지방투자 기초반 2강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 28조 꽃사슴11]

이번 지기 2강에서는 제가 정말 !!자신있게!! 앞마당이라고 말할 수 있는 지역에 대해 분석해 주셨습니다.

실제로 투자 가능한 단지들의 매물을 털어보았고,

매물 코칭을 받아보았고,

같은 자실반 동료들도 여럿 매물 코칭을 받았고,

동료들이 실제로 투자를 하고 전세를 셋팅하는 과정을

전부 지켜보았기 때문입니다!

그래서 해당 지역에 특히나 관심이 많았는데,

임장하며 느꼈던 감정들,

가치판단을 내려보았던 과정들,

그럼에도 헷갈렸던 부분들을

게리롱님의 인사이트로 쭈욱 훑어주고 나니

나중에 투자할 때 어떤 기준을 가지고 투자하면 될 지 더더욱 선명해졌습니다.

▶ 지금 이 지역 시장 분위기는?

처음에 자실반 동료들이 이 지역에 가자고 했을 때, 많이 망설였습니다.

거기보다 더 '좋은 곳'에 가고 싶었기 때문이죠.

게리롱님의 지역과의 소개팅(?)이라고 할 수 있는 지역개요를 작성하는 동안에도, 가격 조사도 하지 않고 무작정 여기는 안해야지~ 라는 마음의 벽이 있었습니다.

그런데 시세를 따고, 분위기를 읽고, 또 트래킹을 하다보니 심상치 않은 동네임을 캐치할 수 있었습니다.

저는 다른 지역에 1호기를 매수했지만, 아 무작정 '좋은 곳'에 하는 게 아니라 '싼 곳'에 '좋은 타이밍'에 하는 거구나 라는 걸 이 지역을 통해 몸소 깨달을 수 있었습니다.

게리롱님의 강의를 좀 일찍 들었더라면 저는 이 지역에 1호기를 쏠 수 있었을까요? :)

▶ 같은 가격이라면... 어딜?

"투자자는 가치를 보는 것도 중요하지만 가격에 대한 감도 있어야 한다."

물론 지역 주민들 특성에 따라, 아파트의 가치 기준이 다를 수 있습니다. 그럼에도 우리는 투자자이기 때문에 가격을 볼 줄 알아야 합니다.

이 지역에 투자하고 끝날 게 아니라, 앞마당을 넓혀갈 것이고 비교평가를 통해 가장 좋은 매물에 투자를 해야 합니다. 그러려면 가격대를 잘 익혀야 하겠죠!

게리롱 튜터님의 시세조사 플로우를 따라 가다보니, 누가봐도 사람들이 좋아하는 '동네'의 아파트와, 사람들이 잘 찾지 않는 동네의 '건물' 가격이 같다는 게 많이 보였습니다. 그럴 때에는 사람들이 좋아하는 동네에서 좋은 건물을 '열심히 깎아서!' 사는 게 가장 best 선택일 것입니다.

▶ 지방에서 구축/애매한 곳/20평대는 안된다?

1.처음 이 지역을 임장하던 시기, 주변에서 많이 들려왔던 내용입니다. '중소에서 90년식은 걸러라'.

게리롱님 말처럼 '더 넓게 보세요'라는 말과 함께.. 단지 임장 의욕을 뚝 떨어트리게 하는(?) 말들이었죠!

그러나 지방에서도 저평가와 저가치는 엄연히 존재한다는 점을 여러 예시와 결과를 통해 알려주셨고, 어떤 기준으로 판단하면 될지 해당 지역에 빠꼼히 적용해 주셨습니다. 저는 09년식 아파트조차도 두려워서 투자를 하지 못했었는데, 그런 것보다는 사람들의 선호도와 매도 가능여부 (싱크대 호스 같은거 말고ㅎㅎ)를 유심히 본다면 좋은 투자가 될 수 있다는 것도 복기할 수 있었습니다.

다음 임장지에서도 비슷한 플로우로 적용을 하면서 가치를 판단하는 연습을 하다보면, 자연스럽게 실력은 늘어나겠죠?

2.선호도가 조금 떨어지는 동네 준신축에 투자금이 너무 적게 들어 놀랐던 적이 있었습니다. 근데 왠지, 그럴만한 이유가 있을 것 같고 확신을 가질 수 없었습니다. 그런 단지도 충분히 기회가 될 수 있고 높은 수익률을 기록할 수 있다는 걸 알려주셔서 선입견을 깨고 냉철하게 바라봐야겠다는 생각이 들었습니다.

▶ 지금 당장 소액으로 투자하기

"꿈은 목적지가 아닌 항해 그 자체이다"

지금 저는 돈이 없습니다 (..) 열심히 모았다고 생각했는데, 1호기를 하고 나니 수중에 남는 돈이 별로 없더군요 (가난가난) 그래서 약간의 텐션이 떨어지기도 했고, 내가 월에 모을 수 있는 돈이 정말 개미손톱 만큼이었구나를 뼈저리게 느끼고 있는 요즘입니다. (그래서 아무리 소액이라 쳐도 2천만원으로 저가치 아파트를 매수하는 게 얼마나 가슴아픈 일인지도 느끼고 있습니다)

저에게는 선택지가 없습니다. 예전처럼 사치 부리지 않고 열심히 모으는 것, 강의 들으면서 묵묵히 임장 나가는 것, 투자할만한 거 있나 진심을 가지고 구다보는 것, 트래킹 단지 선정해서 매월 시장 분위기 파악하는 것. 이것 뿐입니다. 그러다보면 저절로 통장잔고는 쌓여 있고, 저절로 실력을 쌓여 있고, 저절로 비교평가 할 수 있는 앞마당이 넓어져서 게리롱님처럼 어디 한군데 슥 쳐다보면 슥 투자단지가 튀어나오는 경지에 다다르게 될 것입니다. 그 길에서 세워두었던 목표를 하나 하나씩 차근히 이루어가면서 성장을 멈추지 않는 사슴이가 되어보려고 합니다!

자음과모음님이 최근 코칭에서 말씀해주셨던 것 처럼 '돈이 없어도 투자할 수 있다'라는 마인드로, 고만 징징대고 지금 할 일에 집중하고 나아야겠다고 다짐하며, 2강 후기를 마칩니다.

적용할 것

1. 선호도 높은 단지는 20평대도 진심을 가지고 들여다 보기
2. 광역시 랜드마크 가격(+하락률) > 생활권별 랜드마크 가격(6억대부터 1억단위로)
3. 투자우선순위 장표