서울의 가격 흐름을 이해하고자
아래와 같이 구별 평당가 흐름을
그래프로 그려놓고서
한참을 바라보며 넋이 나간 저....
저만 이런거 보며 넋이 나가나요
ㅎㅎㅎㅎㅎ
이런 그래프를 대체 어떻게 봐야하지?
고민 고민 하다가
다음과 같은 생각에
도착했습니다.
아 역시 강남 최고!
강남이 제일 가파르게 올랐네!
예전(06~12년)에는
영등포가 평당가가 높았지만,
상승장에서는 성동구와 마포가
눈에 띄게 올랐구나!
강동구도 되게 많이 올랐다!
아 그리고... 무엇보다도
지난 상승장에서의 흐름을 보며
역시..
강남구가 먼저 오르고
성동구, 마포구, 강동구 오르고
동대문구 오르고
성북구, 구로구 순서대로 올랐구나!
이렇게 생각했었습니다.
역시 좋은 것 부터 먼저 오르고
차근 차근 그 다음으로
상승의 온기가 가네!!!
아! 이런 걸 보고 바로~~
낙수효과라고 했던 것 같아!
라고 생각했습니다.
그런데 최근 임장을 다니며
거래되는 물건들을 보니
급지 상하를 막론하고 사람들의
해당 지역에서 선호를 이끄는 물건들이
거래가 되는 것을 볼 수 있었습니다.
마치 지금 서울시장은
두더지잡기 게임 같습니다.
조금 시계를 돌려
작년으로 가보겠습니다!
2022년 부동산 시장이
일제히 하락하며
2023년부터 살짝 반등을 시작했는데
이 때 상승기 초반에는
1급지의 최고 선호를 이끄는 단지들이
거래가 되었고 전고점을 찍기도 했습니다.
두더지 잡기 게임에서
강남구 땅굴에서, 서초구 땅굴에서
최고선호도 두더지들이
뿅뿅! 튀어나왔고 비교적 가격이 저렴해진
대한민국 최고의 단지에 대한 수요가 커서
전반적인 상승이 이루어졌습니다.
하지만
3~5급지에서는 급매위주로
거래가 되기는 했어도,
확실히 1급지에 비해서는 수요가 얇아서
상승으로 이어지기에는 힘이 확실히 약했지요.
그래서 선호도가 높은 단지가
몰려 있는 1군인 강남 3구가
주로 먼저 거래되며 시세를 리딩했기에
얼핏 보면 낙수효과처럼
보이기도 합니다.
하지만 저는 최근 시장을 겪으며
이제 낙수효과의 이미지보다는
이런 이미지로 생각을 바꾸었습니다.
2024년 3월인 지금은
구에 관계 없이 거래가
이루어 지고 있습니다.
하지만 그 구에서 거래되는
단지의 선호도에는 차이가 있습니다.
1급지 강남에서
최선호 단지들의 거래는 물론
선호도가 비교적 낮은 물건들이
거래가 되고,
2~3급지에서 중~상 단지들
4~5급지의 최상단 단지들이
활발하게 거래되고 있습니다.
3급지의 중간 이상 단지도
3일만에... 네고 없이... 거래 완료★
'현 시점'을 기준으로
서울 시장을 공시적으로 바라보면
시장은 하락이라는 세찬 비를 맞고 난 후
현 시장에 온기가 돌자 가치가 비슷한 단지들이
우후죽순 튀어나와 거래가 이루어지고 있습니다.
부동산 낙수이론으로 생각해보면
4급지 성북구는
거래가 되면 이상한건데!
하루가 멀다하고 거래가 되는 걸 보며
구별 가격 흐름보다도
개별 단지흐름,
곧, 개별 단지의 선호도를
파악하는 것이 더욱 중요하다는
생각이 들었습니다.
만약 제가 부동산은
낙수이론이라고 생각하고
단지의 개별 가치를 몰랐다면
얼만큼의 손해가 났을까요?
서초가 아직도 오르지 못했구먼!
낙수효과에 따르면
서초가 다 올라야 마땅하지!
그 다음 마포, 그 다음 동대문구라고~~~
생각하며 서초를 샀을테고
1급시 서초를 뛰어넘은 2급지 마포,
또 그것을 뛰어넘은 4급지 동대문구를
바라보아야만 하겠죠~
급지는 알았지만
단지의 개별 선호도를 몰랐던 결과는
전고점 기준 9억까지도 벌어졌습니다.
그렇다면 왜 저는
처음에 서울 시장이
낙수효과가 있는 것 처럼 보였고
지금은 두더지게임처럼 보이는걸까요?
과거의 저는
서울 시장의 움직임을
평당가로만 묶어서 봤기에
가격 흐름이 구별로 통으로
움직인다고 생각했습니다.
