때 필요한 돈까지 마련할 수 있는가?

이 세 가지를 확인하지 않고 계약한다면 예상하지 못한 자금 문제나 입주 일정 때문에 어려움을 겪을 수 있습니다. 반대로 조건을 정확히 확인한다면 이전에는 매수할 수 없다고 생각했던 집도 새로운 선택지가 될 수 있습니다.

내집마련에서 중요한 것은 단순히 살 수 있는 집을 찾는 것이 아니라, 내가 감당할 수 있는 조건에서 가치 있는 집을 선택하는 것입니다.

오늘은 마음에 드는 매물이 있다면 가격만 살펴보는 데서 그치지 말고, 내가 실제로 매수하고 입주할 수 있는 조건인지 한 번 확인해보셨으면 좋겠습니다.

여러분의 가치 있는 내집마련을 진심으로 응원하겠습니다. 🙂

※ 2026년 10월 기준 공개된 정책을 바탕으로 작성했습니다. 실제 적용 여부는 지역, 매수자의 주택 보유 이력, 임대차계약, 대출 실행 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 관할 구청과 금융기관에 반드시 확인하시기 바랍니다.

오늘 글이 내집마련을 고민하시는 데
조금이라도 판단의 기준을 세우는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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다음 주에도 현실적인 고민 하나를 가지고 찾아오겠습니다 😊