실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 54기 14조 피터캣]

-투자마인드 : 나도할수 있다 + 실천력, 왜 임장,임보 하는지 인지하는게 중요(지속투자 가능)

-투자자로서의 삶 습관들여야 : 매일 그날 하기로한것 미루지말고, 결과물 만들것(안그러면 돈드는 비싼취미에 불과) + 잘한다보다 한다에 집중

-투자실력 : 3채부터 진짜 실력필요(취득세 중과8%)

-순자산10억달성 : 분당,수지,평촌,광명 1개씩 아파트 소유해도 충분 / 성동,영등포,동작 중 2개만 있어도 달성 가능

-하락장 현명투자자 마인드 : 하락 추세 내에 개별단지 상승,하락 보고 어디 투자해야할지 기회 포착할줄 아는것

ㄴ평촌 더샵아이파크<광명신축, 수지 구축

ㄴ같은 신정6단지라도 호가 7억매물(최근거래가 8억)이면 싸구나 판단

ㄴ철산푸르지오(광명신축) 8억 vs 영등포삼환 8억 이면 서울 투자 판단

: 땅의가치 + 건축물가치 둘다봐야

처음엔 신축고가 but 시간흐를수록 땅가치 > 건축물가치

-현시점 진단

평촌싸고, 광명,동대문 비싸(2곳 재개발 입주물량 대기중)

광명=천지개벽할것(공급=새로운인구 유입) -> 공급과잉으로 매매가 떨어질때 기회일수도(역전세 감당해야), 단지마다 가격 천차만별 주의(84기준 9억, 12억 차이남->9억은 싸다, 12억 비싸다), 추후 철산도 덩달아 오를것

올림픽파크포레온(매물엄청나와, 비교적 싸지만 갭이커, 대신 주변 아파트 추세봐야)

인천,부평 공급많아(아직투자x)

평촌광명 20평 : 평균 6억, 비선호 4억, 선호 8억

서울 20평 : 평균 7억, 비선호 5억

-하락장일때 전고점 회복물건은 투자 조심해야

-매도시점 = 목적이 있을때(e.g. 노후자금마련, 더많은 레버리지 기회창출)

ㄴ1차상승기에 차익실현하면 2차상승기에 후회

-매수기준1 = 아는 앞마당에만 투자할것, 아는데만 투자해도 충분히 돈벌수 있다 / 과욕부려 모르는곳 투자시 실패가능성 높아

-매수기준2 = 정석대로(저환수원리)+본인기준대로 투자할것

-매수기준3 = 가치+가격 둘다봐야 (유튜브,책 좀 본사람 = 가치평가할줄앎, 다만 가격볼줄 몰라, 그래서 무턱대고 비싼것 산다)

-매수기준4 = 투자금x 가치o (갭차이 실투자금만 보면 안된다)

-임장,임보 이유 = 정확한 가치를 알기위해

ㄴ정확한 가치를 알아야 존버 가능(투자에서 사는것보다 보유가 힘든 영역, 가치알면 존버가능)

-실준반 목표 = 같은 가격이면, 어느지역,어느단지 투자할건지 결론내린다(비교평가) + 반마당x 앞마당o(끝맺음 결과물 만든다)

-임장 단계 중요도 : 분임<단임(노잼이어도 명심, 결국 투자하기 위해 임장하는것)

-매임까지 꼭 끝내야 : 나중에 기억남고 작은성취감 쌓임

-임장 범위 = 최소한 사람들 선호 지역정도(e.g. 경기도 기준 광명,수지,분당,평촌 정도)

-임보 작성 = 수요관점서 장단 기술

-임장 = ㅇㅇ 보이면 ㅇㅇ 확인하세요 식으로 해야

e.g. 직장보여요->어떤직장,규모 확인, 역보여요->출퇴근혼잡도 확인, 상권보여요->학원종류 확인, 학교보여요->인근학원여부 확인

-임장 재밌다 = 가치판단 가능하다

-임장 우선순위 = 투자자 선호 기준 분배

e.g.광명

광명네거리:등산복,보청기가게 -> 연령대높아 유추

철산로데오:신도심,유흥 -> 외곽 도덕아파트 유흥적어 선호 유추

하안:구도심,주공아파트 -> 경제력낮아 유추

소하:제조업직장 -> 경제력낮아 유추

ㄴ결론 : 임장 철산먼저 해야

-지방 우선순위 = 택지>아파트많은단지 (나홀로아파트=안가도돼)

-망원 나홀로 아파트(주변 빌라=비선호) vs 분당신축 : 분당신축 투자해야

-기타팁

ㅇㅇ 기업사람들(연봉ㅇㅇ) 어느정도 주거 선호하나 고려

역에서 직장까지 걷는거리 : 15분 이내여야 선호

학급당 학생수 : 22,23 평균, 19이하 비선호, 25이상 선호 (아실 학업성취도 파악)

e.g.금호=아파트많은데 학급당 학생수19 이유 : 간격큰도로, 언덕 영향

단임 10-15분 / 1단지 컷해야 다볼수 있음

선호구축 e.g. 분당시범현대(필로티 등 관리잘되어있음), 광장 현대파크빌(조경)

선호구축 : 용적률 낮을수록, 적당층수 동간격 넓을 확률 높아

1기 구축 : 10~20평대 보유단지 vs 10~30평대 보유단지 -> 후자선호

시세그룹핑 : 8억초반,중반,후반 이런식으로 하면 기억 잘 남음

-매임=가급적 말하지마(지식부족한것 티남), 적지마(공부티남)

-오늘볼 물건브리핑때 ㅇㅇ물건 왜 더 비싼지 물어봐(적으면 안댐)

-매임시 같은단지 비슷한금액 2,3개 더 있나 물어봐(나중 기억잘남음)

-매임후 부동산와서 물건정리 : 어떤물건 젤 낫나 물어봐

-부사=파트너(가격찾고 가치비교는 개인이하지만 결국 가격협상,계약은 부사 파트너 역량중요)

-좋은 부사=바로바로 물건대답, ㅇㅇ가격까지 해줄수있는데 얼마원해?(매매시 좋은데 전세 깎일 위험있음)

-별로 부사=지역주민 유착(가격협상x경우) -> 보유 물건많은경우도 있음

-전세 잘놓는 부사=친절 / 매매 협상잘하는 부사=카리스마

-전세갭투 싫어하는 부사 많음->감정적대응x, 다른 부사 찾을것

-매임체크리스트

전실 : 널찍선호, 신발장 고장여부(돈듦), 중문기본옵션인지(옵션아닌데 주인이 달아놨음 이득)

베란다 : 결로,곰팡이 -> 있을시 전세 안나가 치명적, 수납장 열어보기(돈듦), 알루미늄 샤시(도배할때 같이할것, 샤시만 수리하면 샤시아래 도배 다시 돈들여야)

확장방 : 단열시공여부 체크, 결로생김, 겨울 추워서 전세 기간 안채우고 나가는경우 있음

방 : 도배 찢어짐,구멍 체크

구축 작은방 : 침대 들어가는지, 안들어가면 비선호

싱크대 아래 : 축축한지, 실리콘 곰팡이(돈듦)

세탁실 천장 : 누수,결로 확인

-특올수리=샤시수리o(1년전인지 2,3,4년전인지 확인해야)/올수리=샤시수리x/기본수리=수리x