안녕하세요. 여븨입니다.
소액의 종잣돈을 가지고 투자 해보겠다고
새벽같이 지방 가는 기차에 올랐던 게 엊그제 같은데
벌써 2년이 지나서 지방의 1호기 물건을 매도하였습니다.
(1호기 매수 경험담도 공유합니다🌸)
https://weolbu.com/s/SJkvdqy9YM
첫 매도라 우왕좌왕 했었는데
당시 실전반 튜터님이셨던 가애나애 튜터님의 가이드에 따라
단계별로 해야할 행동들을 진행할 수 있었고
일잘러 부동산 사장님과 법인세입자 조건 덕에
비교적 수월하게 매도할 수 있었습니다.
1. 매도 과정
1) 매도 결정 2) 매도 가격 파악 3) 세입자 연락 4) 부동산 내놓기 5) 매도 계약
매도 과정은 강의에서도 많이 나오고
경험담 글에서도 많이 나와서 다들 알고 계실겁니다.
이 단계에서 제가 했던 행동들을 공유하면서 복기해보고자 합니다.
1) 매도 결정
저는 올해 초에 투자코칭을 통해서 보유 물건들은
2년 뒤 만기 때 매도하는 것이 좋겠다고 안내해주셨습니다.
공급이 부족한 지역의 특성으로 매매 가격이 상승하고 있었기 때문에
일반과세가 적용되는 2년 뒤에 수익 내서 매도하여서
수도권으로 갈아타기로 방향을 정했습니다.
2) 매도 가격 파악
① 단지 내 가격
- (동층향 조건) 제 물건은 뒷동 낮은 층이었습니다. 해당 단지는 트인 뷰인 앞동과 막힌 뷰인 뒷동 간의 차이가 있어서 앞동을 선호했고 가격도 2~3천은 높았습니다. 앞동 가격과 뒷동 가격이 얼마 정도에 나왔는지 파악했습니다
- (입주 조건) 제 물건은 세입자가 만기 때 나가는 정상입주 물건이었습니다. 세안고 물건과 정상입주 물건의 가격을 파악해서 뒷동 정상입주 물건의 시세를 파악하려고 했습니다.
- (입주 날짜) 이렇게 추린다음, 진짜 경쟁매물은 입주 시기가 같은 물건이더라고요. 제 물건은 26년 10월 말에 입주할 수 있는 물건이라 앞뒤로 2~3개월이 입주 날짜가 겹치는 물건들의 가격과 조건을 잘 체크했습니다. 저희도 집 구할 때 사장님이 제일 먼저 물어보는 게 “언제 입주냐”이니 입주 시기가 비슷한 경쟁 물건들을 잘 파악하는 게 중요하더라고요!
- (경쟁 물건 전임) 저희 집은 중문이나 시에가 없는 기본집이었습니다. 같이 브리핑될 경쟁 물건들에 전화임장하여(투넘버 활용) 상태나 조건을 파악했습니다.
- (실거래가 확인) 호가 뿐만 아니라 실거래가를 통해서 동별로, 층별로 얼마 정도에 나간건지 파악했고, 너무 낮게 거래되거나 너무 높게 거래된 경우는 부동산 사장님한테 물어봤습니다. 주인이 이사갈 곳이 정해져서 급해서 싸게 팔았거나 내부 리모델링이 삐까뻔쩍하게 되어 있어서 비싸게 팔리는 경우들이 있더라고요!
② 생활권 가격 파악
제 단지는 생활권에서도 가장 선호도가 낮은 단지였습니다.
경쟁단지들은 제 단지보다는 윗단의 단지들이었습니다.
해당 단지들의 입주가능한 최저가 가격을 파악하여
그 가격보다는 낮게 내놔야한다는 걸 알았습니다.
저의 경우에는 경쟁 단지들도 많이 올라 가격 레벨이 꽤 차이가 났는데요
그래도 경쟁 대상(?)인 선호단지 최저가를 확인하는 게 중요한 것 같습니다.
③ 지역 전체에서 같은 가격대 단지, 매물 수 파악
해당 지역 내에서도 매매가 절대가가 높지 않은 수준이라
3억 중후반으로 물건을 찾는 매수인이라면 지역 전체를 한번 훑을 것 같았습니다.
중소도시이기도 하고,, 제 단지 생활권만 고집해서 살 것 같지는 않더라고요,,!
입지나 선호도가 떨어지는 신축단지는 제 단지보다 가격이 살짝 낮았고 매물도 많았습니다
반면 입지는 조금 떨어지더라도 선호도가 약간 있던 신축 단지들은 제 단지보다 가격이 살짝 높았습니다
뒷단의 단지들이 더 연식이 좋은데 가격도 싸고 매물이 많이 쌓여있어서
제 물건이 안팔리면 어쩌나 걱정을 많이 했습니다.
생활권이 많이 떨어져있어서 그런지 두 단지를 같이 놓고 비교하는 사람들은
많이 않았던 것 같습니다(전임을 통해 확인)
그래도 이렇게 정리하고 나니, 어느 정도 가격대에 내놓아야하고
얼마까지 갂아줘야하는지를 가늠해볼 수 있었습니다.
3) 세입자 연락
저는 법인세입자였어서, 실제 살고 있는 분이 아닌 법인 담당자와 연락을 주고 받았습니다.
“안녕하세요. 저 OO단지 ***동 xxx호 집주인인데요, 제가 만기 때 매도하려고 합니다”
법인세입자라는 조건 덕에 갱신권이 없어서,
이사 부분은 협의하지 않아도 되었는데요.
