너무나도 애정하는 오랜만에 만나 뵙는 빈쓰튜터님의 강의는 정말 알참 그 자체였습니다!
지난 강의에서 지방 시장을 한 판으로 정리해 주셨다면, 이번 강의에서는 갈아타기를 위해 필연적으로 마주하게 되는 공급정책, 금융, 세금에 대해 체계적으로 정리해 주셨습니다.
더 나아가 오랫동안 투자자로 살아오신 튜터님께서 그 시간들을 어떤 생각과 태도로 걸어오셨는지 들을 수 있어 감동과 울림이 컸던 강의였습니다.
극강의 N인 저에게 빈쓰튜터님의 강의는 참 특별합니다.
먼저 숲을 보여주시고, 그 안에서 나무를 살펴보게 해주시는 방식이 정말 좋습니다.
흩어져 있던 시장의 여러 현상들이 하나의 흐름으로 연결되고, 그 과정에서 어떤 기준과 원칙을 가지고 시장을 해석해야 하는지 이정표를 얻는 느낌이기 때문입니다.
이번 강의에서도 단순히 지식을 얻는 것을 넘어, 앞으로 어떤 시장을 준비하고 어떤 태도로 투자해야 할지 깊이 고민할 수 있었습니다.
그중 가장 인상 깊었던 내용들을 중심으로 복기하고, 앞으로의 Action Plan까지 연결해 보고자 합니다.
1. 지역 × 금융 × 세금 × 공급, 시장을 한 판으로 바라보는 눈
이번 강의에서 가장 인상 깊었던 부분은 지역, 금융, 세금, 공급이라는 네 가지 요소를 연결하여 시장을 해석해 주신 것이었습니다.
특히 2019년과 꼭 닮아 있는 2026년의 시장 이야기에서 많은 생각이 들었습니다.
2019년 당시 서울은 각종 규제로 매수하기 어려운 상황이었지만, 시장의 상승 흐름은 노원구를 비롯한 외곽 지역으로 점차 확산되고 있었습니다.
저 역시 당시 노원구에 전세를 끼고 집을 매수한 뒤 지방으로 내려가는 것을 진지하게 고민했던 기억이 있습니다.
집을 살 생각조차 없었던 저마저 패닉바잉을 고민했을 만큼, 당시 시장의 분위기가 강렬했기 때문입니다.
그때의 기억을 떠올리며 지금 시장을 바라보니, 과거의 시장을 복기하는 것이 왜 중요한지 다시 한번 깨달았습니다.
시장의 모습은 매번 달라도, 사람들의 심리와 정책에 따른 수요의 움직임에는 반복되는 패턴이 있다는 것.
그리고 그 패턴을 이해하는 사람만이 다음 시장을 조금 더 준비된 자세로 맞이할 수 있다는 생각이 들었습니다.
특히 공급에 대한 강의는 정말 감탄의 연속이었습니다.
공급이 부족하니 전월세 시장이 불안해지고, 결국 매매가격이 상승할 수 있다는 막연한 전망에 그치는 것이 아니라, 2030년을 목표로 추진되는 공급대책과 3기 신도시 및 공공택지지구의 공급이 현실화되는 과정에서 우리가 어떤 기회를 준비해야 하는지 구체적으로 설명해 주셨습니다.
과거 2기 신도시 입주장을 복기하면서 앞으로 3기 신도시 입주장을 어떻게 바라봐야 할지 생각해 볼 수 있었던 시간이었습니다.
무엇보다 인상 깊었던 것은 입주 시점이 상승장이냐 하락장이냐보다 그 시기를 맞이하는 투자자가 얼마나 준비되어 있느냐가 중요하다는 점이었습니다.
수도권은 각각의 지역을 분리해서 볼 것이 아니라 하나의 연결된 시장으로 바라봐야 한다는 말씀도 깊이 와닿았습니다.
그리고 무엇보다 저를 감탄하게 만든 한마디!
"서울은 신축 입주만 공급이 아니라, 매물이 나오는 시점이 공급이다!"
정말 무릎을 탁 치게 만드는 말씀이었습니다.
그동안 공급이라고 하면 주로 입주물량을 떠올렸습니다.
하지만 서울과 같이 신규 주택 공급이 제한적인 시장에서는 기존 주택이 매물로 나오는 시점 역시 수급에 중요한 영향을 미칠 수 있다는 것을 다시 생각하게 되었습니다.
그렇다면 앞으로 우리가 살펴봐야 할 것은 단순히 입주 예정 물량만이 아닐 것입니다.
규제와 세금의 변화로 기존 주택이 시장에 나오는 시점, 임대사업자 등록 만기에 따른 매물 출회 가능성, 그리고 고가 주택을 중심으로 매물이 증가하는 현상까지 함께 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.
결국 중요한 것은 공급이 많다, 적다를 판단하는 것이 아니라 언제, 어디에서, 어떤 형태의 공급이 나타나고 그것이 수요와 가격에 어떤 영향을 미칠지 생각하는 것.
이것이 이번 강의를 통해 얻은 가장 큰 인사이트 중 하나였습니다.
