"사모님 전세 만기 될 때 안 되셨나요?"
"올 초에 입주하셔서 아직 많이 남았어요. 전세 찾으세요?"
“네~ 요즘 전세가 없어서요. 사모님 전세 만기가 이때쯤인 줄 알았네요.”
"요즘 전세 찾는 손님 있어요?"
"많죠~ 전세가 없어서 난리예요."
"전세는 얼마쯤 나가요?"
"지금 n억 정도 나가요."
안녕하세요 프로참견러입니다
얼마 전 부동산으로부터 두 통의 전화를 받았습니다. 그것도 같은 내용으로요
작년 이맘 때 전세광고를 올렸던 부동산이었는데요
전세매물이 없어서 집주인에게 일일이 전화를 걸어 매물을 찾는 전화였어요
제가 맞춘 전세보다 1.5~2억이 오른 가격으로 신규 전세를 맞출수 있다고 하더라구요
그때는 주변에 입주 물량 때문에 전세가 안 나갈까 봐 시세보다 낮게 맞춘 거였는데 말이죠…
불과 1년만에 무슨 일이 있었던 걸까요?
서울의 전세 가뭄
저의 투자 단지만의 일은 아니었어요.
서울 아파트 전세 매물을 찾아보니 1년 전보다 -15.8% 줄었고(26,151건 → 22,021건)
25개 구 중 19개 구에서 전세 매물이 감소했습니다
| 자치구 | 1년 전 (25.11.11) | 지금 (26.11.11) | 증감률 |
|---|---|---|---|
| 금천구 | 196건 | 68건 | -65.3% |
| 동대문구 | 953건 | 431건 | -54.8% |
| 구로구 | 507건 | 232건 | -54.2% |
| 도봉구 | 362건 | 178건 | -50.8% |
| 송파구 | 3,325건 | 1,651건 | -50.3% |
| 중랑구 | 263건 | 158건 | -39.9% |
| 종로구 | 118건 | 72건 | -39.0% |
| 관악구 | 320건 | 208건 | -35.0% |
| 광진구 | 393건 | 260건 | -33.8% |
| 중구 | 247건 | 165건 | -33.2% |
| 노원구 | 848건 | 567건 | -33.1% |
| 서대문구 | 573건 | 388건 | -32.3% |
| 강남구 | 6,264건 | 4,376건 | -30.1% |
| 영등포구 | 771건 | 541건 | -29.8% |
| 양천구 | 556건 | 432건 | -22.3% |
| 강북구 | 200건 | 158건 | -21.0% |
| 성동구 | 1,078건 | 863건 | -19.9% |
| 마포구 | 637건 | 588건 | -7.7% |
| 용산구 | 546건 | 525건 | -3.8% |
| 강서구 | 506건 | 588건 | +16.2% |
| 강동구 | 1,140건 | 1,342건 | +17.7% |
| 서초구 | 5,090건 | 6,273건 | +23.2% |
| 동작구 | 436건 | 603건 | +38.3% |
| 성북구 | 372건 | 532건 | +43.0% |
| 은평구 | 450건 | 822건 | +82.7% |
| 서울 전체 | 26,151건 | 22,021건 | -15.8% |
그러다 보니 올해 1~9월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중이 51%로 처음 전세를 추월했다는 기사가 나기도 했습니다 월세가 늘어서가 아니라, 전세 거래가 1년 사이 27.5% 줄어서이고 전세로 살고 싶어도 들어갈 전세가 없어서 나타난 현상이었습니다
전세 만기가 돌아오는 28년 초에는?
28년 1월이면 전세만기가 도래합니다
그때는 상황이 나아질까 궁금해서 입주물량을 찾아봤는데, 좀처럼 상황이 나아질 것 같지는 않아보였습니다
| 연도 | 서울 아파트 입주 (임대 제외) | 정비사업 이주 예정 |
|---|---|---|
| 2026년 | 19,368가구 | 24,844가구 |
| 2027년 | 16,488가구 | 13,446가구 |
| 2028년 | 13,279가구 | 45,256가구 |
입주는 해마다 줄어든다
2028년 입주 물량은 올해보다 30% 넘게 감소합니다
나가야 하는 사람은 오히려 늘어난다
2028년에는 재건축, 재개발로 집을 비워야 하는 가구가 4만가구가 넘게 예정돼 있어요
이분들은 대부분 근처에서 전월세를 구해야 할텐데 입주는 줄고, 전세를 찾는 사람은 늘어나는 구조가 됩니다.
