[열반실전 37기14조 가애나애튜터님과 일사(14)천리로 성장하조! 에버그로우] 1강 후기(feat.Road to 수도권 실전투자 )

안녕하세요 

항상 나누고 성장하는 투자자 에버그로우입니다

열반스쿨 실전반 강의를 수강할 수 있는 기회를 얻게 되어서 너무나 감사하고

11월도 한달도 즐겁고 버겁게 달려야겠다고 생각했습니다.

최근 수도권 에 아파트가격이 오르면 많은 고민을 하게되었습니다.

“수도권이 너무 올라서 이제 외곽투자를 해야하는데 정말 가야하나?”

“갈아타시 쉽지 않은데 조금 시간이 지나고 할까?”

“최근 수많은 규제책으로 일단 비는 피하고 갈까?”

“내가 가지고 있는 단지는 왜 안오르지?”

최근 수도권 투자를 떠오르면 생각나는 문장들입니다

여기서 핵심은 투자원칙을 가지지 않는다면 

현재 상황에 감정적으로 대응할 수 있습니다.

1강을 수강하면서 수도권에서 궁금했던 부분들을 모두 해결 할 수 있습니다

투자의 본질은

“좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가는 것”

실전투자자가 된다는것의 의미

“언제 어디서나 투자할 수 있는 직장인 투자자는 상황을 인지하고

 대응하는 것이 중요합니다”

실전투자자가 집중해야할 기준

1. 가치 우선 판단 : 투자금을 우선적으로 보는게 아니라 가치를 먼저 봐야함
2. 비교평가 : 무조건 '서울이 수도권보다 좋다'고 퉁치지 말고 지역·생활권·단지 선호도를 구체적으로 비교
3. 할 수 있는 것에 집중 : 본인의 상황에서 이해(상황 파악) → 방법 탐색 → 계획과 실행의 순서로 행동

여기서 가치를 판단하는 방법은 우리가 항상 배워왔던 원칙인 입지를 기준으로 가치를 판단해야합니다.

평가순서는 교통(강남 접근성 1순위) → 환경(유해시설 유무 및 아파트 균질성) → 

직장(고소득 일자리 규모) → 학군 순으로 입지를 평가한 뒤 전세가 등 보조지표를 확인합니다. 

(항상 이부분을 명심하고 명심하겠습니다!!!!)

가저환수원리의 의미

1.가치 : 가치를 최우선으로 보고 가치 있는 물건을 매수함

   *적용방법 : 교통(강남 접근성) → 환경 → 직장 → 학군(중학교 유무·학원가) 순으로 입지를 평가함

-현재 시장의 저평가 판단법: 현재 서울 2급지, 3급지, 4급지 20평대까지 대부분 전고점을 돌파했기 때문에, 

  단순히 '전고점 대비 하락률'만 찾으면 투자할 물건이 없습니다. 지금은 같은 투자금으로 살 수 있는 

  가장 가치 있는 단지인가(상대적 저평가)를 비교해야 합니다. 

2.저평가 : 가격이 입지 가치에 비해 싼지 확인함

 *적용방법 : 전고점 돌파 여부보다 같은 투자금으로 살 수 있는 가장 가치 있는 단지인지 상대적 저평가를 비교함

3.환금성 : 매도할 때 언제든 잘 팔릴 수 있는 물건인지 확인함

 *적용방법 : 매수 단계부터 매도를 고려하여 세대수, 층/향, 20평대 이상의 실수요 선호도를 챙김

4.수익성 : 투입한 투자금 대비 충분한 수익이 나는지 확인함

 *적용방법 : 연 수익률 20% 기준을 충족한다면 무리하게 수익률을 쫓기보다 가치가 더 좋은 자산을 선택함 

                  (수도권 10년, 지방 5년 보유 기준)

지방은 5년 보유를 기준으로 삼되 수도권과 사이클이 다르고 입주 물량(공급)에 따른 하락 변동성이 크므로 목표 수익률을 달성하면 5년 이내라도 언제든 매도해 현금화할 용기가 필요

(무조건 5년이 아니라 유연함을 가져야 한다고 생각했습니다!!)

5.원금보존성 : 최악의 하락장에서도 가격이 얼마나 방어되는지 확인함

 *적용방법 : 가치 있는 단지는 전저점(보수적으로 2021년 고점~최악의 경우 2023년 초 가격) 

                  이하로 떨어지지 않음을 인지함 (대세 상승장 말기에는 전세가율 70% 이상 기준 적용)

6.리스크 : 최악의 상황에서 돈을 잃거나 파산할 위험을 관리함

 *적용방법 : 세입자 리스크(주인전세, 세입자 승계, 매도인 협조 특약 등)와 

                  대출 한도·이자 감당수준을 사전 계산함

투자의 핵심인 가저환수원리를 항상 가슴 깊이 새기겠습니다!!!!

Not A but B 10억 달성은 단순히 이루어지는것이 아니다!!!

10억 달성자들의 평균기간은 10억까지, 보통 4년 넘게 걸렸습니다.

10억 달성하신 분들이 많으셨지만 이렇게 오래걸릴것이라고 생각을 못했습니다

하지만 튜터님 말씀을 듣고 희망이 생겼습니다. 

나도 목표한 자산을 달성하기 위해 그만큼의 인내와 쌓이는 

시간이 필요하다는것을 깨닫게 되었습니다

그리고 갈아타기나 위기대응을 하기 위해서는 현금과 대출여력이 

중요하다는것을 알게되었습니다

시장이 하락장이든 상승장이든 상관없이 저축률 50~55% 이상을 

강의를 수강하고 느낀점

이번에 열반스쿨 실전반을 재수강하면서 가장 크게 와닿았던 점은 단순히 '알고 있는 것(인지)'과 

실제로 '행동으로 옮기는 것' 사이에는 엄청난 차이가 있다는 튜터님의 말씀이었습니다. 

재수강생일수록 이미 알고 있다는 착각에 빠지기 쉬운데, 지난 투자 과정을 복기해 보며 

내가 정말 원칙과 기준대로 행동하고 있었는지 깊이 돌아보게 되었습니다.

한 단계 더 도약하기 위해서는 내가 잘하는 것과 부족한 것이 무엇인지 정확히 메타인지하고, 

부족한 영역을 채울 수 있는 세분화된 목표를 세워 차근차근 실행해 나가는 과정이 

꼭 필요하다는 것을 깨달았습니다. 기존에 해오던 익숙한 방식에만 머무르지 않고, 

이번 한 달은 조금 더 높은 기준에 도전해 보려 합니다. 

성장하는 과정에서 마주하는 힘듦과 어려움은 내가 더 나아가고 있다는 당연한 증거라고 

생각하며, 자기연민에 빠지지 않고 묵묵히 앞을 향해 나아가겠습니다.

열정적으로 강의해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다!!!