안녕하세요. 후바이입니다.
임차 사례를 딥하게 다뤄주신 권유디 튜터님의
지투반 4강 강의를 들으면서
저에게 많은 배움을 주셨던 임차인으로부터의
배움이 더 남아있었음을 알게되어,
이를 처리하면서 알게된 점과
정리된 생각을 글로 남겨두고자 합니다.
마찬가지로 저와 비슷한 경험을 하고 계시거나
앞으로 하게 되실 단 한분에게라도
조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
"정말 죄송하지만 짐만 미리 넣어둘 수는 없을까요?
짐 풀지 않을거고, 전입 신고는 하지 않을게요"
제가 파악한 저의 임차인은
가족 기업을 운영중이셨고 하락기를 이용해
지역 내 공격적인 부동산 투자(?)와
일시적 신용 관리 문제로 잔급 지급일 시점에
직계 가족을 포함해 자금 유동성이
매우 경색 된 상태였습니다.
앞선 글에서 말씀드렸듯 여러 편의(?)를
제공해 드리고 같이 손발품을 팔아드렸고
잔금도 미뤄드렸었는데요.
며칠 뒤 저희 측 부사님을 통해 연락이 옵니다.
"임차인이 이삿짐만 좀 미리 넣어둘 수 없는지
전입 신고는 하지 않겠다고 하는데요.
그게 무슨 말도 안되는 소리냐고
집주인이 무슨 자선 사업가냐고 했습니다만.."
임차인이 요구를 해 온 이유는
기존 거주지에서는 기존 잔금 지급 날짜에 마줘
새 거주인이 들어오면서 퇴거를 하는데
지연된 잔금 지급일까지의 포장이사
짐보관료가 부담이 된다는 것이었습니다.
'진짜 더 이상의 협조는 없다.
잔금 지연 손실금도 일할 계산해 요청했는데
내가 주담대를 일으켰으면 10-20만원으로
택도 없는 금액인데 진짜 너무 하네'
고민도 없이 부사님께 저의 감정과
의사가 수화기 너머로 전달되었습니다.
통화를 마치고 스카에 돌아와 앉았는데
'나 할 만큼 하지 않았어?' 라는 생각보다는
'아니, 나는 앞 선 대응을 왜 했을까?' 싶은 생각에
https://cafe.naver.com/wecando7/10580705
부사님께 연락을 다시 드렸습니다.
"잔금 전 짐을 넣기를 원하는 임차인의 상황과
전입 신고 역시 잔금 지급 이후에 하겠다는
확약을 소상히 기록하고 계약 미이행 시
기 지급된 계약금의 환입 없이
계약이 자동 해지됨을 상호 동의한다는
내용을 특약에 추가해 다시 계약서를 작성한다면
편의를 봐드리겠다"
"짐 보관이 주택의 인도,
그리고 거주를 의미하진 않아요"
불안 요소를 헷지하고자 특약 추가를 하더라도
특약보다 위에 있는 법이 있을 수 있으니
변호사에게 법률 자문을 구하게 되었습니다.
열반스쿨 중급반에 나오는 그 두 곳 중
유료로 자문을 구할 수 있는 창구 말입니다.
법률 자문을 통해 알게 된 사실은 이렇습니다.
▶ 짐 보관이 곧 주택의 인도라 볼 수 없다.
(짐 보관 자체가 대항력 발생 시킬 수 없음)
▶ '짐 보관이 거주를 의미하지 않는다'는
문구를 특약에 삽입하면 좋다.
▶ '기존 계약에 이어 아래와 같은 사항을 상호
추가 합의한다'로 특약을 추가해도 된다.
▶ 특약 수정 및 추가 시 기존 계약이
폐기되는 것은 아니다.
▶ 중개인이 있으면 좋겠으나 없이도
당사자간 추가 합의, 계약 해도 된다.
