[제이든J] 같은 물건, 다른 가격(1호기 경험담 1탄)

안녕하세요. 제이든J입니다.

저도 1호기라는 것을 하게 되네요.

월부학교라는 좋은 환경에서 많은 분들의 도움을 받아서 1호기를 하게 되었습니다.

제가 1호기를 진행한 프로세스는 다음과 같습니다.

1. 월부학교 배정 임장지역과 앞마당을 비교

2. 해당 지역내에 저평가 단지 찾기

3. 관심 물건 부사님들께 전화 돌리기

4. 튜터님께 허락 받고 매물 예약

5. 협상 시작, 매물문의

6. 매물코칭

7. 협상 및 가계약 특약 조율

8. 가계약

9. 본계약 및 전세계약

#앞마당과 비교한 1월 임장지

두근두근 설레는 첫 월부학교 1월달 임장지역(A지역)이 배정되었습니다.

튜터님과 반원분들이 말해주셨어요. "이든님 여기는 투자 가능지역이니까 1호기 파이팅해봐요"

이 말을 듣고 "1호기 무조건 한다"라는 마음으로 해당 A 지역 임장을 돌았습니다. 매물임장을 하면서 투자 대상 물건들을 찾으러 돌아보았는데, 선호도 있는 단지들은 매매 전세 차이가 1억이 났었습니다. 그것보다 조금 떨어지는 단지는 매매가 3억중후반대에서 잘 깎이지 않는 상태였습니다. 그럼에도 해당 단지는 투자도 가능하고 투자금 범위도 6천만원이라서 협상을 잘 하면 5천만원 안 쪽으로 가능해보였습니다.

그렇게 A 임장지역을 파악하고 해당 단지 물건을 조금 더 털어보자 마음먹으면서도 제 앞마당(B 지역)을 보게 되었습니다. 반장님이 매일 시세트래킹 하라고 했어서 앞마당의 전세물량, 전세가, 매매가를 트래킹하고 있었습니다.

몇개월 전에 임장했던 저의 앞마당(B 지역)을 지금 보니 싸다고 느껴졌습니다. 그때 당시에는 비교할만한 지역이 없어서 이 가격이 얼마나 싼 것인지 감이 없었습니다. A지역을 앞마당으로 만들고 투자하려고 마음 먹는 상태에서 B 지역을 보니까 저절로 눈길이 가게 되었습니다.

더군다나 신축 대단지가 입주하면서 전세가 박살났었던 당시와 비교해서 현재는 대장단지의 전세물량이 거의 소진되었고, 최저전세가도 2천만원 올라온 상황이었습니다. 아직 네이버 광고로만 보면 매매 전세 차이가 1.1억정도 나고 있는 상황이었습니다.

금액 차이가 크기 때문에 아직 투자자들이 붙지 않았을 거라는 생각이 들었습니다. A지역의 관심단지는 네이버 광고상 투자금 6천만원이라 많은 투자자들이 붙어있었던 것과 비교해서인지 더 그렇게 느꼈습니다.

(앞마당 시세 매일 보라고 해주신 감토랑반장님 감사합니다.)

#최소 2~3명 부사님께 전화하기

원래 제 앞마당이었던 B지역에 투자하고 싶었던 단지의 최저가 물건을 보게 되었습니다. 그 물건은 2개의 부동산에서 광고를 내고 있었습니다.

(모든 가격은 예시입니다.)

가 부동산 : 매매 3.95억 / 융자금 2.9억

나 부동산 : 매매 3.95억

융자금이 껴있다는 광고를 보고 협상을 잘해봐서 3천만원 깎아보자는 마음으로 전화를 걸었습니다. 해당 단지의 최저 전세가는 2.8억이 었거든요. 매매가 3천5백만원을 깎으면 3.6억 / 2.8억(투자금 8천만원)이 되어서 투자 해도 괜찮겠다는 마인드 장착하고 전화를 돌려봅니다.

이든 : 사장님! 00동 중층 매매 보고 전화드렸어요. 융자금 2.9억 껴있던 물건이요~

가 부동산 : 아 그물건 융자금을 써놨어요...? 아마 전세 일거 같은데... 매매가격은 3.9억까지 될거에요.

