[돈사냥] 서울 아파트 분양가 20% 폭등? 현실은 이렇습니다(24.02.22 구해줘월부)

안녕하세요.

돈사냥입니다.

오늘 구해줘 월부는

서울 아파트 분양가에 대한 내용이었는데요.

주제가 저에게 굉장히 의미있었는데,

그 이유는 최근 수도권 분양글을 쓰면서 분양가가

비싸다고 느낀적이 많았기 때문이에요.

실제로 글을 쓰면서

'분양가가 너무 아쉬워서

당장 시세차익이 나기는 어려워 보입니다.'

라는 말을 많이 했던 것 같아요.

엄청 많은 분들이 분양가 관련해서 투표를 많이 해주셨어요.

오늘 라이브 들으면서

생각 못해본 부분도 있어서 너무 유익했습니다.

오늘도 유익한 방송감사합니다.

우리 래퍼 보기튜터님 라뷰

최근 1년 새에 분양가가 20%가 올랐다고 합니다.

34평형 아파트 분양가 6천만원 급등? 마피 거래?

등등에 대한 기사들이 쏟아지고 있는데요.

저도 정말 신기하다고 느껴지는게

분위기가 바뀌는게 느껴져요.

✅ 이문아이파크자이 마피 실거래

👉 보통은 조합원 매물가가 더 비싸다

(이유 : 조합원은 로얄층을 선점함.

옵션이 많음. 자재가 좋을 수 있음)

👉 지금 전매제한 기간이므로

거래 물건은 조합원 물건일 가능성이 높다.

👉 이런 옵션들이 들어있는 조합원 물건이

분양가 보다 싸게 거래되었다는 건 마피 맞음

✍️ 분양가는 1년만에 20% 이상 상승

✍️ 분양되었지만 부동산 시장이 작년에 좋지 않았고

올해도 좋지 않을거라 전망하는 분들이 많아서

고분양가로 판매된 아파트는 오히려 마피로 거래되고 있다.

✅ 전국 전년동월대비 10.95% 상승

✅ 서울 21.03% 상승

✅ 수도권전체 16.37% 상승

✍️ 메이플자이 때문에 서울 평균 올랐음

분상제 적용됐는데도 불구하고 굉장히 비싸게 분양됐다

서울 평균이 3천댄데 6천대에 메이플 나옴.

👉 분양가는 전국 모두가 올랐다.

특히 서울과 수도권의 상승폭이 큼

분양가가 많이 올랐을 때,

기축 분위기도 같이 봐야 한다.

✅최근 전세는 다시 오르고 있지만

매매는 계속 하락중이다.

✍️ KB매매 증감률 볼 때

주당 변동률이 0.1이 넘어가면

많이 변동했다고 볼 수 있다.

지금은 큰 움직임 없이 스무스하게 하락중

✅ 중요포인트

최근 이렇게 짧은 기간동안 많이 하락한적이 없다.

하락한 금액이나 %만 보는 것 보다는 기간을 봐야한다.

(유례없이 짧은 기간에, 역대급으로 빠르게 하락)

👉23년 상반기 하락폭 컸다(전고 대비 40%하락)

단기간 금리 급상승으로 매전 모두 하락함

✍️ 기축 아파트가 하락하는 이 상황에서

건설사가 비싸게 분양하는 이유는 뭘까?

1. 물가 상승, 고금리, 땅값

✅원자재값, 인건비 상승 등

✅ 금리 3.5% 7배 상승

✅ 땅값이 2009년 이후로 계속 상승

✍️지금 분양하는 단지들은 2-3년전에 땅을 매입했기때문에

분양가가 비쌀 수 밖에 없다.

✍️검단은 2008년-2009년에 땅이 쌌을 때

매입했기 때문에 분양가가 싸게 나올 수 있음

2. 민간택지, 분양가상한제 축소

✅ 분상제 취지 : 가격 통제

✅ 분상제 때문에 건설사의 이익이 작아지면서

공급을 안하니까 분상제 기준을 완화함

✅ 2023년 1월 서울 대부분 지역과

과천 광면 성남 수정 등의 분양가상한제 해제됨

(강남3구랑 용산 남기고)

👉 건설사의 이익을 올려주고 공급을 늘려서

분상제를 완화했지만 효과가 즉각적으로 나타나지 않음

지금은 시차에서 오는 부작용

👉 건설사는 간신히 팔릴만한 분양가를 책정해서 내놓고 있는 중

3. 공급

신축 분양이 적어지면서

신축 공급량 감소. 신축아파트 희소함

✅ 앞으로도 계속 고분양으로 할거다.

