안녕하세요 맛도리입니다.
나중에 써야지 미루게 되는게 임보 뿐 아니라 투자 후기라는 것까지 몸소 느끼면서, 여기에도 일대빨! 전략을 적용해야지 하며, 후기를 간단히 남깁니다.
월부에 와서
지방광역시 구축 1호기 매수 (23년),
오피스텔 구축 0호기 매도 (23년),
지방광역시 신축 2호기 매수(25년),
1호기 매도를 거쳐(26년),
같은 달에 수도권 비규제 3호기 매수(26년) 하게 된 후기입니다.
주로 시간 순서대로, 제가 기억하고 싶은 부분 위주로 휘갈겨 써볼게요.
A.지방 구축에서 튀어 나온 돈 1.35억+내 돈=1.5억으로 집 찾기
제가 매수한 지역은 지난 10월 실준반에서 뜨거운 관심을 받던 지역이었습니다. 9월 중반에 이미 B지역과 G지역의 전수조사를 마치고, 저는 제 투자금에 맞는 단지들을 sorting했는데, 10월 자모님 강의 1강에서 좋은 집들 부터 훑으며 내려오고 저평가 된 거 찾고, 그 다음이 투자금에 맞게 봐야한다고 순서를 다잡아 주셔서, 오히려 더 수월하게 제가 털어야 할 단지들의 후보가 잡혔습니다. 그 과정 안에서도 강의를 레버리지 하고 싶어서, 열기, 열기 라이브, 실준 강의 시간에 언급된 가치있고 나의 상황에 맞는 단지들을 전임 해보고, 매임을 계획 했습니다.
B.매물 털기 과정, 빠르디 빠른 시장
B도시는 제가 작년에 서울기초반을 10월에 들으며 앞마당을 만들었기에, 같은 도시의 다른 구를 비교삼아 임장하며 (10월 1주차 분단임), 제가 원하는 단지 2개 터는 것을 집중합니다. 하지만 제 투자금인 1.5억으로는 도저히 안된다는 답들, 워크인으로 다 들어가 봐도 분위기도 냉랭하고, 가끔 친절한 사장님이 계셔서 나에게 적정한 집을 볼라치면 세입자가 안보여주거나, 주인이 투자자는 거절하는 상황이 10월 두번 째 주에 이어졌습니다.
“xx님은 출근하다시피 하시던데요? 퇴근하고 임장 또 퇴근하고 임장” 제가 이번 실준반 조장이 되면서, 조원분들께 전화를 돌리며, 지난 달 집을 하신 분은 말그대로 “매일” 임장을 나가셨다는 알고, 또 저는 현실 자각을! 하게 되었어요. ‘아, 내가 매일 안 가서 물건을 못 잡는구나’ 10월2,3주에 걸쳐서는 이제 임장지로 출근을 하게 되고, 와중에 제가 마음에 드는 물건을 잡게 됩니다.
C.빠그러진 매코 1순위 물건, 사람의 마음이란…
저의 1순위 물건은 1기 신도시에서 역세권으로 신혼부부들 수요가 충분히 있는 곳이었습니다. 생활인프라는 낡기는 해도, 편하고 안전한 분위기입니다. 전국이 그렇듯 전세 개수는 거의 없고요. 17일에 매물임장을 하고, A물건을 19일에 매물코칭을 받은 후, 20일에 부동산 사무실로 향했습니다. 소장님께서는, 매도인이 다주택자이고 다른 집들이 처분되어서 돈이 그리 급하지 않게 되었다. X천만원을 올리고 싶어 한다고 했습니다. 저는 조금 실망했지만, 갱지지튜터님께 여쭤본 후, 제가 얻은 결론은 ‘그 정도 매매가 상승이더라도 비싸다고 보기 힘들고, 내가 감당가능하다’ 였습니다. 와중에, 이 계약이 빠그러질 것을 대비하여, 다른 부동산에서도 비교적 저렴한 물건을 알아놓았습니다(근데 투자자 극혐하던 곳이라, 읍소해보자 계획했음)
21일 다시 찾아간 B부동산 사무실에서, 소장님과 저는 계약서 특약 조율 및 문자로 계약서를 쓰고 매도인의 연락을 기다렸습니다. (굳이 안 찾아가도 되는데, 이 때 즘 되니까 임장지에 가 있는게 맘이 편하더군요). 매도인은 또 망설이시면서, ‘다른 부동산에서 x억에 팔아 주겠다는데요?’ 라고 하시며, 올린 가격에 팔기도 망설이셨습니다.
저는 '그럼 지난 주 토요일에 왜 집을 보여줬나? 사람 똥개 훈련 시키는 것도 아니고 하루 밤 만에 또 얼마를 올린다는거야?' 라는 화와 허망함이 동시에 들었습니다.
이날 매수 실패하고 회사 출근하는 길, 저는 B시 거리를 광광 울면서, 바람막이 안주머니로 빠져나가 잃어버린 제 운전면허증과 OTP 카드를 찾겠다고, 거리의 바닥을 울며 찾아보며 돌아다녔습니다. 이 때까지 쌓여던 감정이 팍 터졌던 거 같아요.