(문자로 하는 것은 비추천)
▶ 대항력은 AND 조건 (주택의 인도 + 주민등록)
하지만 둘 중 주민등록(전입신고)이 가지는
무게가 인도보다 더 크다고 볼 수 있으니
잔금 전 전입신고는 지양하되
부득이하게 잔금 전 전입신고를
진행해야만 한다면 약속된 잔금
지급 미이행 시 임대차 계약이
해지된다는 문구를 삽입해 두는 것이 좋다.
매물 임장을 하다보면 일부 짐이 남겨진 채
임차인이 퇴거 된 공실을 보게 되는데요.
짐이 있으면 대항력이 발생된다고
알고 있었는데, 그런 것만은 아니었습니다.
명도과정이 까다롭기 때문에 편법(?)
궁여지책으로 기존 점유자 입장에서
사용하는 방법이지, 짐 그 자체가
거주를 의미하여 대항력을 부여하는 것은
아니라는 사실을 알게 되었습니다.
그래도 피할 수 있음 피해가는게 좋겠죠?
투자 생활 중 이런 경우의 임차 경험은
굳이 하지 않아도 좋을 것 같다 생각합니다.
하지만, 비용과 편익.
전세 시장 분위기를 고려해 볼 때
붙은 임차인을 반드시 붙잡아야 하는
상황은 언제고 마주 할 수 있을 것 같습니다.
임차인의 온화한 성격, 연령대, 반려 동물 유무 등
가급적 피하고 싶은 임차인의 조건을
언제나 맞출 수는 없을테니까요.
그럴 때 이렇게도 풀어 나갈 수 있구나
정도로 생각해주시면 좋을 것 같습니다.
저도 그렇게 생각하려 합니다.
임차인에게 나는,
나에게 임차인은 어떤 사람일까?
공동 중개 물건이었던 저의 사원은
두 분의 부사님을 통해 중개되면서
저와 임차인은 서로에게 악마화 되어있었습니다.
임차인에게 저는 부사님을 꽉 잡고는
어떠한 협의도 쉽게 받아들여주지 않는
그리고 이제는 전달 조차 하지 못하게 하는
무서운 악덕 임대인이었고
(삼켜드린 고구마가 몇 개인데 이건 좀...)
임대인인 저에게 임차인은
돈 많은 집인데도 자기 돈만 소중히
여길 줄 알고 계약은 너무나 쉽게 여기는
슈퍼 테이커 고구마였습니다.
결론적으로 임차 셋팅 과정 중
임차인의 변덕스러운 태도가
추후 본인의 영업에 어떤 영향을 줄지
부담스러워 하신 부사님의 입장과
임차인께 직접 특약 추가 후
사전 짐 보관 편의를 봐드리겠다.
의사를 전달드렸지만 이미 짐보관과
보관 비용이 지급되었기 때문에
임차인의 마지막 편의는 해소(?)되지 않았습니다.
목표했던 임차 기간을 맞추긴하였지만
만기 및 매도 시점 어떻게 돌아올지 모르고
찝찝한 임차인을 들이기가 참 그랬습니다.
임차인이 기 지급한 계약금을 포기하고
새로 임차인을 맞추는 것은
제가 할 수 있는 영역이 아니었지만,
찝찝한 임차인을 조금이나마 찝찝하지 않은
임차인으로 바꿔 나갈 수 있는 것은
제가 할 수 있는 것이 있음을 배웠던 것 같습니다.
임대인과 임차인 간 라포 형성은
제로, 아니 마이너스라 생각했는데
그렇지 만은 않은 것 같아 참 다행스럽습니다.
장기 보유를 할 수 없는 물건인데,
결국 매도를 해야하는 물건인데,
악마 임차인이 악마 임대인에게
얼마나 협조를 해줄까 생각해 보면
임차인의 편의에 협조하고자
아둥바둥 했던 노력들이 아직까지는
잘 한 행동 같다는 생각이 듭니다.
지나칠 수 있을 법한 일을
다시금 복기해 볼 수 있게끔
좋은 강의를 준비해주신 권유디 튜터님
다시금 감사드립니다.
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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!