그래도 만기 5~6개월 전에 연락드려서
해당 법인에서도 이사 준비를 하실 수 있도록 미리 연락드리는 게 좋겠더라고요!
더구나 해당 지역은 공급 부족으로 전세 물량이 정말 없었거든요 ㅠㅠ
4) 부동산 내놓기
매도 가격 파악과 세입자에게 연락을 드린 후
부동산 사장님께 물건을 내놨습니다.
저는 매수 사장님께 매도도 내놨는데요.
전세를 맞춰주신 분이라 전세입자 상황도 잘 알고 소통도 가능하신 분이었습니다.
또 단지내 사장님이라 단지 상황도 잘 아시는 분이었습니다.
① 가격 설정
“사장님, 저 ***동 xxx호 집 매도하려고요.”
“네이버 광고는 o.o억에 올려주세요~!”
“근데 진짜 한다는 사람 있으면 o.x억까지 조정할 의사 있어요”
예전에 한 강의에서 네이버 부동산에 저렴하게 올렸다가
다른 물건들도 경쟁적으로 가격을 내려서 피를 흘린 경험을 이야기해주셨어서
네이버 광고 가격이랑 사장님께 가능한 가격을 따로 말씀드렸습니다.
이 경험을 통해서 반대로 저 역시
매수할 물건을 찾을 때 네이버부동산 광고에 올라온 가격이
정해진 가격 또는 마지노선 가격이 아니라는 것을 알게 됐습니다.
그리고 매수자가 붙으면 매수자랑 부동산사장님이 더 깎으시더라고요 ㅠㅠ
이런 것들 감안해서 네이버 부동산에 올리고,
1차 마지노선 가격, 2차 마지노선 가격 등을 설정하는 게 필요한 것 같습니다.
② 기한 드리기
“이 물건 일단 저한테만 주세요. 제가 해볼게요”
전세 맞출 때와 똑같이 매도 할 때도
한 사장님만 믿고 오래 맡길 수가 없기 때문에
사장님한테 언제 이후에는 다른 부동산에도
내놓아야할 것 같다고 말씀드리는 게 좋더라고요!
근데 저희 사장님은 일잘러+의욕 뿜뿜 사장님이셔서
제가 말 꺼내기도 전에 먼저 자기한테만 달라고 하시더라고요.
"그래도 2주 뒤까지 손님 없으면 다른 데도 내놓아야 할 것 같아요 ㅠㅠ"
“사장님이 꼭 팔아주세요~~”
이렇게 말씀드리고 마무리했습니다
참 쉽죵???
5) 매도 계약
집 내놓은지 5일만에 매도가 되었습니다.
목요일에 부동산 사장님께 내놓고
주말에 한 손님이 보고 가시고는
그 다음주 화요일에 매수하시겠다고 연락이 왔습니다.
알고 보니 이 손님은 부동산 사장님의 대기 손님이셨더라고요.
옆 지역에 사는 분인데 이 지역으로 들어오고 싶어 하시고
그중에서 신축이면서 가격대가 낮은 제 단지에서 계속 물건을 보셨고
몇 개월 전부터 집은 계속 보는데, 결정을 못하고 미룰 수록 계속 단지 가격만 올랐고
조금 저렴하게 나온 제 물건을 보고 마지막 가격대 물건이라고 생각하신 것 같더라고요.
이 손님이 계속 망설이시니까
사장님께서 이 물건 팔리면 그 다음은 1~2천 더 비싸게 나온 것들 뿐이고
저렴하다고 저층 사면 나중에 안 팔리고 가격도 안 오른다고
1~2천 더 주고 이 물건 사라고 옆에서 말씀 많이 하신 것 같더라고요!!!
(감사합니다..ㅠㅠ)
덧붙여서, 부동산 사장님께서 매매 계약 체결 시키려고
저한테 100만원만 깎아주라고 하셨는데요…!
사실 처음에 100만원 깎아주는 것도 너무 아깝게 느껴졌었어요
왜냐면 100만원이면 내가 들인 기차표에, 택시비에,,
매일 1천원, 5천원 아끼려고 노력하는데,, 100만원을 그냥 깎아주라고…?
하지만 지방 물건은 수익도 중요하지만 매도도 너무 중요하다고 배웠기 때문에
100만원 때문에 손님을 놓치기 보다는, 갈아탈 물건에서 더 벌자!! 라는 마음을 먹으니
100만원 깎아서 매도 계약을 체결할 수 있었습니다.
부족하지만, 매도 준비하시는 분들께
조금이나마 도움이 됐으면 좋겠습니다..♥
2. CSS 복기
- C (continue)
- 매도 가격 설정 시 튜터님 가이드에 따라 단지 내 경쟁매물, 생활권 내 경쟁매물의 조건, 가격, 상황 등을 엑셀로 정리한 점
- 매도 가격 설정과 마지노선 가격 설정 등으로 가격 협의 시 얼마만큼 네고할 지 미리 정해놓은 점
- 가격 깎아줘서 수익 약간 줄더라도, 손님 있을 때 지방 물건 매도한 것
- S (stop)
- 매도 가격 처음 설정 시 네이버부동산 눈대중으로만 보고 이 정도면 되겠지~ 생각한 점
- 일잘러 부동산 사장님께 너무 모든 것 의지하고 맡긴점…
- S (start)
- 생활권 분위기 파악을 위한 전화임장을 통해 현재 시장 분위기 잘 알 필요가 있음
- 부족한 경험(매도)은 커뮤니티 경험담 통해서 간접 경험 많이 쌓기