D.이렇게도 빠른 시장을 경험 해 본다는 것
다행히 경찰서에서 신분증과 OTP를 찾고, 제가 워크인한 M소장님한테 연락이 와서, 어제 저녁 때 물건이 나왔다며 보겠냐고 하셨습니다. 아직 A물건에 대해서 몇억에 또 내놓으실지, 아니면 1차로 올린 가격에 파실지 결정을 안하신 상태라서, 내일 사무실에 찾아뵙겠다는 약속만 해 놓습니다.
22일 밤 8시35분 매도인은 A물건에 대해 2차로 가격을 올렸다는 연락을 받았고, 물건은 영영 날아가 버리고 (으악!!) 소장님은 이제 10평대 물건을 저에게 추천하시기 시작했습니다.
23일 오전 M 부동산 사무실을 방문하여 B물건 브리핑을 받고, 세입자가 집을 다음 주 부터 보여줄 거 같아라며 매물에 대한 상황을 좀더 파악합니다. 다음 주에 방문 약속도 잡았구요. 그렇게 말씀을 나누고, 직장으로 출근하는 버스에 몸을 싣는데, 문득 네이버 부동산에 들어가 보니 같은 동층의 매매 물건이 위로 솟는 화살표가 뜨며 가격이 제가 브리핑 받은 것 보다 비싸게 올라 있는 겁니다. “미안해요 요즘 분위기가 이래요. 바로 (호가를) 올려 버리셨네 어떡해요… 매도인들도 다 (시장을) 주시하고 있으니까요. 아이고 이리 되었네.” 좀 어이가 없었지만…
‘그래… 작년에 광주에서는 계약하기로 하고 다 세팅 되었는데, 10분 뒤에 전화와서 (변심한 매도인이)투자자한테 팔기 싫대요 라고 통보도 받았었잖아 그땐 상승장도 아니었는데. 그래 이거 아무것도 아니야’
오히려 미련이 안 생겼습니다. A와 B에 대해 진행하면서도, 그 지역의 모든 부동산들은 다 들어가 봤고,
매물코칭 때 말씀하신 것 처럼, 한 번만 더 털어보라는 것도 말씀하신 대로 이행했기 때문입니다.
E. 매코 후순위 물건 매수
다 빠그러지고 10월23일 오전, 제 마음에 차는 곳은 아니었지만, 매코에서 후순위로 넣은 C물건의 단지 주변의 부동산들의 문을 두드렸습니다. C물건은 땅의 가치가 1순위로 넣었던 물건보다는 쳐지는 곳으로 지방처럼 팔고 나올 자세로 사야하는 곳, 대신 주변 환경이 아주 깔끔하여 초등 유아 가족의 전세 수요가 특히 탄탄한 곳이었습니다.그 단지에서는 가장 싼 물건이 매코에 넣은 물건이었고, 24일 토요일 물건을 본 후에, 부동산 사무실에서 매도인 내외도 오신 상태에서 그대로 가계약금을 넣게 됩니다. 하지만 이 때 배운 것은 “절대 물건 보고 그 자리에서 결정하지 말자” 입니다. 저는 1순위 단지에서 너무 빠르게 오르고 물건이 사라지는 걸 경험하고, C물건에서 다소 조급했던 거 같아요.
부사님이 주인전세로 추천하셨던 집인데, 매도인이 주인전세를 하고 싶지 않다고 하시고, 주인전세를 하고 전세보증금을 못 돌려받으면 어떡하냐? 그리고 (같이 사무실에 있었기에) 사모님이 제게 귀뜸으로 “전세중개수수료 또 내야 하잖아요. 그게 좀 그래서요”라고 하셨어요. 응?
그리고 내년 가을에 매도인이 분양받아 입주할 집에 들어갈 때 까지 명의를 못 넘겨 주겠다고 하셔서, 가등기와 중도금을 하기로 하여 계약파기가 없도록 합니다.
F. 가등기와 주인전세
주인전세를 하지 않으면, 현금 전세입자 밖에 받을 수 없다! 본계약을 하기 전날에 깨달은 것입니다.
명의가 매도인에서 매수인에게 넘어가고 3개월 후에, 전세를 들어올 수 있어야 전세입자에게 대출 실행이 가능한 것입니다. 부동산 소장님은 “주전하나 안하고 명의 길게 가져가나 똑같애~”라고 몇번이나 말씀 주셨기에 크게 생각지 못했던 부분입니다.
여러 부동산에게 전화를 돌리고 제가 친한 소장님께 상황을 말씀드리니
“가등기가 얼마나 무서운건데… 아마 알면 매도인이 안해주려고 할거야 특약에 있더라도. 한번 더 얘기해봐 주인전세로 해달라고. 그게 전세 맞추기 편한데.” 네 맞아요. 집에 가등기가 걸려있으면 전세손님들이 등본이 깔끔하지 않으니 꺼리게 되고, 현금전세입자를 찾으려면, 전세 맞추기 난이도가 극!악!이 되는거죠.