시장을 긴 시계열로
통시적으로 바라본다면
낙수이론 역시 일리가 있습니다.
하지만 지금 현재를 기준으로
서울 전체를 한 판에 놓고
'비슷한 가치를 가진 단지의 상황이 어떻지?'
공시적으로 시장을 바라본다면
비슷한 선호도를 가진 물건들의 상황이
거의 비슷함을 알 수 있었습니다.
그래서 현 시점에서
시장을 이해하고
더 좋은 투자를 하기 위해서는
1. 어려울수록 기본으로!
단지의 가치를 명확히 파악하기
이 구에 사는 사람들이 좋아하는
입지 요소의 우선순위가 무엇인지
정확하게 파악해야 합니다.
직장, 교통, 학군, 환경
여러 삶의 요소들을 복합적으로 판단해서
단지의 가치를 나름대로 재어보고
이 단지가 가진 것과 그렇지 못한것을
가격에 붙여 시장을 이해 해보면
좋을 것 같습니다.
이렇게 입지요소를
정량적으로 따져보면
어느 단지가 더 좋으신가요?
역시 2급지 마포인가!! 싶지만
가격은 그렇지 않습니다.
과연 지금만 그런걸까요?
4급지인 래미안 센터피스가
더욱 더 가격이 높다는 것을
알 수 있습니다.
이상하죠?
그래서 임장을 하면서
각 구의 특징과 단지의 특징을 이해해서
정성적 입지평가도 함께
할 수 있어야 합니다!
단순하게 승/패를 갈라서
해당 단지의 가치를
판별하기 보다는 가치의 경중도
함께 고려하면서
단지의 가치를 판단하면 좋겠습니다!
하나의 앞마당을 만들면서
상/중/하 깃발을 꽂아두고
다른 구 단지와 가치를 비교해보면
재미있겠지요?
2. '현 시점'에서 어떤 레벨 단지가
두더지게임에 참여하고 있는지
면밀하게 파악하기
현재 시장은 내가 생각한
LEVEL3 가치의 단지가 거래되는구나
그 아래 단지들은 전혀 거래가 되지 않네..?
드문드문 나오는 초급매만 되는구나.
싸늘하다 싸늘해~~~
라고 시장 파악을 했다고 합니다.
그러면 두가지 생각이 들 수 있습니다.
1번째
내 감당 수준에 맞는 LEVEL5단지는
상당히 싸늘한 기운만 감도는구나..
내가 원하는 단지가 거래가 끊겼구먼.
남들도 안사니까..
후끈해질 때 까지 기다려야지!
나는 그릿있는 투자자!
2번째!
오. 지금 돈 있는 사람들만 사는
비싼 단지들만 거래가 되네?
분명 상위 생활권으로 가고 싶은 사람이
꼬오오오오옥 팔고 싶은 물건이 있을텐데
급매 나오는거 없나?
부동산에 전화해봐야지~ 룰루~
네.. 정답은 2번입니다.
햇반의 가격을 늘 트레킹하다가
핫딜에 쓸어담으시는 게리롱튜터님처럼
그렇게 계속 관심단지를
트레킹해나가야 합니다.
https://weolbu.com/community/712568
3. 그럼에도 불구하고
상급지 기회 노려보기
내가 감당가능한 LEVEL5의 단지가
아직 싸늘하다 할지라도 상급지 선호단지에
어떤 일이 일어나고 있는지
면면히 살펴보아야 합니다.
(1)
같은 예산으로 상위급지+상위선호도
내집마련 가능합니다!
상위급지와 상위선호도라는 것을
그래프로만 표현해야 해서 아쉽지만
상급지 선호도가 높은 파랑단지와
하급지 선호도가 낮은 빨강 단지의 가격이
비슷하게 형성중입니다.
(2)
위 두단지 투자를 한다면
선호도 높은 파랑단지에 투자금이
더 많이 들거라는 생각이 들지만?!
아주 놀랍게도!
파랑단지가 투자금이 덜듭니다!!!
선호도가 높다는 의미는
단순히 가격이 더 높게 간다는 뜻도 있지만
전세 회복 역시도 확실히 빠르다는
뜻도 가지고 있습니다.
선호도 높은 단지가
가격까지 저평가 되어있다면
절호의 기회를 만나게 되는거죠!
안그래도 뛰고 있는 심장이
더 빨리 뛰는 것 같습니다 ㅎㅎㅎ
생각만 해도 설레는 서울시장!
모두 아는 단지들을 팍팍 늘려서
소중한 종잣돈을
가장 좋고 싼 단지로 보내줄 수 있기를
응원하겠습니다!!
화이팅!
부족한 글을
읽어주셔서 감사합니다!
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
