미분양 3,889호, 숫자 뒤에 숨은 이야기를 찾아봤습니다 [오늘의하늘]

안녕하세요. 오늘의하늘입니다. 

지난 반모임에서 코쓰모쓰튜터님께 공급을 분석하는 방법을 배웠습니다.

그중에서도 가장 기억에 남았던 말씀이 있습니다.

"미분양은 몇 세대 남았는지보다, 왜 남았는지가 중요하다."

이 말씀을 듣고 가장 먼저 떠오른 곳이 대구였습니다.

한동안 '미분양 무덤'이라는 말까지 들었던 지역이기에, 이번에는 튜터님께 배운 기준을 바탕으로 대구의 미분양을 조금 다른 시선으로 살펴봤습니다.

1. 대구 미분양, 줄었는데 안 줄었다?

대구의 미분양은 2022년 말 13,445호에 달했습니다.

그런데 올해 9월에는 3,889호까지 줄었습니다.

숫자만 보면 미분양이 상당히 해소된 것처럼 보입니다.

그런데 다른 숫자 하나가 눈에 들어왔습니다.

같은 기간 준공 후 미분양은 281호에서 3,077호로 오히려 늘어난 것입니다.

현재 남아 있는 미분양의 약 80%가 이미 다 지어진 아파트라는 뜻이었습니다.

처음에는 전체 미분양과 준공 후 미분양이 별개인 줄 알았는데, 준공 후 미분양도 전체 미분양에 포함되는 숫자였습니다.

공사 중 팔리지 않았던 아파트가 완공된 후에도 남아 있으면 준공 후 미분양으로 분류되는 것이었습니다.

결국 전체 미분양은 많이 줄었지만, 이미 완공된 아파트 중 팔리지 않은 물량은 오히려 늘어난 상황이었습니다.

'대구 미분양이 많이 줄었다'는 말도 맞고, '아직 공급 부담이 남아 있다'는 말도 맞는 것이었습니다.

같은 시장을 보더라도 어떤 숫자를 살펴보느냐에 따라 다르게 해석할 수 있다는 점이 흥미로웠습니다.

2. 준공 후 미분양, 언제 지어진 아파트일까?

그렇다면 지금 남아 있는 준공 후 미분양은 언제 지어진 아파트일까요?

궁금한 마음에 대구시에서 공개한 단지별 자료를 준공 연도에 따라 정리해봤습니다.

※ 대구시 공개 자료에 포함된 단지를 기준으로 정리했습니다. 

건설사 비공개 요청 등으로 단지별 미분양 세대수를 모두 확인할 수 없어 단지 수 기준으로 비교했습니다.

확인해보니 55개 단지 중 30개, 절반 이상이 2024~2025년에 준공된 아파트였습니다.

대구에 입주 물량이 집중됐던 시기와 겹친다는 점이 눈에 들어왔습니다.

다만 단지별 미분양 세대수를 모두 확인할 수는 없었기에, 실제 남아 있는 물량이 어느 연도에 가장 많이 몰려 있는지는 추가 확인이 필요했습니다.

또 한 가지 눈에 띈 것은 준공된 지 4~6년이 지난 단지에서도 미분양이 확인된다는 점이었습니다.

해당 물량이 언제부터 남아 있었는지는 확인이 필요하겠지만, 이런 단지들은 왜 아직도 미분양이 남아 있을까 하는 궁금증이 생겼습니다.

단순히 공급이 많았기 때문인지, 아니면 사람들이 선택하지 않은 다른 이유가 있는지 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.

3. 그렇다면 미분양은 어디에 남아 있을까?

이번에는 대구시에서 매달 공개하는 단지별 미분양 현황을 지도에 표시해봤습니다.

2026년 9월 기준 구별 미분양 현황입니다.

지도로 살펴보니 생각과 조금 다른 부분이 있었습니다.

대구역, 동대구역, 반월당 등 도심에 위치한 신축 아파트에서도 미분양이 확인된 것입니다.