C물건으로 계약하는 부동산 소장님께 본계약 전날에 제가 부탁드리길, “소장님 중개수수로 50만원 더 드릴테니, 주인전세로 맘 좀 돌려달라고 해주세요. 매매랑 주인전세로 계약할 때 전세 중개료는 안 받으시는 거 좀 얘기해주세요! 그 분은 전세가 안빠지면 어쩌나 걱정이신데 주전을 안하면 더 안빠지는 거 아시잖아요”라고 소장님께 설득해주시기 읍소해봅니다. (일잘하는 소장님 만나는 것도 복이구나… 쉽지 않다.)
“절대 절대로, 매수 체크리스트를 확인하고 집을 매수하자. 아무리 빠른 시장이라 하더라도.”
G. 본계약 테이블, 뒤집어진 조건
계약 아침날 9시30분, 소장님 왈, 주전 안한다고 한다 안되더라 단칼에 자르셨습니다.
집도 한 번 더 확인할 겸, 몇 시설에 하자가 있어서 점검할 겸 들르게 되는데, 매도인 분은 인사만 1초 받으시고 쌩~한 느낌 ㅠㅠ 수리 부분에서 좀 제가 깐깐하다고 느끼신 걸까요. 매도인 분은 저에게 잘 생각 해보시고, 안하신다면 가계약금 드릴테니까 한번 매수 고민 해 보라고 하십니다.
그 날 계약서 쓰는 날 함께 해주신 월부 동료분이 함께 해주셨는데, 저희는 매수를 망설이게 되었습니다.
“맛도리님, 이거 안하는 건 어때요? 전세리스크가 큰데… 그리고 매도인 분이 가계약금 500도 돌려준다고 하잖아요.” 저는 “맞아요. (제 맘이) 반반이에요 할지 말지… 주담대로 full로 나오지도 않을거고, 현금전세만 올 수 있다면 이 집 안해야는 게 맞아요. 근데 이 집 하고 싶어요. 신용대출로는 xx원까지 나오니까 한 번 해볼까요?”
계약 테이블에서, 제가 매도인 분께 이 집 하겠다고 하고, 주전이 왜 안되는지, 주전 안해주셔도 되니까 왜 안되는지만 여쭤봅니다. 매도인 분은 자신이 너무 좀스러운 사람이 되는 거 같아 말하기가 그렇다고 하셨어요. 저는 “아 선생님, 제가 더 더 좀스럽습니다 괜찮아요”라고 하니, “아유 소장님 귀 막아주세요. 제가 전세 계약서를 쓰면, 전세 중개수수료를 또 드리는 거 맞죠? XX만원이던데…” 저는 이때다 싶어 소장님을 쳐다보며 “소장님 설명해주세요”라고 부탁드리고(-소장님이 이 설명도 안하셨던 것. 아 진짜), 저희는 특약을 고쳐서 주인전세로 하게 됩니다. 전세보증보험료를 매수인인 제가 내드리기로 하고, 중도금 설정 잔금일을 설정합니다.
이 때 배운 것은 “확언을 하자, 그리고 될 때까지 끝까지 해보자”입니다. 사무실에 들어가기 전에, 동료분과 저는 팔짱을 끼고, “주인전세로 될거야 우리는 기분 좋게 계약서를 쓰고 나올거야 잘될거야”를 읊었거든요. 그리고 매도인이 불편함을 느끼는 이유를 끝까지 부드럽게 여쭤본 것을 스스로 잘했다고 생각합니다.
사실 오늘까지도 약간의 이슈?가 있어서, 수정 중입니다. 계약서 쓰던 날, 주전으로 전환이 가능하다는 사실에, 전세보증금 액수를 서면으로 명시하지 않아서, 소장님께 문자 확약서로 서로 주전전세보증금과 잔금 명시를 부탁드린 상황입니다.
이 글을 읽어주시는 모든 분들 감사드립니다. 이 달 초에 정한, 제가 목실감에 매일 띄웠던 확언을 이룰 수 있도록 도와주신 분들:
매코 해주신 빈쓰님, 그리고 한다한님은 계약 때 도움 많이 주시고, 조장톡방 놀이터에서 방향 잡아주신 갱지지튜터님, 부총조장님, 양프롱조장님, 괭이조장님, 우리 실준 1호기6성하조 꾸기님, 가든님, 랄라님, 난나님, 풍이님, 자스민님 홈런님, 사색가님, 내잡님, 늘 울타리가 되어주신 당독모와 책읽엇삼분들, 일리님, 실준 강사님들 실질적으로 가르침 많이 주셔서 감사합니다.
마지막으로 힘들 때, 포스트잇에 붙여놓고 보던 너바나님 글 붙이고 마무리 할게요. 글이 두서 없이 길어서 미안해요!
무서운 파도가 올 때 눈감지 마세요.
세상은 계속 여러분에게 “너 이래도 할래?" 라고 물어 볼 거에요.
-너바나님 26년 9월 열기 보너스 강의 영상에서
