관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요,
순호입니다 :)
2주차 강의는 게리롱님께서 진행해주셨습니다.
이번 강의는 정말 제가 그동안 공부를 제대로 하긴 한걸까 생각이 들 정도로
저에게는 충격을 가해준 강의였습니다.
나름대로 공부해오면서 지방투자에 대해 어느정도 이해한다고 생각했지만
튜터님 강의를 들으면서 지방아파트를 바라보는 시각과
투자로 접근하는 방법이 정말 새로웠고
사람은 항상 겸손해야함을 깨달았습니다.
어설프게 아는 것을 안다고 하면 안되고 끊임없이 배우고 갈고 닦아야겠습니다.
이정도로 손쉽게 알려주기 위해서 얼마나 많은 시행착오를 겪으며 복기하고 노력하셨을까요
튜터님 덕분에 지방에서 단지를 어떻게 나눠야하는지,
투자로 어떻게 접근하는지 개념을 확실히 배울 수 있는 시간이었습니다.
| 지방은 정말 안될까?
지방은 수도권과 달리 모든 단지를 투자로 바라볼 수는 없습니다.
'가격 = 땅의가격 + 상품가치'
라는 정의를 열기 때 부터 배워왔었어요.
지방은 인구수가 풍부하지 않기때문에 수요에 제한이 있습니다.
또한 개발되지 않은 땅이 많기때문에 입지에 대한 독점성이 떨어집니다.
새 아파트가 들어오게 되면 기존의 구축단지에서 신축으로 사람들이 이사하려하기때문에
기존의 구축이 영 힘을 쓰기 어려운 구조를 가지고 있습니다.
저도 지방에 살고 있으면서 이런 부분을 절실히 깨닫고 있어요.
그래서 지방은 투자하면 안된다, 구축을 투자하지마라 등
많은 사람들이 입을 모아 이야기합니다.
튜터님 강의를 들으며 제가 사는 곳과 비교를 해보았는데요.
제가 사는 곳은 30만이 안되는 중소도시에 살고있습니다.
이 지역 사람들이 좋아하는 택지가 있는데요,
2010년도 이후에 단지들이 하나둘씩 입주하여 현재는 만세대가 넘습니다.
그러다보니 생활권이 잘 구축되어있어 이 도시의 1등 생활권이에요.
튜터님이 알려주신 내용이 정말 다 맞아 떨어졌습니다.
신규 택지, 신축 단지 +@ 로 초등학교와 중학교를 끼고 있어서
아파트 단지 주변에는 아이들이 바글바글 합니다.
사람들이 정말 좋아하는 곳이에요.
이 단지는 20평대임에도 2억에서 3.5억까지 상승했다가
현재 2.8억대에 실거래가가 형성중입니다.
수익률을 살펴보면 아래와 같네요.
최고가인 21년도 매도 시, 1.6억의 수익을 보이고 400%의 수익률을 보입니다.
24년 현재시세로도 9천만원의 수익과 225%의 수익률을 보이네요.
튜터님이 말씀하신 입지좋은 곳에 신축단지 비록 30평대가 아닐지라도 입지좋은 곳의 20평대도
충분한 시세차익을 얻을 수 있음을 배우고 있습니다.
또한 시간이 흐름에도 전세가격이 상승하고있고 매매가격도 우상향을 보이고 있기에
지방에서도 충분히 기회를 잘 잡을 수 있겠다 생각이 듭니다.
| 그렇다면 지방 구축은 안될까 ?
신축은 상품성이 있다고 치더라도 구축은 정말 투자하기 무섭습니다.
저도 구축은 투자가 가능할까? 생각했었습니다.
하지만 튜터님 강의를 들으면서 아 지방 구축도 가능하구나 알게되었습니다.
단, 지방의 구축투자가 의미하는 바를 정확히 이해해야하고 욕심내지 않고 어느 정도의 수익선을 정해야함을
튜터님께서 필히 말씀해주셨습니다.
아래의 단지는 제 고향인, 지방광역시의 상위 입지의 단지입니다.
해당 단지도 90~00년대에 지어진 구축택지이지만 입지가 좋고
직장이 근접하여 출퇴근하기 편리하고
초,중,고에 학원 등이 잘갖춰져 나름의 학군이 잘 형성되어있습니다.
그러다 보니 이곳도 신혼부부, 아이들이 많이 보이는 곳입니다.
이곳의 수익률은 어떨까요?
19년도 하락시기에 투자했다면 4천만원의 투자금으로 1.3억 이상의 시세차익을 얻을 수 있었습니다.
24년도 현재를 봐도 5천만원 이상의 수익률을 볼 수 있네요.
이 단지는 구축임에도 가격이 우상향함을 알 수 있습니다.
튜터님이 말씀하신 지방에서의 투자할 수 있는 20평대 기준에 (위의 중소도시와는 달리)
100% 부합하지는 않지만 최고의 수익률 대신 잃지 않는 투자가 가능하지 않을까 생각이 듭니다.
너무나도 유익했던 게리롱튜터님의 강의 !
강의를 복습하면서 튜터님의 지식을 제것으로 만드는데 노력해야겠습니다.
너무나 소중한 경험과 지식을 알려주신 게리롱 튜터님 감사합니다 :)
BM :
인구전문가가 되려 애쓰지마라, 인구에서 필요한건 두가지. 세대당인구수, 연령별 인구비율
중학교 재학생수 파악할 것
지방에서는 도로도 한번 그려보면서 출퇴근 시간대 계산해볼것
연식별로 그룹핑 해볼것.
단지 분석 시 다이아그램 그려 볼것
신축 / 구축
입지 ↑ /입지 ↓ / 입지 ↑ /입지 ↓
저평가 / 판단 / 저가치
판단 하는 부분 : 광역시는 입지가 좋을수록 구축도 가치가 높음
중소도시는 입지가 좋아도 구축은 좀 더 보수적으로
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