마용성광 신축아파트 투자를 통해 확실히 깨달은 3가지

과분한 관심과 격려를 받았던 경험이었습니다.

아주 잠깐

나 잘한건가? 하는 생각이 들기도 했지만

​

경험담을 올린 당일

너나위 멘토님의 겸손! 이라는 단어 하나에

하는 생각을 하면서

정리를 해봅니다.

​

​

​

​

지난번 복기글은

제 서울투자 시작부터 끝까지의 일을 나열했다면

​

​

​

오늘의 글은

그 후로 여러분들이 저에게 했던 이야기들에 대한

저의 생각을 짧게? 글로 적어보려고 합니다.

​

​

​

​

이 순간에도 서울 투자를 고민하는 많은 분들께

꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

​

앞마당이 아닌데 투자 물건을 찾을 수 있을까?

논란? 까지는 아니어도

​

​

제 글을 보시고는

상당히 많은 분들께서 물어보셨습니다.

​

​

여기에 대한 오해를 좀 풀어드리고 싶었습니다.

​

​

​

제가 서울 투자를 결심한 것은

23년 9월 정도였고

​

​

서울 물건은 사야겠는데

앞마당이 절대적으로 부족하니

(앞마당 : 충분히 임장 후 임장보고서 결과까지 제출한 00구)

​

​

답답한 마음에 튜터님들과 상의하며

앞마당이 아닌 정말 여러군데의 아파트를 돌아보고

매물을 보았습니다.

​

​

​

​

그리고 제가 세운 결론​​

​

제가 생각한 이유는 간단합니다.

​

​

​

앞마당이 아닌 곳에 매물을 보러간다면

우리는 네이버 부동산에 나온 위치와 가격만 보고

시간을 들여서 물건을 보게 됩니다.

그리고 부동산에서 나오면서 이 생각을 하게 되죠

어쩌면 내가 잘 아는 지역의

아파트 그리고 가격 들을 생각해보면서

싸다는 판단이 들 수도 있습니다.

​

​

정말 다행히

싸다는 판단이 든다 하더라도

​

​

1. 아직도 이 동네에서 그 물건이 가장 싼지 확신이 들지 않고

(동네를 잘 모르니까)

​

​

2. 그 단지 근처의 더 좋은 집이 더 싼 가격이면 어떻게 하죠?

(모든 단지를 안봤으니까)

​

​

와 같은 문제가 발생합니다...

​

​

​

제가 앞마당이 아닌 곳에서 열심히 물건을 찾아

매물코칭을 받아본 적이 있었는데요

​

​

코칭 결과는 탈락이었습니다.

​

​

복기하며 이유를 곰곰히 생각해보니

​

그 단지 바로 위에 위치한 아파트가

(더 새거고 더 크고 사람들이 더 좋아하던 아파트)

당시에 정말 쌌는데

​

​

그걸 모르고 가격만 보고 찍은 물건만 봤기 때문이었습니다.

지도랑 가격만 보고 가니까..

​

언제, 어떻게 도움이 되냐면

​

​

전체 서울 시장의

이렇게 생긴 곳의

이렇게 생긴 물건이

​

​

어느 정도 가격이구나!

하는 감을 잡을 수 있고

​

​

그 동네의 분위기를 빠르게 익히는 것까지는

가능할 것 같습니다.

​

​

그리고 그 양이 정말 많다면

(100개 이상의 매물을 봤다면?)

​

​

서울의 이런 아파트가 9/5.5억 정도 하는구나 전에 봤던것보다 별로인데 비싸네...​

하는 느낌이 올 수도 있을 것 같습니다.

​

​

그리고 그 Data가 쌓여서

서울 앞마당 내 저평가 된 아파트를 빠르게 찾아내는 데는

분명 도움이 되었습니다.

​

​

​

하지만 확실히 말씀드릴 수 있는 것은

저는 분임 - 단임 - 매임을 마치고 임장보고서를 작성한 앞마당에서

이전에 봤던 물건들과 비교했을 때

그 물건이 싸다는 확신을 가지고 '투자' 했다는 것입니다.

드리고 싶은 말씀은​

지금 당장 투자하지 않더라도 당장 무슨 일이

생기진 않을 것!

(폭등장이 온다던가,,)

​

그러니 조급한 생각 갖지 않고 아는 지역과 단지를 많이 늘리는 시간도 충분히 필요하다고 생각합니다.

​

​

어떤 지역을 가려고 찾아봤는지

어떤 물건들을 중점적으로 봤었는지에 대해서는

따로 글을 작성해보겠습니다 ^^

투자금이 n억이라면 얼마까지 봐야하는 걸까요?

저는 잔금 대비가 안됩니다.

이것도 정말 많은 분들께서 물어보셨습니다.

​

​

​

제가 쓴 경험담에서 이 부분분이 나오는데요

​

​

​

투자금이 3억이라면

​

매매가 6억 / 전세가 3억

매매가 7억 / 전세가 4억

매매가 8억 / 전세가 5억

매매가 9억 / 전세가 6억

​

어떤 것을 해야할 지 모르겠다고

저도 이 고민이 많아서

정말 고생을 많이 했습니다.

