안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
최근 수도권의 상승장을 경험하는 과정에서 다양한 정부의 정책들이 발표되고,
그에 따라 시장의 분위기 변화에 대해서 느끼고 있습니다.
그리고 이러한 다양한 정부의 정책들이 발표되고,
시장이 반응하는 것은 처음 발생하는 일은 아니었습니다.
우리는 미래를 예측 할 수는 없지만, 과거를 통해 앞으로 일어날 수 있는 경우의 수를 생각해보고 대응하는 방법들을 고민해 볼 수도 있는데요.
오늘은 현재 시장과 비슷했던 '17-19년도의 정책과 시장 상황들에 대해 알아보고, 현재 시장에서 우리가 해야 하는 행동에 대해서 정리해보려합니다.
과거에는 어떤 일이 있었나요 ?
"시장 반응 → 규제 → 주춤 → 시장 반응 → 규제"
지금의 시장의 분위기와 비슷한 위의 사이클이 과거의 시장에도 반복되었습니다.
'17년 6월-8월 : 지역의 제한과 대출 규제
수도권 시장에서는 전세가의 상승으로 매매가의 상승이 이루어지자, '17년 6월 조정대상지역을 늘리고 대출 규제를 강화하는 정책으르 발표합니다. 그리고 두 달 뒤 더 강력하게 투지과열지구와 투기지역을 지정하고 강화된 대출규제로 LTV와 DTI를 40%까지내리는 정책을 발표합니다.
→ 시장은 잠시 주춤 하였지만, 상승을 멈추지는 않았습니다.'18년 4월 : 세금 강화
‘17년 8월에 예고되었던 조정지역 내에있는 다주택 양도세 중과(2주택 +10%p, 3주택 +20%p)가 시행되었고, 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택을 매도시에는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수도 없었으며, 보유기간에 따른 공제율도 받을 수 없는 양도소득세 개정이 시행되었습니다.
→ 이 정책 발표 이후에도 ’17년도와 마찬가지로 시장은 잠시 주춤 하였지만, 상승을 멈추지는 않았습니다.
'18년 9월 : 금융과 세금 강화 그리고 공급 계획
여름 동안 상승세가 이어지자 강력한 금융, 세금, 공급 대책이 발표되었습니다. 규제지역 2주택 이상 보유자의 주택담보대출을 금지하고, 1주택자의 신규 주택담보대출도 금지되어 기존 주택의 처분 약정 등을 통한 이사/갈아타기 실구요 목적의 주택에만 허용되었습니다. 또한, 종부세의 세율과 세부담상한을 높이는 세금 대책과 동시에 수도권 주택공급 확대 방안을 발표하였습니다.
→ 이와 같은 강력한 정책으로 인하여 상급지부터 매매지수가 하락 전환되었으며, 일시적으로 조정으로 보여지는 시장이 진행되었습니다.
'19년 12월 : 대출 규제 강화
‘18년 9월의 강력한 규제에도 '19년 하반기에는 상급지부터 다시 매매지수의 상승이 일어났고, 유동성이 확대됨에 따라 매매지수의 상승이 상급지에서 하급지로 번져나갔습니다. 결국, '19년 12월 15억 초과 아파트에는 주택담보대출이 금지되고, 9억 초과분에는 LTV 20%를 적용하는 강화된 대출 규제가 시행되었습니다.
이 이후에는 코로나의 유동성 확대와 함께 전국적으로 대세 상승장이 펼쳐졌던 것을 많은 분들이 기억하실겁니다.
세세하게 들여다보면, 위의 정책 발표보다 더 많은 횟수의 다양한 정책들이 집 값 안정화를 위해 발표되었습니다. 하지만 시장은 사람들의 심리를 반영하며 장기적으로 우상향하는 시장으로 흘러갔습니다.
위의 정책들이 현재와 많이 닮아있지 않은가요?
‘22년-23년 하락장을 거쳐 상급지에서부터 매매가 상승의 온기가 퍼지기 시작하였고, 25년 2-3월 상급지의 토지거래허가구역 해제와 재지정이 이러우지는 동안 발생한 풍선효과. 그리고 25년 6월 주택담보대출의 규제가 시작되었고, 같은 해 10월 서울과 경기도 상당 부분의 토지거래허가구역 지정으로 인한 투자 수요 차단과 강화된 대출 규제가 발표되었습니다. 그리고 ‘26년 2월부터 8월 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시행 발표 / 시행 및 세제개편안 발표까지. ’17년 - '19년까지의 시장 상황과 비슷하게 다양한 정책들이 발표되었고, 시장은 우상향하는 모습을 보이고 있습니다.
그럼 우리는 무엇을 해야할까요?
첫째, 이번 달 임장지에 적용해보세요.
이번 달 각자의 임장지에서 단지 하나를 선정하려 과거의 규제를 따라 매매가의 변화를 살펴보세요. 직접 그래프를 통해 확인하며 과거 정책에 따른 시장의 변화를 따라가보고, 지금 시장과 비교해보세요.
둘째, 대출 규제 숫자들을 살펴보세요.
과거 19년도에는 15억 이상 주담대 금지. 25년도에는 15억, 25억 금액대별 대출규제 차등 적용되고있는데요. 규제를 넘어선 가격이 거래가 되는 것은 그 만큼 사람들이 선호하고, 가치있다고 판단하기 때문이라 생각합니다.
과거 15억을 먼저 넘었던 단지는 어디이고, 현재는 어떠한지 그리고 대출 기준 근처의 금액대별 시장 상황은 어떠한지 살펴보세요.
직접 단지를 선정해보고, 전화임장과 매물임장까지 연결해보며 과거와 현재의 정책과 시장에 가까워지시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