그리고 과거 김치찌개 시절, 어마어마한 분임을 하셨던 튜터님의 이야기를 들으면서는 또 다른 의미로 숙연해졌습니다.
지금 튜터님께서 보여주시는 시장을 바라보는 넓은 시야와 깊이 있는 통찰은 결코 하루아침에 만들어진 것이 아니라는 생각이 들었습니다.
그만큼 치열하게 시장을 경험하고, 고민하고, 복기해 오신 시간들이 쌓여 만들어진 결과일 테니까요.
'나는 지금 정말 치열하게 투자 공부를 하고 있는가?'
스스로에게 다시 한번 질문하게 되었습니다.
Action Plan
- 수도권을 하나의 시장으로 연결하여 지역별 수요 이동과 가격 흐름 살펴보기
- 2기 신도시 입주장 복기를 통해 3기 신도시 공급 시점에 발생할 수 있는 기회 정리하기
- 신규 입주물량뿐 아니라 규제·세금·임대사업자 만기 등에 따른 기존 매물 출회 시점도 함께 살펴보기
- 이번 임장보고서에 지역별 공급과 수요의 변화를 연결하여 투자 기회 정리하기
2. 세금, 두려움의 영역이 아니라 대응의 영역
"우리는 우리가 할 수 있는 일을 하면 됩니다! 그뿐입니다."
세금에 대한 강의를 들으며 가장 마음에 남았던 말씀입니다.
사실 자산을 늘려가는 과정에서 세금은 피하고 싶은 존재처럼 느껴질 때가 많습니다.
취득세, 보유세, 양도소득세까지.
당장 몇천만 원이라는 돈을 세금으로 납부해야 한다고 생각하면 마음이 쓰릴 수밖에 없습니다.
하지만 이번 강의를 들으며 생각을 조금 바꾸게 되었습니다.
자산을 보유하고 그에 따른 편익을 누리고자 한다면, 세금 역시 필연적으로 감내해야 하는 비용이라는 것.
마치 왕관의 무게를 견뎌야 하는 것처럼 말입니다.
오히려 내가 좋은 자산을 보유하고 그 자산을 통해 장기적인 부를 쌓아갈 수 있다면, 그 과정에서 발생하는 합당한 세금은 기꺼이 감내해야 하는 것이 아닐까 생각했습니다.
물론 무조건 세금을 감수하겠다는 의미는 아닙니다.
중요한 것은 내가 어떤 세금의 적용을 받는지 정확하게 이해하고, 그 비용을 감당할 수 있는지 계산하며, 투자로 얻을 수 있는 편익과 비교하여 의사결정하는 것이라고 생각합니다.
결국 세금이 두렵다고 투자를 포기하거나, 반대로 세금을 아끼기 위해 투자의 본질을 놓쳐서도 안 될 것입니다.
세금은 투자의 목적이 아니라, 좋은 자산을 취득하고 보유하고 매도하는 과정에서 반드시 고려해야 하는 조건입니다.
막연한 두려움보다 정확한 계산이 먼저라는 것을 배웠습니다.
그리고 그 과정에서 우리가 할 수 있는 일은 생각보다 명확합니다.
내가 적용받는 세금을 알고, 계산하고, 감당 가능한 범위를 판단하고, 그 안에서 최선의 선택을 하는 것.!!
Action Plan
- 현재 보유 자산과 향후 갈아타기 대상 자산의 취득세·보유세·양도소득세 직접 계산하기
- 세금을 포함한 총투자비용과 갈아타기 이후 기대할 수 있는 편익 비교하기
세금에 대한 막연한 걱정보다 실제 숫자를 바탕으로 의사결정하기
3. 오래 살아남는 투자자, 결국 중요한 것은 태도
이번 강의의 마지막 부분은 투자자로서 앞으로 어떤 마음가짐으로 살아가야 할지 깊이 생각하게 만들었습니다.
특히 현 대통령의 임기의 1년정도만 지났다는 말씀이 계속 머릿속에 맴돌았습니다.
우리는 지금의 규제가 앞으로도 계속될 것처럼 생각하기 쉽습니다.
규제가 강화되면 앞으로 더 강화되지 않을까 걱정하고, 세금이 늘어나면 앞으로 감당할 수 없을 만큼 더 늘어나는 것은 아닐까 두려워합니다.
하지만 말씀해주신 것처럼 정부가 원하는 것은 극심한 상승도, 극심한 하락도 아닐 것입니다.
시장 상황에 따라 규제를 강화하기도 하고, 필요에 따라 완화하기도 하면서 정책은 계속 변화할 것입니다.
그렇다면 투자자인 우리는 무엇을 해야 할까요?
지금의 규제가 영원할 것처럼 두려워하거나, 언젠가 규제가 완화되기만을 기다리는 것이 아니라 어떤 환경에서도 내가 감당할 수 있는 수준을 판단하고 대응할 준비를 하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.
규제는 강화되기도 하고 완화되기도 합니다.
시장은 상승하기도 하고 하락하기도 합니다.
