서울의 가격 흐름을 이해하고자

아래와 같이 구별 평당가 흐름을

그래프로 그려놓고서

한참을 바라보며 넋이 나간 저....

​​

​

​

저만 이런거 보며 넋이 나가나요

ㅎㅎㅎㅎㅎ

이런 그래프를 대체 어떻게 봐야하지?

고민 고민 하다가

다음과 같은 생각에

도착했습니다.

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아 역시 강남 최고!

강남이 제일 가파르게 올랐네!

​

예전(06~12년)에는

영등포가 평당가가 높았지만,

상승장에서는 성동구와 마포가

눈에 띄게 올랐구나!

​

강동구도 되게 많이 올랐다!

​

아 그리고... 무엇보다도

지난 상승장에서의 흐름을 보며

​

역시..

강남구가 먼저 오르고

성동구, 마포구, 강동구 오르고

동대문구 오르고

성북구, 구로구 순서대로 올랐구나!

​

이렇게 생각했었습니다.

역시 좋은 것 부터 먼저 오르고

차근 차근 그 다음으로

상승의 온기가 가네!!!

​

아! 이런 걸 보고 바로~~

낙수효과라고 했던 것 같아!

라고 생각했습니다.​​

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​

​

​

그런데 최근 임장을 다니며

거래되는 물건들을 보니

급지 상하를 막론하고 사람들의

해당 지역에서 선호를 이끄는 물건들이

거래가 되는 것을 볼 수 있었습니다.

​

마치 지금 서울시장은

두더지잡기 게임 같습니다.

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​

조금 시계를 돌려

작년으로 가보겠습니다!​​

​

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2022년 부동산 시장이

일제히 하락하며

2023년부터 살짝 반등을 시작했는데

​

이 때 상승기 초반에는

1급지의 최고 선호를 이끄는 단지들이

거래가 되었고 전고점을 찍기도 했습니다.​​

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​

두더지 잡기 게임에서

강남구 땅굴에서, 서초구 땅굴에서

최고선호도 두더지들이

뿅뿅! 튀어나왔고 비교적 가격이 저렴해진

대한민국 최고의 단지에 대한 수요가 커서

전반적인 상승이 이루어졌습니다.

​

하지만

3~5급지에서는 급매위주로

거래가 되기는 했어도,

확실히 1급지에 비해서는 수요가 얇아서

상승으로 이어지기에는 힘이 확실히 약했지요.

​

그래서 선호도가 높은 단지가

몰려 있는 1군인 강남 3구가

주로 먼저 거래되며 시세를 리딩했기에

얼핏 보면 낙수효과처럼

보이기도 합니다.

​

하지만 저는 최근 시장을 겪으며

이제 낙수효과의 이미지보다는

이런 이미지로 생각을 바꾸었습니다.

​

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2024년 3월인 지금은

구에 관계 없이 거래가

이루어 지고 있습니다.

​

하지만 그 구에서 거래되는

단지의 선호도에는 차이가 있습니다.

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1급지 강남에서

최선호 단지들의 거래는 물론

선호도가 비교적 낮은 물건들이

거래가 되고,

​

2~3급지에서 중~상 단지들

4~5급지의 최상단 단지들이

활발하게 거래되고 있습니다.

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3급지의 중간 이상 단지도

3일만에... 네고 없이... 거래 완료★

​

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'현 시점'을 기준으로

서울 시장을 공시적으로 바라보면

시장은 하락이라는 세찬 비를 맞고 난 후

현 시장에 온기가 돌자 가치가 비슷한 단지들이​

우후죽순 튀어나와 거래가 이루어지고 있습니다.

​

부동산 낙수이론으로 생각해보면

4급지 성북구는

거래가 되면 이상한건데!

하루가 멀다하고 거래가 되는 걸 보며

​

구별 가격 흐름보다도

개별 단지흐름,

곧, 개별 단지의 선호도를

파악하는 것이 더욱 중요하다는

생각이 들었습니다.

​

​

​

만약 제가 부동산은

낙수이론이라고 생각하고

단지의 개별 가치를 몰랐다면

얼만큼의 손해가 났을까요?

​

​

​

서초가 아직도 오르지 못했구먼!

​

낙수효과에 따르면

서초가 다 올라야 마땅하지!

​

그 다음 마포, 그 다음 동대문구라고~~~

생각하며 서초를 샀을테고

​

​

​

1급시 서초를 뛰어넘은 2급지 마포,

또 그것을 뛰어넘은 4급지 동대문구를

바라보아야만 하겠죠~

​

​

급지는 알았지만

단지의 개별 선호도를 몰랐던 결과는

전고점 기준 9억까지도 벌어졌습니다.

​

​

​

그렇다면 왜 저는

처음에 서울 시장이

낙수효과가 있는 것 처럼 보였고

지금은 두더지게임처럼 보이는걸까요?

​

과거의 저는

서울 시장의 움직임을

평당가로만 묶어서 봤기에

가격 흐름이 구별로 통으로

움직인다고 생각했습니다.