​

​

​

튜터님들께 많이 물어봤고

지속적인 임장을 통해 세운 저의 결론은

​

​

임장 결과 지금의 서울에서

어떤 지역은

전세 매물이 쌓이는 역전세 시장이 아니므로

​

​

​

​

급하게 전세를 맞춰야 하는데 시간이 없다면

감당 가능한 범위에서 전세가격을 낮춘다 ->

누구나 좋아하는 단지라면 걱정 없이 전세가 빠질 것이라는 결론에 다다랐고,

(※ 지역, 단지 별 차이가 있을 수 있습니다.)

​

​

만약 잔금이 가능한 집을 산다고 하면

변두리 구축 혹은 못난이 물건 혹은

수도권 외곽지 단지를 살 가능성이 높은데

​

​

​

이렇게 좋은 시장에

를 비교해 봤을 때

​

​

잔금이 되지만 구축 못난이를 매수해서

전세를 못 맞출 수도 있을 뿐더러

그때가 더 고생일 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

진짜 어려운 것

저는 이번 투자가 정말 어려웠습니다.

​

​

​

왜 어렵다고 생각했냐면

​

​

1. 서울에 봐야 할 아파트가 정말 많다

(100개씩 25개구라고 해도 2500개!)

​

​

2. 전국적으로 서울 아파트를 사려고 하는 사람이 많다.

이게 정말 크게 느껴졌습니다.

​

​

월부 투자자 뿐만 아니라

경기도의 집을 매도하고 상급지로 이동하는 사람들

실거주 갈아타기

지방의 투자 고수까지

제가 보는 물건을 보고, 물어보고, 사려고 합니다.

(이미 수십년 간 집을 사고 팔고 했던 분들까지요.)

​

그리고 그 분들이 돈도 많을 가능성도 있죠.

성격이 급한 사람일 수도 있습니다.

물건을 안보고 매수하는 사람들도 있고요.

​

​

3. 그 집을 매도하는 사람도 고수입니다.

당연하죠

​

우리보다 훨씬 전에 확신을 가지고

서울 집을 매수한 사람입니다.

​

그리고 상승장과 하락장을 견디며

그 경험을 통해 다른 곳도 투자하신 분들

이제 이 집을 팔고

다른 곳으로 이사가거나 투자하려고 하는 사람들입니다.

​

​

제가 겪었던 부사님/매수자/매도자들은

1~2년 부동산 수업을 통해 배운게 아니라

오랫동안 실전투자로 단련된 사람들이었습니다.

​

​

그래서 이게 안통하는 것입니다.

매수 과정에서 저렇게 이야기 한다면

​

​

부사님께 이런 답변을 들을 가능성이

굉장히 높았습니다.

(전세가 잘 빠질, 좋은 아파트일수록)

드리고 싶은 말씀은

​

진심으로 서울 투자를 하려고 하시는 분들은

그런 분들보다 훨씬 치열하게 임장하고 물고 뜯고

고수 형님들이 못보는 물건들을 찾아내고

부동산 사장님들과의 관계를 형성해야 한다는 것

​

​

그리고 그 틈을 찾았다면

지체하지 않고 싸다는 판단을 내린 후

거인의 손을 빌려 확신을 가질 시간을 확보하고

그 확신으로 가계약금을 쏠 수 있는

순발력/결단력을 가져야 한다는 것을 배웠습니다.

​

​

그렇게 하려면 수도 없이 부딪치고 깨져서

아닌건 아니고 맞는건 맞는거다 라는

판단을 가질 수 있으면 좋다고 생각합니다.

​

​

저는 지난 2년 간 수업을 한번도 빼놓지 않고 들으며

시시각각 바뀌는 시장 상황을

멘토님 튜터님의 수업을 통해 간접 경험했고

​

​

언제나 제가 찾았던 물건들을

튜터님께 물어볼 수 있는 기회를 활용했습니다.

(투자코칭, 매물코칭, 기초/실전반 수업, 튜터링 등)

​

​

​

그런데도 불구하고 초반에는

'(무작정) 나는 서울 투자를 할거야'

'뭐 그냥 좋은데서 이전 것보다 좋은 거 사면 되지'

​

하는 생각으로 좀 쉽게 접근했기 때문에

7개월이라는 시간이 걸렸던 것 같고요.​

​

투자인지 실거주인지

서울에 할 것인지 지방에 할 것인지를

확실하게 정한 상태로

​

​

조금 더 치열하게 물건을 찾기 시작했다면

고생을 덜 하지 않았을까 하는

생각이 들기도 합니다 ^^​

​

​

​

​

이번 투자를 하면서 깨달은 것은

​

무수히 많은 물건 중

하나의 물건은 살 수 있어도

​

당시 내릴 수 있는 최선의 결정이었나? 에 대한

끊임 없는 불안감과 싸우며

​

앞으로 올지도 모르는 하락장에서의

나의 투자 물건에 대한

확신과 싸워야 할지도 모르는 일임을 깨달았습니다.

​

​

그리고 이 순간에도

적어도 나는 7개월 동안 치열하게 찾은 나의 이 물건은

싸게 샀고 잘산거야

그러니 이 물건의 가격이 떨어져도 믿고 기다릴거야!

​

라는 마음으로 버티려고 합니다.

​

2만 명이 넘는 분들께 축하를 받고

무수히 많은 질문/피드백을 받았기에

​

​

제가 느낀 것들을 조금 더 자세히 풀어보려고 해봤는데

어렵군요 ^^

​

​

오늘도 짧게 적으려 했지만 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

​

모두들 안전하고 즐겁게 임장하셨으면 좋겠습니다.