수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
오늘도 독립된 투자자로 성장을 꿈꾸며 총총걸음을 걷고 있는
총총입니다.
숨가쁘게 달려온 1월 한달의
마지막날은 최종임보 제출일입니다.
최종임보제출을 하루 앞둔 오늘
비교평가를 해서 저평가된 단지를 찾고
내 상황(투자금)과 감당가능한지(리스크)를 붙여서 1등을 뽑고
결론을 열심히 쓰고 계실텐데요~
마지막까지 화이팅입니다.
(저도 열심히 쓰겠습니다~)
혹시 비교평가와 1등뽑기를 하시면서
선호도가 비슷한(그래프가 비슷한) 단지중에
어떤게 1등 인지 결론 내고 싶지 않으셨나요?
저도 그것때문에 고민이 많았는데요
튜터님 멘토님과 선배님들의 의견
매물임장을 하면서 부사님과의 대화를 통해 느낀점을 토대로
선호도가 비슷한 단지에 대한 의사결정은
어떻게 해야할까? 라는 주제로
이야기해 볼까합니다.
다음 그래프는 같은 지역의 비슷한 선호도를 가진 단지의
아실 여러단지 비교 그래프입니다.
위의 비슷한 선호도를 가진 3개 단지의
현재 네이버 최저 호가가
(가격은 예시)
1. 파란색 단지 3.2억
2. 빨간색 단지 3.1억
3. 검정색 단지 3.1억
어떤 단지가 저평가 되어있나요?
https://cafe.naver.com/wecando7/7955912
[부자대디] 저평가 단지 쉽게 찾는 비교평가 공식
3개단지 모두가 저평가 판단에 통과했다면
단지 선호도를 굳이 나눌 필요없이
"이 3개 단지는 비슷한 선호도를 가지고 있구나?"
이렇게 인정하고 매물을 봅니다.
이제부터 이 3개단지를 매물임장을 하면서
투자하기 좋은 물건
즉, 조건좋은물건
을 찾아냅니다.
비슷한 선호도를 가지고 있는 단지중에서
1. 많이 깎이는 물건
2. 임대가 용이한 물건
3. 리스크가 적은 물건
요 3가지로
조건이 좋은 물건
을 확인해봅니다.
1. 가격이 많이 깎이는 물건
#역전세 #이사날짜잡힘 #급전필요
가격을 깎으려면
매도인이 원하는것
내가 그것을 충족시켜줄수 있는가?
생각해보면서
매도인이 원하는것(돈, 빠른 소유권이전)을
충족시켜주면서 가격 네고가 용이한 물건인지
매도인의 상황을 파악해봅니다.
2. 임대가 용이한 물건
#주인전세 #공실 #전세입자대기중
매도인이 전세를 살아주는 주인전세 조건
공실이라서 잔금전에 수리가 가능한 물건
전세 세입자의 이사날짜를 유동적으로 조절할수 있는 물건
임대하기 용이한 조건인지 파악해봅니다.
3. 리스크가 적은 물건
#주변기축단지전세상황 #주변공급 #2년뒤공급
마지막으로
잔금을 해야하는 리스크가 적은
지금 매수를 한다면 전세빼기가 용이한지
2년뒤에 이 지역에 공급이 엄청나게 많다면?
임대기간 조정을 통해 리스크를 피하는게 가능한지
생각해봅니다.
예를 들어 설명해보겠습니다.
선호도가 비슷한 단지의 3개의 매물이 있습니다.
이 3개매물의 가격은 1번 3번이 3.2억으로 같고
2번이 3.35억으로 가장 비쌉니다.
2번은 비싸니까 후보물건에서 제외해야할까요?
3가지의 상황을 조합하면
1. 가격이 많이 깎이는 물건
2. 임대가 용이한 물건
3. 리스크가 적은 물건
2번물건이
이사날짜가 잡힌 급한 물건이어서 가격 조율이 된다면?
전세 세입자가 대기하고 있다면?
2년뒤에 있을 과공급되는 지역에
3년 전세를 맞출수 있는 물건이라면?
저는 2번 물건을 가격 조율해보고
가격과 리스크를 함께
고려해서 1등을 뽑아보겠습니다.
상황에 따라 이렇게
1등이 달라집니다.
제 1호기 투자도 그랬습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/9477574
월부에서 배운대로 실행한 갚진 1호기 #2 [총총]
제가 투자한 물건보다
가격이 더 저렴한 물건은 많았지만
제 투자한 물건은 조건이 좋았습니다.
매도인은 세금때문에 집을 빨리 정리하고 싶으셨습니다
(가격조율가능)
최근에 전세를 갱신해서 잔금 리스크가 없었습니다.
(임대용이)
전세 만기일이 주변공급시기를 피할수도 있었습니다.
(리스크 적음)
이렇게
투자로 연결되는 최종의사결정은
호가가 가장 싼 매물이 아니라
저평가로 판단된 매물중에
조건이 좋은 매물이 됩니다.
네이버부동산에 나와있는 매물에는
가격만 나와있지
상황과 조건이 나와있지 않습니다.
어떤 물건이 어떤 상황과 조건을 가지고 있을지 모르기 때문에
투자 가능한 물건을 최대한 많이 보면서
1. 가격이 많이 깎이는 물건인지
2. 임대가 용이한 물건인지
3. 리스크가 적은 물건인지
판단해보고
물건을 하나씩 검토해보면서
적합한 물건을 찾아 나가면 좋을거같습니다.
지난 주말에 보고 온 매물중에
투자를 고려하고 계시다면
매물코칭을 넣기 전에
조건 좋은 물건이 어떤것인지
판단해보시는건 어떨까요?
우리 모두가 좋은 조건의 매물을 만날수 있도록
항상 응원하겠습니다.
부족한글 읽어주셔서 감사합니다.
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