​

시장을 긴 시계열로

통시적으로 바라본다면

낙수이론 역시 일리가 있습니다.

​

하지만 지금 현재를 기준으로

서울 전체를 한 판에 놓고

'비슷한 가치를 가진 단지의 상황이 어떻지?'

공시적으로 시장을 바라본다면

비슷한 선호도를 가진 물건들의 상황이

거의 비슷함을 알 수 있었습니다.

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​

그래서 현 시점에서

시장을 이해하고

더 좋은 투자를 하기 위해서는

​

​

​

1. 어려울수록 기본으로!

단지의 가치를 명확히 파악하기

​

이 구에 사는 사람들이 좋아하는

입지 요소의 우선순위가 무엇인지

정확하게 파악해야 합니다.

​

직장, 교통, 학군, 환경

여러 삶의 요소들을 복합적으로 판단해서

단지의 가치를 나름대로 재어보고

이 단지가 가진 것과 그렇지 못한것을

가격에 붙여 시장을 이해 해보면

좋을 것 같습니다.

이렇게 입지요소를

정량적으로 따져보면

어느 단지가 더 좋으신가요?

​

역시 2급지 마포인가!! 싶지만

가격은 그렇지 않습니다.

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​

​

과연 지금만 그런걸까요?

​

4급지인 래미안 센터피스가

더욱 더 가격이 높다는 것을

알 수 있습니다.

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​

이상하죠?

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​

그래서 임장을 하면서

각 구의 특징과 단지의 특징을 이해해서

정성적 입지평가도 함께

할 수 있어야 합니다!

​

단순하게 승/패를 갈라서

해당 단지의 가치를

판별하기 보다는 가치의 경중도

함께 고려하면서

단지의 가치를 판단하면 좋겠습니다!

​

하나의 앞마당을 만들면서

상/중/하 깃발을 꽂아두고

다른 구 단지와 가치를 비교해보면

재미있겠지요?

​

​

​

2. '현 시점'에서 어떤 레벨 단지가

두더지게임에 참여하고 있는지

면밀하게 파악하기

​

​

​

​

​

현재 시장은 내가 생각한

LEVEL3 가치의 단지가 거래되는구나

그 아래 단지들은 전혀 거래가 되지 않네..?

드문드문 나오는 초급매만 되는구나.

싸늘하다 싸늘해~~~

​

라고 시장 파악을 했다고 합니다.

​

그러면 두가지 생각이 들 수 있습니다.

​

1번째

내 감당 수준에 맞는 LEVEL5단지는

상당히 싸늘한 기운만 감도는구나..

내가 원하는 단지가 거래가 끊겼구먼.

남들도 안사니까..

후끈해질 때 까지 기다려야지!

나는 그릿있는 투자자!

​

2번째!

오. 지금 돈 있는 사람들만 사는

비싼 단지들만 거래가 되네?

분명 상위 생활권으로 가고 싶은 사람이

꼬오오오오옥 팔고 싶은 물건이 있을텐데

급매 나오는거 없나?

부동산에 전화해봐야지~ 룰루~

​

네.. 정답은 2번입니다.

​

​

햇반의 가격을 늘 트레킹하다가

핫딜에 쓸어담으시는 게리롱튜터님처럼

그렇게 계속 관심단지를

트레킹해나가야 합니다.

https://weolbu.com/community/712568

​

​

3. 그럼에도 불구하고

상급지 기회 노려보기

​

내가 감당가능한 LEVEL5의 단지가

아직 싸늘하다 할지라도 상급지 선호단지에

어떤 일이 일어나고 있는지

면면히 살펴보아야 합니다.

​

​

​

(1)

같은 예산으로 상위급지+상위선호도

내집마련 가능합니다!

​

상위급지와 상위선호도라는 것을

그래프로만 표현해야 해서 아쉽지만

상급지 선호도가 높은 파랑단지와

하급지 선호도가 낮은 빨강 단지의 가격이

비슷하게 형성중입니다.

​

(2)

위 두단지 투자를 한다면

선호도 높은 파랑단지에 투자금이

더 많이 들거라는 생각이 들지만?!

​

아주 놀랍게도!

파랑단지가 투자금이 덜듭니다!!!

​

선호도가 높다는 의미는

단순히 가격이 더 높게 간다는 뜻도 있지만

전세 회복 역시도 확실히 빠르다는

뜻도 가지고 있습니다.

​

선호도 높은 단지가

가격까지 저평가 되어있다면

절호의 기회를 만나게 되는거죠!

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안그래도 뛰고 있는 심장이

더 빨리 뛰는 것 같습니다 ㅎㅎㅎ

​

생각만 해도 설레는 서울시장!

모두 아는 단지들을 팍팍 늘려서

소중한 종잣돈을

가장 좋고 싼 단지로 보내줄 수 있기를

응원하겠습니다!!

​

화이팅!

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​

부족한 글을

읽어주셔서 감사합니다!

​

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