안녕하세요. 행복을 그리는 투자자 그린쑤입니다 🍀
어제 뉴스 기사 하나를 봤는데요.
‘지방 부동산은 여전히 미분양이 넘쳐나고 주저앉아 있다’는 뉴스만 들려오는데,
한편에서는 전월세 매물이 자취를 감추고 있다는 기사가 나옵니다.
"미분양이 이렇게 많은데 임대 매물이 마른다고? 이게 무슨 소리지?"
기사를 보면서 고개를 갸웃하신 분들도 계실 텐데요.
일반적으로 미분양이 많으면 주택 공급이 충분하다고 생각하기 쉽습니다.
그런데 한 시장 안에서도 매매시장과 임대시장의 분위기는 전혀 다르게 움직일 수 있습니다.
오늘은 이 기사를 시작으로 대구 시장에서 나타나는 변화와
투자자로서 우리가 놓치지 말아야 할 시그널을 함께 살펴보려고 합니다.
미분양은 쌓이는데 전월세 매물은 사라진다?
현재 대구를 포함한 영남권 매매시장과 임대시장의 온도 차이가 나타나고 있습니다.
전월세 매물 급감
올해 들어 대구·경북·경남 아파트 전월세 매물은 1만 7,030건에서 9,994건으로
41.3%나 급감했습니다.
(전세 -42.4%, 월세 -40.2%)
전국에서 가장 큰 전세 매물 감소율을 기록한 대구
대구의 전세 매물 감소율은 무려 46.0%로 전국 최고 수준입니다.
특히 남구(-78.1%), 중구(-71.5%), 수성구(-56.6%) 등
도심과 핵심지를 중심으로 전세 매물이 크게 줄어든 모습입니다.
그런데 미분양은 여전히 많다
8월 말 기준 대구·경북·경남의 미분양 주택은 총 1만 6,365가구입니다.
이 중 대구에만 4,162가구가 남아 있습니다.
한쪽에서는 팔리지 않은 집이 쌓여 있는데,
다른 한쪽에서는 당장 거주할 수 있는 전월세 매물이 줄어들고 있는 것입니다.
여기서 우리가 던져봐야 할 질문이 있습니다.
미분양이 많다는 것과 당장 거주할 수 있는 임대매물이 많다는 것은 과연 같은 의미일까요?
미분양과 전월세 시장은 왜 다르게 움직일까?
이 현상을 이해하려면 매매시장과 임대시장을 구분해서 바라볼 필요가 있습니다.
먼저 미분양은 분양시장에서 아직 팔리지 않은 주택입니다.
반면 전월세 매물은 현재 임대차 시장에 나와 있는 주택입니다.
즉, 미분양이 많다고 해서 당장 임대할 수 있는 집이 충분하다는 뜻은 아닙니다.
입지와 상품, 입주 시기 등이 다르기 때문입니다.
특히 지방 시장에서는 다음과 같은 흐름을 생각해 볼 수 있습니다.
그렇다면 대구에서는 왜 이런 현상이 나타나고 있을까요?
저는 크게 두 가지 측면에서 생각해 볼 수 있다고 봅니다.
첫째, 신규 공급 감소로 임대의 공급 기반이 약해질 수 있습니다.
과거에 공급된 주택들이 입주를 마치고 시간이 지나면,
새로운 입주 물량이 줄어드는 지역에서는 임대차 시장에 새롭게 유입되는 주택도 감소할 수 있습니다.
물론 모든 신규 공급이 임대로 이어지는 것은 아닙니다.
다만 장기적으로 입주 물량은 매매시장뿐 아니라 임대시장에도 영향을 주는 중요한 요소입니다.
둘째, 집값 하락에 대한 불안감으로 매수 전환을 미루는 수요가 있을 수 있습니다.
대구(-0.86%), 경북(-0.63%) 등 지방의 매매가격 하락세가 이어지면서
실수요자 입장에서는 집을 매수하기보다 조금 더 지켜보려는 심리가 작용할 수 있습니다.
"지금 사면 더 떨어지는 것 아닐까?"
이런 생각이 들면 당장 내 집 마련에 나서기보다는 전월세로 거주하면서 시장을 관망하게 됩니다.
(실제로 대구에 있는 제 친구들도 비슷한 고민을 하고 있더라고요. ㅎㅎ)
다만 여기서 주의할 점이 있습니다.
