내집마련 기초반 1강 강의 후기 [내집마련 기초반 46기 37조 충청남도]

1강에서 얻은 인사이트

1.부동산은 우상향 한다? 아니다. '출렁거리며' 우상향한다.

그래서 10년은 버텨야 하고, 버틸 수 있는 만큼의 대출을 일으켜서 버티고 살 수 있을만한 집을 매수해야 한다.

2.서울 아파트 PIR이 10이면 사야한다.

소득 한 푼도 안 쓰고 10년 모아야 살 수 있는 가격이라는 건데 왜? 답은 간단하다. 그게 싼 거니까. 항상 내 기준으로 보면 안 되고 세상 기준으로 봐야한다.

3.전세가율이 높을 때 매수해야 한다.

전세가율이 높다는 것은 전환 비용이 낮다는 것을 의미한다. 집을 빌리는 것 보다는 사는게 유리할 수 있다는 것. 원래는 이 때 사야 하는건데, 보통 사람들은 전세가율이 낮을 때 오 전세가가 싸니까 전세로 들어갈까? 라고 생각한다. 실제로는 반대로 해야 한다.

4.가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기는 PIR 12 이하, 전세가율 60% 이상일 때이다.

현재 기준 절대적인 소득 대비 가격 자체는 많이 내려온 상태. 정말 중요한 것은 이 자료는 평균을 뜻하며 단지별로 현재 가격 수준은 모두 다르다는 것이다. (어떤 단지는 정말 싸졌고, 어떤 단지는 별로 안 빠짐)

5.매수의 기준을 잡고, 관심 단지를 추려내서 가격을 트래킹해라.

해당 물건 가격이 고점 대비 25% 이상 하락했고 내 마음에 든다면 매수해도 좋다. 오버슛이 너무 심한 단지는 해당 안되니 잘 볼 것. 급하지 않게 가격을 최대한 깎아서 올해 내년 중에 매수한다. 내가 보는 아파트 단지의 가격이 제일 중요하고, 그 가격을 급하지 않게 만들기 위해 노력해야 한다.

6.출산율 저하와 인구 감소는 서울 및 수도권에 있는 주요 아파트를 제외한 물건에 영향을 끼칠 것이다.

7.집 사는데도 컵에 물을 따르는 것 만큼이나 순서가 있는 것이고 그 순서가 대단히 중요하다. 아래가 그 순서.

1) 방법 선정(일반 매매)

2) 예산 확인(종잣돈 + 대출 가능액 + @ 세금, 중개수수료, 등기 비용, 인테리어 비용), 대출 방식 확인(원리금균등상환), 금리(변동금리), LTV 70%(생초 80%)

3)후보 지역 선정

4)입지 분석

5)매물 확인

-정책대출 한도 기준 예산으로 후보 리스트

-일반대출 한도 기준 예산으로 후보 리스트

-일반 대출 한도 기준 예산의 120% 가량으로 후보 리스트