전세 레버리지투자 그래서 얼마버는거에요? (수익률 계산) [이십만키로]

전세 레버리지투자

그래서 얼마버는거에요?

(매매가vs전세가 증감에 따른 수익률 계산)

[이십만키로]

2024-03-17

안녕하세요 이십만키로 입니다.

매매 3.5억 전세 3억의 집에

5000만원으로 투자한집이

4억이 된다면,

내가 얼마를 버는 것일까요?

저는 처음에 이게

도통 이해가 안가더라구요.

매매가 증감과

전세가 증감에 따라

내가 얼마를 버는지

케이스스터디를 해보도록하겠습니다.

부동산투자를 시작하시는 단계에서

복잡한 수식말고,

직관적인 해석이 필요한 분들은

몇가지 케이스를 살펴보며

본인의 상황에 맞게

시뮬레이션을 해보시면 좋을 것 같습니다.

직관적인 이해를 돕기위해

세금부분은 고려하지않고

단순히 매매가와 전세가의 증감으로만

계산해보도록 해보겠습니다.

매매도 전세도 오르지 않은 경우

매매 3.5억 (+0만원)

전세 3억 (+0만원)

투자후 2년이 지났는데

2년동안 아무변화도 없고

이 상태 그대로 매도 하는 경우입니다.

투자자가 나타나 내 투자물건을

매-전 차이만큼 5000만원에 매수를 해갑니다.

이때, 나는 5천만원 원금을

그대로 회수하는 것이기 때문에

수익은 0원 입니다.

수익률도 0% 입니다.

★check point★

2년동안 매매가 떨어졌다가 다시회복해

그대로인 경우라면 다시 가격이 가치를 찾아갈때까지 매도하지않고 기다리고

2년동안 아무이유없이 보합상태라면

가치가충분히 있는 물건인지 검토해볼필요가 있습니다.

매매가만 오른 경우

매매 3.5억 (+5000만원)

전세 3억

2년 후 ,

매매가만 5천만원 올랐는데

매도하는 경우입니다.

어떤 투자자가 나타나

매-전차이만큼 1억원에 매수해갑니다.

즉, 나는 투자한돈 5천만원을 넣고

매매상승분 5천만원을 회수하는격입니다.

수익은 5000만원

수익률은 100% 입니다.

★check point★

5천만원을 투자해 5천만원 수익이 나서

한번에 1억이 생기는것이기에 충분히 좋은투자입니다.

조금 큰 투자금 규모의 경우

2억을 투자에 2억시세 차익이나

4억이 생긴다면 충분히 좋은투자겠죠?

투자 후 2년시점에 추가보유를해서

더 좋은 수익를 낼수있는 곳인지 판단해보고

이 보다 더 큰 수익을 낼수있는 곳이있다면 매도할 수있습니다.

전세가만 오른 경우

매매 3.5억

전세 3억 (+3000만원)

2년 후 ,

매매가는 변동이 없는데

전세가만 3천만원이 올랐습니다.

투자자가 나타나

매-전차이만큼 2천만원에 매수해갑니다.

원래 투자한돈이 5천만원이었는데

전세가 3천만원 상승해 돌려받았기때문에

투자금 5천만원 - 상승분 3천만원

=최종투자금 2천만원

으로 투자금을 줄였습니다.

하지만 시세가

상승하지 않았기때문에

수익은 0만원

수익률은 0% 입니다.

★check point★

전세레버리지에서 전세상승은 곧

투자금회수를 뜻합니다. 이 상승분을

다른 투자를 하는데에 활용할 수 있습니다.

하지만, 결국 매매시세가 상승하지 않는다면

해당 투자의 수익률이나 수익은 변동성이 없습니다.

즉, 시세상승이 일어나야 매도했을때

시세차익이 생긴다는것을 알수있습니다.

매매가와 전세가 모두 오른경우

매매 3.5억 (+5000만원)

전세 3억 (+3000만원)

2년 후 ,

매매가도 5천만원 올라주고

전세가도 3천만원 올라줬습니다.

투자자가 나타나

매-전차이만큼

7,000만원에 매수해갑니다.

최초에 투자금이 5천만원이었지만

전세가 3천만원상승해

최종투자금이 2천만원인 셈입니다.

매매가도 5천만원이 올랐습다.

결국 2천만원을 넣고

5천만원을 벌었네요.

투자했던 내돈 2천만원과

전세상승분 3천만원과

매매상승분 5천만원까지

한번에 1억의 목돈이생겼네요

(투자금 2천만원으로 시세차익 5천만원)

수익은 5000만원

수익률은 250% 입니다.

★check point★

전세상승분은 결국 투자금을 줄여주기때문에

전세상승분이 회수되면 수익률이 높아집니다.