저는 막연히 미분양이라고 하면 외곽이나 사람들이 선호하지 않는 입지에 많이 남아 있을 것이라고 생각했습니다.

그런데 꼭 그런 것만은 아니었습니다.

물론 구별 미분양 숫자만으로 입지가 좋고 나쁘다고 판단해서도 안 되겠다는 생각이 들었습니다.

달서구처럼 면적이 넓고 아파트 단지가 많은 지역은 미분양의 절대적인 숫자도 클 수 있기 때문입니다.

결국 중요한 것은 어느 구에 미분양이 많은지가 아니라, 어느 생활권의 어떤 아파트에 미분양이 남아 있는지를 살펴보는 것이었습니다.

4. 미분양이 있으면 아파트 가격은 안 오를까?

미분양 현황을 살펴보다 보니 또 다른 궁금증이 생겼습니다.

미분양이 있으면 아파트 가격은 안 오를까?

대구 아파트 가격은 올해 6월 주간 기준으로 132주 만에 상승 전환했고, 9월에는 월간 기준으로도 35개월 만에 상승했습니다.

그래서 10월 둘째 주 구별 가격 흐름을 미분양 현황과 함께 살펴봤습니다.

흥미로웠던 것은 미분양이 641호 남아 있는 중구에서도 20주 연속 가격 상승이 나타났다는 점이었습니다.

반면 미분양이 48호에 불과한 서구는 오랜 기간 하락세를 이어가고 있었습니다.

이 숫자를 비교하면서 한 가지 생각이 들었습니다.

미분양이 많고 적다는 사실만으로 그 지역의 가격 방향을 판단할 수는 없겠구나!

그렇다고 미분양이 아파트 가격에 영향을 주지 않는다는 뜻은 아닐 것입니다.

구 전체의 가격 흐름에는 신축뿐만 아니라 기존 아파트의 거래도 함께 반영되기 때문입니다.

그래서 질문을 조금 바꿔봤습니다.

"미분양이 남아 있는데도 가격이 오르고 있다면, 실제로 어떤 아파트의 가격이 오르고 있는 걸까?"

이 부분은 구 단위 통계만으로 답을 찾기는 어려울 것 같습니다.

앞으로는 미분양이 남아 있는 신축과 주변 기존 아파트의 실거래가격을 함께 비교해보려고 합니다.

5. 왜 남았을까? 튜터님 기준으로 다시 보기

튜터님께서는 미분양을 분석할 때 남아 있는 이유를 세 가지로 나누어 살펴보라고 말씀해주셨습니다.

입지가 좋지 않아서인지, 비선호 평형이어서인지, 아니면 분양가격이 높았던 것인지.

이 기준을 떠올리며 대구시의 평형별 미분양 현황도 확인해봤습니다.

같은 미분양이지만 지역마다 남아 있는 모습이 달랐습니다.

수성구는 미분양의 대부분이 85㎡ 초과 대형 평형에 집중되어 있었습니다.

그렇다면 입지 문제일까요? 아니면 대형 평형을 찾는 수요가 적거나 분양가격이 높았던 것일까요?

(실제로 어나드 범어는 고분양가로 기축 두산위브제니스에 비해 입지와 가격 모두 선뜻 선택하기 어려운 단지였습니다.)

반면 중구는 상대적으로 선호도가 높은 국민평형에서 대부분의 미분양이 발생했습니다.

그렇다면 평형 자체보다는 분양가격이나 단지의 상품성, 주변 주거환경 등을 조금 더 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.

같은 미분양이라도 남아 있는 이유는 서로 다를 수 있다는 것!

이번에 가장 크게 배운 부분이었습니다.

물론 숫자만으로 그 이유를 확정할 수는 없기 때문에, 앞으로 전화임장을 통해 실제 분양 조건과 주변 시세, 수요자의 반응도 확인해보려고 합니다.

6. 미분양은 어떻게 줄어들었을까?