융자금이 아니라 전세금이라는 말에 생각보다 실망을 했습니다. 그리고 가 사장님께서 물건 사정을 잘 모르는 것 같은 느낌이 들었습니다. 그래도 튜터님이 2~3군데 전화해보라고 하셨으니까 나 부동산에 전화를 겁니다.

이든 : 사장님 00동 중층 매매 보고 전화드렸어요. 이거 세낀 물건인가요?

나 부동산 : 이거 전세입자 들어있는 거에요. 매매 3.8억 / 전세 3.0억이면 될거 같은데 생각 있어요?

이든 : 지금 세입자는 얼마에 살고 있는거에요?

나 부동산 : 지금은 전세 2.8억에 살고 있는데 제가 넣어준 세입자라 더 살고 싶어해요. 이건 나만 알고 있는거야.

이든 : 3.8억에서 더 네고는 안 되는 거에요?

나 부동산 : 매매 3.8억도 전세 3.0억도 집주인이랑 세입자한테 이야기 해봐야 하는 금액이에요. 근데 이정도 까지는 될 것 같아. 근데 이게 한계야. 둘 중에 하나라도 삐끗하면 안 돼.

이든 : 네 알겠습니다. 다시 연락드릴게요.

기존 세입자는 현재 단지 최저가인 2.8억에 살고 있었지만 더 거주하기를 희망하는 신혼부부였습니다. 이 신혼부부는 전세만기가 2달 남은 상황에서 다른 전세집을 구해야 하는 상황이었습니다. 그 전세집을 구하는 부동산이 나 부동산이었습니다. 매도인도 나 부동산과 계약을 했었던 상황이었습니다.

그래서 나 부동산 사장님은 매도인과 현재 거주하는 세입자의 상황을 다 알고 있었고, 가격을 만들 수 있다는 자신감을 비추셨습니다.

일단 완전 불가능해보이지 않는 상황이기에 전세입자가 현재 전세가에서 2천만원 증액해서 저와 신규계약을 한다면 투자 가능해보였습니다.

#매물문의에서 매물코칭까지

해당 물건에 대해 튜터님께 상의를 드린 후 바로 다음날 새벽에 기차를 타고 매물을 보러 내려갑니다.

제가 이 물건을 진짜 사겠다는 마음을 보여주기 위해서 반차를 쓰고 바로 물건을 보러 갔습니다.

당신이 원하는 무언가를 진지하게 얻어내고 싶다면

직접 모습을 드러내라

협상의 기술1 중

물건은 깔끔했습니다. 5년 이내의 신축 단지였고 기존 세입자분도 집을 깔끔하게 쓰셨고 더 살고싶은 의향도 있으셨습니다. (2천만원 증액을 하면서 까지 살고싶어 하는진 아직 모르겠지만요.)

실제 물건을 확인하고 부사님과 이야기를 한 후에 어머니에게 확인을 받고 다시 연락드린다고 했습니다.

나 부동산 사장님과는 사실 몇개월 전에 매임을 했었던 부사님이었습니다. 더군다나 그 당시에는 지방에 계신 저의 어머니와 함께 매물을 봤었기에 저의 어머니를 기억하고 계셨습니다.

협상하는 상대측에게 권한이

부족해 보일 때 더욱 당황한다.

협상의 기술1 중

어머니 핑계로 급박한 의사결정을 하지 않아도 되는 환경 세팅을 했습니다. 튜터님께 매물문의를 넣을 수 있는 시간을 벌었습니다.

사실 대략적인 단지의 상황, 가격, 비교평가, 저의 잔금여력 등은 해당 엑셀 시트표를 전날에 미리 만들어 두었습니다.

거기에 현재 부사님과의 상황, 협상 과정등을 더 상세히 적고 등기부등본 내용도 확인 하여 빈쓰 튜터님께 매물문의를 넣었습니다.

빈쓰 튜터님의 확인을 받고 나서 매물 코칭까지 넣었습니다. 제주바다님의 매물 코칭을 듣고 나서 해당 물건을 사도 되겠다는 확신을 조금 더 가질 수 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10570379

[제이든J] 제주바다님과 매물코칭 후기

다음편으로 이어서 오겠습니다.