수익은 5천만원이지만, 전세상승분 3천만원이 더해지니

현금흐름이 더욱 파워풀해집니다.

전세가만 떨어진 경우 (역전세)

매매 3.5억

전세 3억 (-2000만원)

2년 후 ,

매매가는 오르지않았는데

전세가가 2천만원 떨어졌습니다.

세입자에게 떨어진만큼

전세보증금을 돌려줘야하는 '역전세'입니다.

투자자가 나타나

매-전차이만큼

7,000만원에 매수해갑니다.

최초에 투자금이 5천만원이었지만

전세가 -2천만원 빠져서

최종투자금이 7천만만원인 셈입니다.

수익은 0만원

수익률은 0% 입니다.

★check point★

해당지역에 공급이 일시적으로 많아

전세가가 잠깐 하락한 경우입니다.

전세가 충분히 싸고, 내가 내어줄 돈이 있다면

하락한 만큼의 전세를 내어주고

'매매도 상승, 전세도 상승'하는

시기까지 기다리면 시세차익을 낼수있습니다.

좋은가치의 물건이라면 매도하지말고

이 시기를 잘 버티셔야합니다.

매매가만 떨어진 경우

매매 3.5억 (-2000만원)

전세 3억

2년 후 ,

매매가가 2천만원 떨어졌습니다.

투자자가 나타나

매-전차이만큼

3,000만원에 매수해갑니다.

매매시세가 떨어진상태로

매도하는것이기때문에

하락한 만큼 확정손실입니다.

(투자금 5천만원으로 시세차익 -2천만원)

수익은 -2000만원

수익률은 -40% 입니다.

★check point★

결국 전세가가 떨어지지 않아서

투자금엔 변동이 없지만,

시세가 하락한지점에서 매도할 경우 손실입니다.

매도시점도 중요하지만, 싸게사서 조금이라도

시세가 상승했을때 팔아야하는 이유입니다.

시세가 회복된때에 매도할 수 있어야합니다.

매매도 전세가도 떨어진 경우

매매 3.5억 (-2000만원)

전세 3억 (-2000만원)

2년 후 ,

매매가도 전세가도 모두 빠졌습니다.

투자자가 나타나

매-전차이만큼

5,000만원에 매수해갑니다.

저도 똑같이 투자금

5천만원에 매수했지만,

지금 매수하는 분과

가격자체가 다르죠? TT

투자금은 5천만원이었는데

2천만원을 역전세로 내어주었으니

최종투자금은 7천만원인 꼴이고,

매매시세도 하락해 -2000만원으로

확정손실입니다.

7천만원을 넣고

-2000만원 수익를 낸 셈이네요.

수익은 -2000만원

수익률은 -30% 입니다.

★check point★

최악의 선택일 수 있습니다.

매매가와 전세가 모두 떨어졌다면

시장자체가 매도하기에 좋은시장은 아닙니다.

오히려 매수를해야하는 시장일것입니다.

손절을 하는게 아니라면

시세가 제 가치를 찾아갈때까지

보유해야합니다.

총 7가지 상황을 살펴보았습니다.

이 시뮬레이션을 정리해보면,

매매도 전세도 오르지 않은 경우

매매가만 오른 경우

전세가만 오른 경우

매매와 전세 모두오른 경우

전세가만 떨어진 경우

매매가만 떨어진 경우

매매가와 전세가 모두 떨어진 경우

결국,

절대가 자체가 조금이라도

시세상승이 되었을때

매도를 해야한다는 것을 알수있습니다.

즉, 싸게 사는것 자체가 중요하고

가격이 제 가치를 찾아갈때까지

기다리는게 투자의 완성입니다.

전세상승은 투자금회수를 의미하며

전세상승분은 시세차익의 개념보단

현금흐름을 발생시켜

재투자할수있는 기회를

만들어준다는것을 알수있습니다.

즉, 지금 전세가가 너무 싸다면

앞으로 돌려받을수 있는 돈이기에

적은투자금에 너무 매료될 필요는 없습니다.

위 사례에서 실제로

세금이나 부대비용을 감안한다면

2년동안 오르지 않은물건은

안심할게 아니라

기회비용을 놓치는 것일수도있습니다.

가격도 너무 중요하지만

가치판단을 제대로하는것이

투자의 첫번째라는걸 알수있습니다.

저희가 배우는 투자의원칙과

시장의 분위기에 맞는 기준을 지켜서

충분히 좋은 매수를 하고

좋은 매도까지 이어지는

투자를 하시길 응원하겠습니다 !

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[월부 네이버카페 원문 바로가기]

https://cafe.naver.com/wecando7/10750667

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