(할 수 밖에 없음)

✅ 이문처럼 가격이 소화안되서

마피 거래가 되거나, 포제스한강 처럼

완전 프리미엄 단지들은 소화되거나

둘중 하나 일것이다.

1. 높은 분양가가 소화 될경우

✅양극화 진행

서울 상급지 등 고분양가 소화지역은 상승하고

소화가 안되는 곳은 미분양이 될 것

👉 포제스 한강처럼 하이앤드, 환경 좋은 단지

먼저 소화되고 돈이 있는데 못 들어가면 그 옆으로 들어감

(기축 시장에도 그대로 영향준다.)

2. 소화 안되면

✅미분양 증가

👉건설사 할인 분양시작

(광양에 이미 할인분양 시작)

👉할인 분양 안되면 건설사 파산 (PF 이슈)

✍️포제스가 완판(평당 1.15억)

이게 완판이라고 상승장으로 돌아섰다 할 수 없다

✍️ 선호 신축 등 거래가 이어지고 있다.

*한판 올라간 가격을 조금씩 적응중이다.

✍️ 거래량이 6천이 넘어야 의미있다.

올해 1500건 2000건 정도 예상된다.

(아직 1~2월 데이터 안나옴,

적을 때는 1000건 이하로)

✍️ 지금은 이사 성수기 때문에 비수기 거래량을 봐야한다.

비수기가 되서도 거래가 되면 상승한 가격을

사람들이 받아주고 있는건지 알 수 있다.

우리가 할 행동은?

✅ 시장의 큰 움직임 보다는

실제 관심이 있는 단지의 움직임을 파악해야한다.

✅ 단지 하나만 보면 조급해지기 때문에 여러 단지 트래킹해야함

✅ 최고점 대비 10~15% 내려온 단지는 지금 안싸다.

✅ 저점에서 한칸 올라온가격 거래가 계속 된다면,

이 단지에서 이 정도 가격이 받아지는 건지 봐야한다.

✅ 다시 한칸 내려올지 어떻게 알수있나?

👉전세가를 봐야한다: 지금 전세가 많이 올랐다

호가가 실거래대비 위로 올라갔냐 아니냐를 봐야한다.

한칸 올라왔다: 실거래>=호가

(올라간 호가가 실제로 거래되는지봐야함)

✍️ 지금 싼단지 : 16억까지 올라간 단지가

11억까지 내려옴

✍️ 현장과 기사, 데이터는 큰 차이가 있다.

반드시 현장에 가야한다.

✅ 하락장의 퍼즐이 맞춰지고 있다.

PF, 미분양, 마피, 등등

✅가격과 가치가 잘 안 맞는 시장이라서

오랫동안 봐야한다.

✅ 올해 정도에는 지켜보면서 사는게 좋다.

✅서울에 연말에 공급이 있기 때문에

조급하게 결정하기 보다는 가격기준을 봐야한다.

✍️지금 현장 분위기가 매주 갈때마다 달라진다.

신축등이 크게 싸지 않아도 거래가 되고 있음

현장에 가봐야 기회를 찾을 수 있다.

[깨]

부동산을 보는 여러 지표들을 월부TV에서

배우고 있는 느낌..

분양가는 단순히 원자재나 인건비 등의

1차적 문제라고 생각했지만

그 안에 땅값 매입 시기, 공급, 분상제 등

굉장히 여러가지 이유가 있었네...

아 그리고 분양가를 분석하다가,

이 분양가를 책정하는 사람들이

누구보다 전문가인데 분양가가 왜이래?

라고 생각한적이 진짜 많았는데

그게 턱끝까지 찬, 굉장히 타이트한 최선의

분양가였구나...... 유감....

[적]

하락장의 퍼즐조각,

분상제 완화에 따른 시차,

가치와 가격의 혼재

등의 시그널을 강의를 안 들을 때

더 많이 알게되는 느낌이다.

정리 잘해놓자.

✅ 서울 분임갈때 전임이나 매임

기회만들어서 할 것

캡쳐가 왜이렇게 됐는지 모르겠지만

오늘 방송을 이 한장으로 표현할 수 있는 느낌

따뜻한 보이멘토님과

열정 코크님,

가열찬 공격에 초점이 나간 보기튜터님......

화이팅....................

고생많으셨습니다

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