같은 84, 같은 8억대인데 경쟁률이 27배 차이 난 이유 [수박조아]

안녕하세요. 수박조아입니다.

얼마 전 기사 제목 하나가 눈에 들어왔습니다. 

운정은 웃고, 계양은 울었다.

숫자를 나란히 놓고 보면 더 놀랍습니다.

같은 84㎡, 같은 8억대입니다. 그런데 경쟁률은 무려 27배 차이가 났습니다. 심지어 계양은 서울에 더 가까운 3기 신도시이고, 운정은 이미 자리 잡은 2기 신도시입니다.

이 차이를 보인건 무엇일까요? 저는 교통이라고 봅니다.

우리는 보통 "인천 계양이냐, 파주냐" 하고 지역 이름만으로 판단하기 쉽습니다. 하지만 정말 중요한 건 물리적 거리를 보완 할 노선이 있는지, 그리고 그 노선이 단지에서 도보권으로 걸을 수 있는지입니다. 운정은 단지 이름에 GTX운정중앙역이 들어갈 만큼 GTX-A 역과 붙어 있습니다. 사람들은 그 차이를 알고 움직였습니다.

3기 신도시, 지금 어디까지 왔을까?

3기 신도시는 2018~2019년에 발표됐지만, 토지 보상 갈등과 공사비 상승 등으로 지구마다 늦어지고 있습니다. 발표 8년 만인 올해 12월, 계양에서야 첫 입주가 시작됩니다.

그럼 주요 3기 신도시 각각 어디에 들어설까요?

남양주왕숙

• 왕숙1지구: 주택 약 5만 2천 호, 수용 인구 약 13만 명
• 왕숙2지구: 주택 약 1만 6천 호, 수용 인구 약 4만 명
• 서울과 약 3.5km 떨어진 거리
• 경춘선 관통, GTX-B /9호선 연장(강동하남남양주선) 예정
• 강동구, 노원구, 다산, 별내와 접근성 좋음

하남교산

• 주택 약 3만 6천 호, 수용 인구 약 8만 7천 명
• 하남시청에서 남측으로 0.3km, 미사·고덕강일 등 기개발지 인접
• 3호선 연장(송파하남선) 확정, 2032년 개통 목표
• 송파구, 강동구, 위례, 감일지구와 접근성 좋음

고양창릉

• 주택 약 3만 8천 호, 수용 인구 약 9만 2천 명
• GTX-A 창릉역(신설 예정, 2030년 개통 목표)과 고양은평선 연계
• 서울 은평구, 마포구(상암), 삼송·지축과 인접

부천대장

• 주택 약 2만 호, 수용 인구 약 4만 4천 명
• 대장홍대선(2031년 개통 목표), S-BRT 등 광역교통망 추진
• 남서측으로 서운산단, 오정물류단지, 오정산단 인접
• 서울 강서구, 김포공항, 인천 계양과 접근성 좋음

인천계양

• 주택 약 1만 7천 호, 수용 인구 약 4만 4천 명
• 인천1호선(박촌역), 공항철도, 수도권제1순환고속도로

• 강서 마곡지구, 김포공항 인접

   

첫 입주와 교통을 나란히 놓으면 이렇습니다.

표를 보면 하나가 눈에 들어옵니다. 계양을 빼면 모든 지구가 입주하고 시간이 지나야 핵심 철도가 개통합니다. 이것도 예정된 시간보다 많이 늦어질지 모릅니다.

그럼 우리는 무엇을 봐야 할까요?

지역 이름이 아니라 교통과 직장이 어느 단계에 와있는지 알아야 합니다.

✨노선이 어느 단계인가

• 예정 → 확정 → 착공 → 개통의 순서로 진행됩니다. 예정인것과 확정은 다릅니다.
• 또 착공 이후로도 시간이 많이 소요 되기에, 어떤 단계인지 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

✨그 노선이 어디로 가는가

• 운정중앙역 GTX-A로 서울 도심까지 한 번에 연결됩니다. 추후 삼성까지 연결된다면 더 힘이 생길 수 있습니다. 역이 있느냐보다 어느 업무지구에 몇 분 만에 닿느냐를 알아야 합니다.

✨단지에서 역까지 몇 분인가

• 같은 신도시 안에서도 역세권과 비역세권은 가격 흐름이 다릅니다. 지도를 켜고 도보 거리를 한번 확인해보세요.

   

  

✨주변에 일자리가 있는가

• 2기 신도시 판교·광교·동탄의 상승폭은 김포한강·옥정과 비교하면 차이가 있습니다. 그것을 파악해보면 결국 직장과 교통이었습니다.
• 그래서 3기 신도시도 자족용지(테크노밸리, 산업단지)를 함께 넣고 있습니다. 어떤 기업이 어디에 들어오는지도 함께 꼭 확인해봐야 합니다.

입주 물량이 주변 시장에 주는 영향도 함께 생각해볼 수 있습니다.

예를들면 왕숙 바로 옆의 다산신도시입니다.

다산신도시는 남양주 지금동·도농동 일대 475만㎡에 약 3만 2천 가구, 8만 6천 명 규모로 개발됐습니다. 2018년 본격 입주가 시작됐고 2017~2021년에 공급이 집중됐습니다. 

이때 주변 기축의 전세가는 어땠을까요?

인근 단지 전세가를 살펴보면 적게는 7%, 많게는 15%까지 빠지는 모습을 보입니다. 매매 가격은 수도권 전체 분위기를 따라가더라도, 대규모 입주는 인근 전세가에 영향을 줍니다. 이 흐름을 알고 있으면 대응할 수 있고, 그 속에서 기회를 찾아볼 수도 있습니다.

그렇다면 지금 무엇을 해야 할까요?

• LH청약플러스와 청약홈에서 공고를 확인하세요.

LH청약플러스의 분양주택 공고문과 민간 분양 경쟁률을 함께 봅니다. 경쟁률은 사람들이 어디로 몰리는지 보여주는 직관적인 숫자입니다.

• 입주되는 단지가 아니더라도 그 주변 단지까지 살펴봐야 합니다.

본청약으로 당첨 기회를 노릴 수도 있지만, 그 인근에서 기회를 찾아볼 수 있습니다. 영향을 받아서 매매, 전세에 일시적으로 기회를 주고 있지 않은지 살펴 봐야 합니다.

• 결국은 꾸준함과 관심이 행동을 만듭니다.

3기 신도시는 막연한 공급이 아닙니다. 물량은 정해져 있고, 계양은 첫 입주를 시작합니다. 그 안에서 어떤 위치에, 어떤 노선을 끼고 들어오는지 꼼꼼히 살펴보세요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.😊

일정과 수치는 작성일 기준입니다. 최신 정보는 LH와 국토교통부 공고를 확인해 주세요.