내집마련, 마냥 기다리실 때가 아닙니다. (새벽보기튜터님 내마중 2강 후기) [내마중5픈 1급지 알선 서포터즈 양파으니]

안녕하세요, 양파으니입니다 :)

지난 1주차 강의에 이어

내집마련 중급반 2주차 강의가 올라왔습니다!

지난 1주차에서

지금 시장에 대한 진단,

최고의 내집을 마련하기 위한 방법으로

실거주와 실소유의 개념에

대해서 배웠습니다.

그리고 1주차 과제로

내 종잣돈으로

실거주/실소유할 수 있는 단지,

내 종잣돈+1억으로

실거주/실소유할 수 있는 단지를

직접 찾아보는 시간을 가졌습니다.

이번 2주차 강의에서는

새벽보기님이

내집마련할 때 알아야할 기준과

급지별로 어떤 특징이 있는지

종잣돈별로 어떤 비교평가를

할 수 있을지에 대해서

정말 수많은 단지들을 언급해주시면서

이야기해주셨습니다!

구해줘 월부같아서

푹 빠져 듣기도하고,,,

수많은 단지를 귀에 꽂아주셔서

듣는 중에 자연스럽게

'엥? 저기가 아까 11억이랬는데?'

하면서 비교를 하고 있는

제 자신을 발견했습니다.

✍ 내집마련, 마냥 기다리지 마세요.

개도 포기하는

동네였다던.. 그 개포동..

지금은 너도 나도 개도

갖고싶은 그 개포동에

신축 대단지 입주가 있었습니다.

가장 최근에는

디에이치퍼스티어아이파크 (아이고 길다..)

23년 11월에 입주가 있었고,

전세 물량은 현재 20~30평대가

1222개 쌓여있습니다.

헉 소리 나시나요?!

하지만 그 옆을 잠깐 돌아보니

23년 2월에 입주한

개포자이프레지던스는

전세 물량이 64개로 확 줄어있었습니다.

조금 떨어져있는 도곡렉슬

역시 비슷한 모습이었습니다.

실제로 강남구의 전세 물량이

줄고 있는 모습입니다.

향후 올림픽파크포레온을

비롯해서 강동쪽에

대규모 입주가 남아있지만

수요량에 비해서는

턱없이 공급이 적은 시장입니다.

향후 전세가가

상승하게될 여력이 갖춰졌고,

전세가가 상승하면서

매매로 전환되는

수요가 몰리게되면

매매가의 상승도

염두할 수 있는 상황입니다.

(물론 이 모든게 짧은 기간에

일어나는 것은 아니지만..)

즉..!! 내집마련을

염두하고 계신 분이라면

'어차피 하락장이잖아~'하면서

넋놓고 있으면 안된다는 것입니다.

실제로 개별단지별로

전세가는 어떤 변화가 있는지

하나하나 보여주셨는데요.

요즘 제가 임장하고 있는

마포구에서 예시를 찾아보면

어떤 단지는 매매가가

꽤 반등을 해서 아직 싸지 않고,

어떤 단지는 매매가가

아직 저렴한 구간에 있습니다.

하지만 대부분의 단지에서

찾을 수 있는 공통점은

사람들이 선호하는 단지라면

전세가가 최근에 상승하는

모습을 보였다는 것입니다.

23년 상반기에는

전세가율 자체가 너무 낮아서

내집마련으로도 무섭다..는

생각이 들었는데

현재는 단지별로 전세가율이

상승하고 있는 곳들이 있다는 것을

알 수 있었습니다.

이를 통해 내집마련을 준비하는 분이라면

충분히 매수 구간에 들어왔는지

살펴보고, 그렇다면 그냥 막연히

기다리기보다는 매수준비를

해야한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.

✍ 내집마련의 선택 기준

수도권 아파트를 선택할때는

정량적인 접근과 정성적인 접근이

함께 이루어져야한다고 하셨습니다.