그렇지만 그 모든 시기를 통과하면서 투자자로서 살아남는 사람은 결국 시장의 변화에 흔들리기보다 자신만의 기준과 원칙을 가지고 행동하는 사람이 아닐까요?
장기적으로 통화량이 증가하고 화폐가치가 변화하는 흐름 속에서 좋은 자산을 보유하는 것의 의미 역시 다시 생각하게 되었습니다.
물론 모든 자산이 언제나 상승하는 것은 아니겠지만, 장기적으로 가치 있는 자산을 모아가야 한다는 투자의 본질은 잊지 말아야겠다는 생각이 들었습니다.
결국 중요한 질문은 이것이었습니다.
'나는 앞으로 어떤 시장을 만나게 될 것인가?'보다 '나는 그 시장을 어떤 태도로 보낼 것인가?'
이번 강의를 들으며 앞으로의 시장을 정확하게 예측하는 사람보다, 어떤 시장에서도 자신의 원칙을 지키며 오래 살아남는 투자자가 되고 싶다는 생각이 더욱 강해졌습니다.
그리고 튜터님께서 전해주신 말씀.
"목표를 명확히 정했다면 그것이 무엇이든 이룰 수 있다는 스스로에 대한 믿음을 갖고, 목표를 현실화하기 위한 끊임없는 노력이 필요합니다."
이 말씀이 참 오래 마음에 남았습니다.
나의 목표는 명확한가?
나는 그 목표를 진심으로 믿고 있는가?
그리고 그 목표를 현실로 만들기 위해 오늘도 충분히 노력하고 있는가?
오랫동안 투자 공부를 해오면서 때로는 지치기도 하고, 내가 가는 방향이 맞는지 고민하는 순간들도 있었습니다.
하지만 이번 강의를 들으며 다시 한번 마음을 다잡게 되었습니다.
시장의 상황은 내가 통제할 수 없습니다.
정부의 정책도, 금리도, 공급도 내가 원하는 방향으로 바꿀 수 없습니다.
하지만 내가 어떤 자산을 공부하고, 어떤 기준으로 의사결정하며, 매일 어떤 노력을 쌓아갈지는 스스로 선택할 수 있습니다.
내가 통제할 수 없는 것에 에너지를 쏟기보다, 내가 할 수 있는 일을 묵묵히 해나가는 것.
그렇게 하루하루 쌓아가는 시간이 결국 제가 원하는 미래를 만들어줄 것이라 믿습니다.
Action Plan
- 정책과 시장의 변화에 일희일비하기보다 감당 가능한 투자 기준과 원칙 세우기
- 갈아타기 과정에서 최악의 상황까지 고려한 자금계획 수립하기
- 시장을 예측하는 데 집중하기보다 변화에 대응할 수 있도록 꾸준히 실력 쌓기
- 목표를 다시 한번 명확히 하고, 오늘 내가 할 수 있는 행동에 집중하기
4. 결국, 오래하는 투자자가 되겠습니다.
이번 강의를 통해 다시 한번 느꼈습니다.
투자자로서 성장한다는 것은 단순히 더 많은 지역을 알고, 더 많은 아파트를 비교하고, 더 많은 지식을 쌓는 것만을 의미하지 않는다는 것을요.
흩어져 있는 현상들을 연결하여 시장의 큰 흐름을 이해하고, 그 안에서 나만의 판단 기준을 세우며, 어떠한 시장에서도 흔들리지 않고 오래 살아남는 것.
그것이 제가 앞으로 만들어가야 할 투자자의 모습이라는 생각이 들었습니다.
그리고 그런 투자자의 모습을 오랜 시간 몸소 보여주신 빈쓰튜터님이기에 이번 강의가 더욱 특별하게 다가왔던 것 같습니다.
튜터님께서 들려주신 이야기 하나하나에는 오랜 시간 시장을 경험하며 쌓아오신 치열한 고민과 노력의 흔적이 담겨 있었습니다.
그 깊이와 밀도를 보면서 저 역시 더 많이 배우고, 더 치열하게 고민하고, 더 오래 투자하는 사람이 되어야겠다고 다짐했습니다.
목표는 명확하게, 과정은 치열하게, 그리고 투자는 오래도록.
시장의 파도가 어떻게 밀려오든, 제가 할 수 있는 일을 꾸준히 해나가겠습니다.
빈쓰튜터님!
인사이트가 차고 넘치는 강의, 그리고 오래하는 투자자로서의 삶과 태도까지 나누어주셔서 진심으로 감사드립니다.
이번 임장보고서에도 강의에서 배운 내용들을 잘 녹여내어, 단순히 아는 것에서 끝나지 않고 실제 투자 판단에 활용할 수 있도록 정리해 보겠습니다.
늘 큰 숲을 보여주시고, 그 안에서 제가 가야 할 길을 찾을 수 있도록 이정표가 되어주셔서 감사합니다.
저도 언젠가는 튜터님처럼 오랜 시간 쌓아온 경험과 지혜를 다른 사람들에게 나누어줄 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
감사합니다. 빈쓰튜터님! 알라뷰❤️