미분양이 줄었다는 뉴스를 보면 자연스럽게 아파트가 많이 팔렸다고 생각하기 쉽습니다.

그런데 자료를 찾아보니 미분양이 줄어드는 과정도 한 가지가 아니었습니다.

• 할인 분양이나 각종 혜택을 통해 계약이 이루어지는 경우
• 리츠가 미분양을 매입해 전세로 공급하는 경우

여기에 신규 분양 자체가 줄어들면서 새로운 미분양이 쌓이는 속도가 느려진 점도 전체 미분양 감소에 영향을 줄 수 있었습니다.

다만 신규 분양 감소는 기존 미분양을 직접 해소한 것이 아니라, 새로 추가되는 물량을 줄이는 것이므로 구분해서 봐야 했습니다.

특히 눈에 들어왔던 것은 리츠가 미분양 아파트를 매입해 전세로 공급한 사례였습니다.

미분양 통계에서는 빠지더라도 해당 아파트는 전세 시장에서 주변 아파트와 경쟁하게 됩니다.

결국 미분양 숫자가 줄어들었다고 해서 주변 아파트의 공급 부담까지 모두 사라지는 것은 아니었습니다.

또 하나 흥미로웠던 부분이 있습니다.

분양할 때는 미분양으로 남았던 신축 아파트가 주변 시세보다 저렴한 전세로 나왔을 때는 수요가 몰리기도 했다는 점입니다.

"그렇다면 이 아파트는 정말 입지가 좋지 않았던 걸까? 아니면 사람들이 선택하지 않았던 이유가 가격에 있었던 걸까?"

같은 아파트라도 매매가격과 전세가격에 따라 사람들의 선택이 달라질 수 있다는 점이 인상적이었습니다.

물론 매매와 전세는 필요한 자금이나 거주 목적이 다르기 때문에 수요가 몰렸다는 사실만으로 아파트의 가치가 높다고 단정할 수는 없을 것입니다.

하지만 적어도 미분양이라는 결과만으로 그 아파트의 가치까지 낮다고 판단해서는 안 되겠다는 생각이 들었습니다.

앞으로는 미분양이 얼마나 줄었는지뿐 아니라, 그 물량이 어떤 방식으로 해소되고 있는지도 함께 살펴보려고 합니다.

7. 앞으로의 공급도 함께 살펴보기

튜터님께서는 공급을 분석할 때 입주 물량뿐만 아니라 인허가와 착공까지 함께 살펴보라고 말씀해주셨습니다.

대구는 올해 9월 인허가가 12호, 착공이 20호로 매우 적었습니다.

그런데 1~9월 누적 인허가는 3,727호였습니다.

한 달의 숫자만 보고 앞으로 공급이 없을 것이라고 판단하기에는 무리가 있겠다는 생각이 들었습니다.

앞으로의 공급을 살펴볼 때는 인허가 → 착공 → 분양 → 입주로 이어지는 과정을 함께 확인해야겠습니다.

특히 지금 남아 있는 미분양뿐만 아니라 앞으로 실제로 입주할 아파트가 얼마나 있는지도 계속 살펴보려고 합니다.

마치며

그동안은 미분양이 많다는 이야기를 들으면 저도 모르게 "아직은 어렵겠구나"라는 생각부터 했던 것 같습니다.

그런데 이번에 대구 미분양을 하나씩 살펴보면서 생각이 조금 달라졌습니다.

같은 미분양이라도 남아 있는 이유가 다르고, 미분양이 줄어드는 과정도 다르다는 것을 알게 됐습니다.

결국 중요한 것은 미분양이 몇 세대 남았는지가 아니라, 왜 남아 있는지 그리고 그 물량이 주변 아파트의 수요에 어떤 영향을 주고 있는지 이해하는 것이라고 느꼈습니다.

앞으로는 공급이 많다, 적다라는 숫자에서 멈추지 않고 내가 보고 있는 아파트와 실제로 경쟁하는 공급이 무엇인지까지 살펴보려고 합니다.

읽어주셔서 감사합니다!