내가 매수하려는 지역/단지가

직장 + 교통 + 환경 + 학군 중에서

어떤 요소가 갖춰진 곳인지,

어떤 요소가 부족한 곳인지를

판단할 수 있는 눈이 있어야 합니다.

급지에 따라서

무엇을 더 중요하게 봐야하는지,

어떤 것을 포기해야하는지

설명해주시는 부분이 현실적인 눈을

갖게 해주시는 것 같아서 좋았습니다.

특히 어떤 단지의 가격을 보면서

이 단지는 싸다, 비싸다를

이유와 함께 설명해주시는데

새벽보기님의 뇌를 그대로

탑재하고 싶다는 생각이 들기도 했습니다.

"아 이런 경우에는 기준이 되는

단지의 가격과 비교해서

이렇게 판단하시는구나"

특히 연식과 평형까지 섞어서 생각하면

정말 비교가 어려울 때가 많습니다.

어떤 경우에 연식이 우선하는지,

어떤 경우에는 평형이 적더라도,

혹은 연식이 오래됐더라도

더 좋은 선택이 무엇인지

예시와 함께 알려주셔서

어렵기도 하고 재미있기도 했습니다.

✍ 종잣돈 별 내집마련 순서

수도권 아파트를 선택할때

살펴야할 기준은

다음과 같습니다.

군, 좋은 구, 교통, 연식, 환경, 학군

그런데 튜터님이 강조하신 부분은

내집마련은 실거주보다

무조건 거주분리야!

라고 생각할 것이 아니라

내 상황을 먼저 정확히 내려다보고

가족과도 합의가 되어야하고,

정확한 예산 확인이 우선되어야합니다.

이 파트에서는 새벽보기님이

종잣돈 N억별로

실거주를 하는 경우와

거주분리를 하는 경우에

어떤 선택지가 있는지

예시들을 보여주시는데요.

이때 제가 가장 놀랐던 점은

'그래프'가 등장하지 않는다는 것입니다.

항상 멘토/튜터님들이

강조하시는 것중에 하나가

'그래프'부터 붙이지말고

'가치'를 봐라. 라고 말씀해주시는데요.

그래프 없이 해당 단지가

여러 입지요소중에

무엇을 가졌는지,

그리고 왜 이런 선택을 했는지까지

이유를 도출하는 과정이

정말 중요하다는 생각이 들었습니다.

저도 여전히 비교평가가 어려울때는

'일단 그래프부터 붙여볼까?' 할때가 많았는데

반성 또 반성했습니다!!

그리고 제가 후보로 생각하는 단지들을

꼭 다시 다녀와서

가치를 비교할 수 있어야겠다는

생각을 했습니다.

먼저 나누면, 누구보다

내 자신이 가장 성장합니다.

저도 그래왔고, 제 동료분들

다 그렇게 함께 한거예요.

새벽보기님

강의 말미에 튜터님의

과거 사진을 보여주셨는데요!

그 옆에는 우리 주변에서

좋은 강의와 환경을 만들어주시기 위해

애쓰시는 멘토/튜터님들이 계셨습니다.

투자자로서의 긴 시간동안

스스로가 성장하고,

오래가기 위한 선택은

역시나 "동료"의 힘이었습니다.

저 역시도 현재 내마중 서포터즈

동료분들과 함께하면서

강의도, 과제도, 임장도

으쌰으쌰!! 즐겁게!! 하고 있습니다.

내집마련 중급반 동기분들도

같은 조 동료분들과

남은 기간동안 즐겁게, 나누면서

각자의 성장까지 챙기는

한 달이 되시길 응원합니다 🧡

새벽보기 튜터님,

긴 시간동안 지친 흔적 1도 없이

아는 것을 하나라도 더 알려주시려는 모습이

컴퓨터 화면을 뚫고 느껴졌습니다!!!

너무 감사합니다 🧡