열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 36조 은단오]

6차시 [양파링님] (1)적정 전세가 설정하는 법

다른 것은 다 놓치더라도, 전세보증보험 관련해서는 꼭 기억해두고자 합니다.

그래서 운전하면서 강의 들으니 잘 안 들어오는데, 중요한 내용인 것 같아서 아침에 해당 부분을 복습하였다.

HUG 전세보증금 반황보증 한도, 주택가격이 아니고 담보인정비율의 90%에 대해 보증을 한다는 사실을 알았다.

Q. 그런데 헷갈리는 부분이, 보증한도는 주택가격이 아니라고 했는데 KB시세는 '주택가격'이 아닌가? 아니면 KB시세가 바로 '담보인정비율의 90%'를 말하는 건가? 왠지 후자가 맞는듯.

보증보험 가입이 가능한 전세가를 두었을 때, 임차인 입장에서 용인할 수 있기에 90% 정도로 설정하는 듯 (내생각 : 보증보험 가입이 불가하면 전세를 안들어오려고 하겠지?

7차시 [양파링님] 투자 후 전세 제일 빨리 빼는 방법

(2) 리스크 줄이는 임대기간 설정법

임대기간을 설정할 때는 세가지만 기억하면 된다. 공수표(포)

1. 공급 : 입주 2년차 도래 시기 신규 공급물량이 있을 경우 사람들은 싼 걸 선택한다.
2. 수요 : 임차인이 움직이는 시기와 움직이지 않는 시기. 그렇다면… 나는… 학군지+30평형대 이상을 선택할 것이므로 전세를 놓고 재계약을 할 때 제일 유리한 게 1~2월이기 때문에, 애매하게 만기가 11월에 닿을 것 같으면 임차인 신규 계약할때 1월까지 사시라고 말씀드려야겠다. 그래야 다음 임차인 구할 때에도 1~2월에 구할 수 있다. (내생각 : 이렇게 하는 이유가 뭘까 곰곰히 생각해보니 전세금을 이전 임차인 나갈 때 돌려줘야 하기 때문이구나.)

3. 포트폴리오 : 1호기가 없는 난 아직 신경쓸 단계가 아님. 1년에 한 채씩 꾸준히 투자만 하자.

(3) 임차인에 따른 대응전략

매매잔금과 전세잔금의 시기에 따른, 이자를 계산해보는 시간이었다.

이런거 실전에서 꼭 필요하고, 머리 아픈 부분이었는데, 많이 배웠다.

마이너스 통장 7프로 이율 가정했을 때 내가 임차인 가려가면서 받을 때 발생하는 비용을 판단하여, 좀 마음에 안들더라도 손해가 클 것 같으면 받을 것.

별도로, 전세 낀 물건을 가져올 때 둘의 계약 관계를 사본으로라도 받아서 확인 하고, 잔금 때 원본 가져오는 거라고 일러주셔서 도움이 되었다.

그리고 놓칠 수 있는 '전세자금 대출'받은 돈을 임차인에게 줘야 하는지 금융기관에게 줘야 하는지 매도인에게 물어보아야 한다는 것. 그리고 확인한 부분을 또 특약에 적어놓음으로써 확실하게 해야 한다는 것까지 꿀꿀꾸르르르르팁!

ex.내가 인지하고 있는 부분을 확인했고, 그걸 누구에게 상환해야 함을 인지했음.

전세낀 물건을 구매 할 때에는

전세시세보다 임차인이 높은 가격에 살고 있는 경우, 비슷한 경우, 낮은 경우에 따라 행동 강령을 알려주셨음 음모아하하하

법인을 상대할 수도 있다라는 건 첨 알았다, 키둑.

8차시 [양파링님] 계약하기 전 젠틀하게 3000만원 이상 깎는 법

매도자가 매도 하는 사유를 바탕으로 비용과 편익을 게산해본다. 협상을 통한 매매가 조절로 이어지게끔.

*약어 '주전' : 주인전세

9차시 [양파링님] 매수, 전세, 매도 계약시 반드시 주의해야 할 것

계약서 관련된 내용이라 좀 어려웠다.

그런데 어려운게 아니라 낯설 뿐이다.

하나씩 차근차근 해본다.

1. 매수결정 : 권리상 하자체크 - 등기부등본 볼 줄 알아야.

등기부등본에서 확인해야 할 다섯가지

1)소유자

2)가압류, 가처분, 가등기 : 갑구

3)근저당권 : 을구

4)열람일시

5)페이지

여기서 궁금했던 건, 대출이 있는 집을 구매할 때

잔금 때 근저당을 말소한다는 특약을 기재하라고 하셨는데

그게 무슨 말인지 잘 이해가 되지 않았다. 왜 그렇게 해야 하는지를 모르겠다.

*찾아보니... 근저당 : 주택을 담보로 돈을 빌려주는 것

중도금 지급할 때에는 매매가에서 근저당을 뺀 나머지 금액보다 미리 주는 돈(계약금+중도금)이 커지지 않게 조심하라고 하셨다. 안그럼 위험하대.

2.매매계약시 주의사항(내가 이전주인에게)

특약기재~

다 동일인인지 확인 (계약서=등기부등본=신분증=입금계좌)

3. 임대계약시 주의사항(내가 전세입자에게)

특약기재~

근질권설정통지서, LH전세임대 등 임대 보증금 반환대상 달라지는 경우 주의할 것

10차시 [양파링님] 임대 리스크 줄이는 법 & 초보 투자자가 투자를 지속하는 법

임대 리스크를 줄이는 법 :임대 최고가를 고집할 필요 없다. 시장상황에 따라.