전월세 매물 감소가 반드시 전세 수요 증가 때문이라고 단정할 수는 없습니다.
임대인의 매물 회수, 실거주 전환, 계약 갱신 등 다양한 요인이 함께 작용할 수 있기 때문입니다.
결국 중요한 것은 매매시장에 쌓인 미분양과
임대시장에서 발생하는 수급 변화를 별개로 살펴보는 것입니다.
투자자는 시장의 어떤 변화를 먼저 확인해야 할까?
그렇다면 투자자는 지금 대구 시장에서 무엇을 눈여겨봐야 할까요?
저는 단순히 현재 미분양이 몇 가구인지보다
앞으로 미분양이 어떻게 변화하는지에 주목해야 한다고 생각합니다.
특히 준공 후 미분양, 즉 악성 미분양의 추이를 함께 살펴봐야 합니다.
미분양이 감소하기 시작한다면 시장에 남아 있던 공급 부담이 조금씩 해소되고 있다는 신호일 수 있습니다.
다만 미분양 감소만으로 시장의 바닥을 판단해서는 안 됩니다.
할인 분양이나 특정 단지의 물량 소진 등으로도 미분양은 줄어들 수 있기 때문입니다.
우리가 확인해야 할 것은 여러 지표가 같은 방향을 가리키고 있는지입니다.
① 미분양 감소 + 준공 후 미분양 감소
미분양이 꾸준히 감소하고 있는지 확인합니다.
특히 준공 후 미분양까지 감소한다면
실제 입주가 가능한 재고 물량이 소진되고 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.
② 전세 매물 감소 + 전세가격 상승
전세 매물이 줄어드는 가운데 실제 전세 거래가 이루어지고 가격까지 상승하는지 확인합니다.
매물만 줄어든 것인지, 임차 수요가 공급을 따라잡고 있는 것인지 구분해야 합니다.
③ 전세가격 상승 + 매매 거래량 회복
전세가격이 회복되고 매매 거래량까지 늘어난다면
실수요자의 주거 선택에 변화가 생기고 있는지 살펴볼 수 있습니다.
전세가격이 매매가격을 지지하고, 매수 심리까지 회복되는 흐름이 나타난다면
시장의 변화가 한 단계 더 진행되고 있다고 해석할 수 있습니다.
이처럼 하나의 지표만 보는 것이 아니라
미분양, 전월세, 매매시장의 데이터를 연결해서 바라보는 것이 중요합니다.
지방 앞마당을 볼 때 반드시 확인해야 할 3가지
그렇다면 지금처럼 지방 시장을 관망하거나 앞마당으로 지켜볼 때 어떤 데이터를 확인하면 좋을까요?
저는 다음 세 가지를 꾸준히 트래킹해 보셨으면 좋겠습니다.
미분양 및 준공 후(악성) 미분양 추이 확인하기
단순 미분양 건수뿐만 아니라, 악성 미분양이 감소세로 돌아서는지
매월 통계를 면밀히 확인하세요.
전월세 물량과 전세가율 변화 확인하기
내가 알고 있는 핵심 단지들의 전세 매물이 실제로 얼마나 남아있는지,
전세 거래는 실제로 이루어지고 있는지
전세가격은 상승하고 있는지 트래킹하세요.
특히 매물 수만 보지 말고 실제 거래와 가격을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
현장에 머무르며 기회 포착하기
데이터로 시장의 흐름을 파악했다면 이제 현장으로 나가야 합니다.
부동산에 꾸준히 연락하고, 임장을 통해 실제 매수·매도자와 임차인의 분위기를 확인해 보세요.
같은 지역이라도 단지별로 매물 상황과 전세 수요, 매도자의 가격 협상 의지는 다를 수 있습니다.
결국 우리가 투자할 수 있는 기회는 지역 전체의 숫자가 아니라
개별 단지의 가격과 가치 사이에서 발견되기 때문입니다.
모두가 시장을 외면할 때 차분히 데이터를 뜯어보고
현장에 머무르는 사람만이, 다가올 기회의 문을 가장 먼저 열 수 있습니다.
오늘 밤, 관심 있는 대구 단지의 전세 매물과 실거래가를 한 번 점검해 보시는 건 어떨까요?