- 착공실적이 좋지 않다 올해 서울 아파트 착공은 과거 10년 평균보다 56% 적을 것으로 예상된다고 합니다 착공이 입주로 이어지는 데 3년 안팎이 걸리니… 2028년 이후도 서울의 공급상황은 크게 나아질 것 같지 않습니다
왜 이런 일이 생겼을까?
2022년 하락장에 금리가 급등하고 하락장이 왔습니다 2023년엔 PF위기까지 겹치면서 건설경기가 얼어붙었었습니다
아파트는 인허가 → 착공 → 입주를 거치는데, 착공해서 입주하기까지만 보통 3년정도가 걸리는데요
쉽게말해서 2022~2024년에 씨를 못 뿌렸으니, 그 결과가 지금부터 입주 가뭄으로 나타나는 거라고 볼 수 있어요 지금 착공을 서두른다 해도 입주는 2029년 이후라, 앞으로 2~3년은 서울에 새 아파트가 들어올 계획 자체가 적은 상황입니다
서울에 공급은 없지만 경기도에 3기 신도시가 기다리고 있는데요 공급 가뭄에 단비가 되어줄 거라고 기대하는 물량이죠 다만 문제는 속도입니다.
3기 신도시 첫 주택 착공은 2024년 3월 인천계양이었어요. 발표부터 착공까지 5년 8개월이 걸렸고요 예정된 경기도 신규택지 공급이 많지만 생각보다 진척이 느리고 심지어 아직 삽도 못 뜬 지역, 착공 시작을 못한 지역도 9곳 이상이 된다고 해요 정부도 속도를 높이려고노력하고 있지만 실현이 될지는 지켜봐야해요
지금 해야할 일은?
정리하면 서울 전세 가뭄은 단기간에 해소되기는 어려워보여요
집이 없다는 구조적 문제가 해결되지 않으면 임대차 시장은 계속 불안정할 것이고, 집값에도 영향을 줄 가능성이 높습니다 상황설명은 충분히 된것같고, ‘그래서 내 상황에 어떻게 적용해야하는가’가 궁금하실것 같은데요
아래와같이 정리해봤습니다
| 내 상황 | 이렇게 해보세요 |
|---|---|
| 무주택 임차인, 갱신권 남음 | 갱신(최대 5% 인상)과 이사(월세 전환, 내집마련) 비용을 나란히 놓고 비교해 보세요. 지금은 갱신이 합리적인 경우가 많아요 다만 2년 뒤에도 입주 물량은 더 줄어 있을 것이고 이후에 더 큰 비용을 지불할 수 있다는 사실을 꼭 염두에두셔야해요 |
| 무주택 임차인, 갱신권 소진 | 만기되기 6개월~4개월 전부터 주변 전세를 확인해보세요 오른 전세금과 매수했을 때 대출 이자를 나란히 놓고, 매수도 적극 검토해보시면 좋겠습니다 지금 시장에서는 상급지 거래가 멈추고, 현장에 급한 매물들이 나오고 있으니 네이버부동산에 있는 가격만 보지 마시고 꼭 현장에서 가격을 확인해보세요 |
| 1주택 실거주, 갈아타기 준비 | 상급지 거래가 주춤하면서 상하급지 가격이 붙는 구간이 있어요 혹은 넓은 평수와 작은 평수의 가격이 붙기도 하고요 이런 기회를 포착하셔서 더 좋은 자산으로 갈아타기를 검토해볼 수 있어요 |
| 투자자, 전세 만기 도래 | 전세 시세가 많이 오른 상태라면 신규계약도 검토해보세요 다만, 시세대로 올려 받았을 때 다음 만기에 전세가가 하락한다고 하더라도 감당할 수 있는 구조가 마련되어야 해요 |
매매, 전세, 월세 모두 오르는 시장에서 자산을 소유하고 있는 것과 아닌 것은 천지 차이입니다 자산이 없다면 지금 상황에서 할 수 있는 최선의 선택이 무엇인지 점검해보시고 감당 가능한 선에서 내집마련을 서두르셔서 인플레이션을 헷지하시면 좋겠습니다
반대로 자산이 있는 경우라면 앞으로의 상황을 계속해서 낙관하기보다 미래를 대비할 수 있는 구조를 만들고 점검해야 할 때라는 생각이 듭니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
