서울투자기초반 재수강 후 월부2년 5개월만에 서울 30평대 1호기 투자했습니다.. <매물털기>

안녕하세요 결국 해내는 투자자 초초입니다.

저의 1호기는 월부입성 2년 5개월 만에

달성한 투자입니다...!

실전 투자과정이 궁금하실 것 같아

빠르게 다음 글 작성하였습니다..

+ 그 사이 많은 고민과 흔들리는 멘탈을

어떻게 잡았는지에 대해

<마인드편>을 적어두었습니다.

https://weolbu.com/community/969328

그럼, 실전투자 경험 복기도

시작해보겠습니다~

이 지역을 선정하고

매물을 털고

가계약과 본계약까지 어떤 과정이었는지

그 과정에서 스스로 잘한 부분과

아쉬운 부분에 대해서 복기해보겠습니다 :)

지역 선정

요즘 많은 분들께서 고민을 하시는 부분이

지방투자 vs 수도권투자 이신 것 같습니다.

저도 애매한 종자돈으로

지방투자와 수도권 투자를 고민했었고

그 당시 투자코칭과 매물코칭을 통해서

멘토님들의 의견을 들었습니다.

저희에게 수도권투자를 하라고

정해주시진 않았지만

우리의 상황과 종자돈, 그 다음투자까지

넓게 고민해보고 결정해야 할 부분이었습니다.

결국 저는 1호기는 수도권투자로 마음을 굳혔고

월부 초반에 당연히 지방투자를 1호기로 생각하고

지방 앞마당을 늘려놨었습니다..ㅎㅎ;

수도권 앞마당 중에서 특히 서울 앞마당은

한군데 밖에 없어서

매달 서울 앞마당을 하나하나 늘렸습니다.

그리고 양파링님의 수도권투자 특강에서

현재 가진 종자돈으로 투자할 수 있는

급지의 기준을 알려주셔서

저는 해당 급지만 열심히 앞마당을 늘렸어요.

왜냐하면, 1호기는 저의 상반기 목표였기 때문에

하반기로 넘길 수 없다는 생각이었습니다.

나는 2024년 5월까지 1호기 등기로 투자를 시작한다.

100번쓰기를 하면서 1호기에 대한

마음을 부릉부릉 올리고 있었습니다..!

그렇게 늘려간 서울 앞마당 중에서

'여기 진짜 싼데?'

'1등 생활권 가격이 이렇다고?'

'신축은 가격이 조금 상승했지만,

아직 여기 생활권은 덜 오른 곳도 있는 것 같다'

라는 생각이 들었습니다.

그치만 저의 결론에 확신이 들지 않아

비교평가가 애매할 때에는

다시 현장으로 나갔고

다른 앞마당에서 저평가인 것 같다는

생각이 드는 단지가 있으면,

퇴근 후에라도 매임을 다녀왔고

궁금한 것들은 전임을 통해

내 앞마당의 상황을 파악했습니다.

서울 앞마당을 비교평가하고

계속 결론도출을 해보아도

제가 싸다고 생각한

이 생활권이 '역시 싸다'는 결론을 내렸습니다.

그리고 이 과정에서 정말 저는

'완벽주의자'를 내려놓았습니다....

제가 실전투자로 연결이 늦어진데에 있어서

저에게 확신이 없었던 건

과정 하나하나 너무 완벽하게 하려는

게으른 완벽주의자 성향도

있었기 때문입니다.

그래서 이번 실전투자로 연결짓는 과정에선

전화임장, 매물임장, 1등뽑기 등

과정 하나하나 너무 완벽하게 마무리하고

다음으로 넘어가려는 저를 막았습니다..

그렇게 잘 안되지만

비교평가를 했고

잘 모르지만 전임, 매임을 했고

준비가 덜 되었지만 현장으로 나갔습니다.

*지역 선정 복기

잘한 점 : 내가 가진 앞마당에서 비교평가를

통해 '싸다'는 결론을 내렸고, 여러번 비교평가를 통해 확신을 갖은 것

아쉬운 점 : 상반기 1호기 목표로, 상위급지의 앞마당을

더 늘리지 않고 같은 급지의 앞마당만 늘린 것

매물 털기

앞마당 비교평가와 매임을 통해

이 곳이 내 앞마당 중 저평가라 확신을 갖고

해당 지역 매임을 다시 시작했습니다.

매주 해당지역 현장을 나갔습니다..

처음엔 투자금 범위에 들어오진 않지만

급매를 잡아 매매가를 후려치고(?)

내 투자금으로 신축을 사겠다는 마음으로

신축이 모여있는 생활권을 갔습니다.

부동산 예약을 미리 못 했지만

미루지 말자는 생각으로 일단 현장을 나갔고,

좋은 부사님들을 만나서

지역에 대한 브리핑도 듣고

예약하지도 않았는데

당일에 매물도 보여주시고

또 저의 투자금을 듣고

최대한 그 조건에 맞는 것을

찾아주시려고 해주셨습니다.

그때 보여주셨던 가장 저렴하고

투자하기 좋은 매물은.. 제가 고민하던 사이에

실거주자가 가계약금을 넣었고

그 이후부터 그 생활권 매물의 호가는

조금씩 올라가고 전세가는 멈춰있어

투자금이 더 들 수 있는 상황이 되었습니다.

급매 연락을 부탁드리고

일단 저는 다른 생활권도 워크인으로

방문해보았습니다.

1등 생활권부터 하위 생활권까지...

워크인 방문을 하고

실제 수리가 어느정도 된

매물들 위주로 가격을 다시 보니

아무래도 그 생활권이

'정말 싸다'는 확신이 들었습니다.

같은 생활권 내에서도

이미 매매가가 많이 올라간

단지들도 있었지만

아직 노려볼 만한 단지들도 많았고

이 생활권 자체가 수요가 많은 곳이라

여기를 좀더 털어보자는 생각이었습니다.

월부카페에 '매물털기'를 검색해서

이렇게 저렇게 매물털기 준비를 해야하는거구나

공부도 했지만

또 이 준비과정이 완벽하지 않으면

움직이지 않을 저라는 것을 알기에

그냥 준비가 덜 된 상태로 일단 현장을 갔습니다.

이전에 매임을 통해서

여러 매물들을 본 상황이었고

그 매물을 기준으로

더 상태가 나은, 조건이 나은

매물들을 찾아나섰습니다.

워크인으로 해당 단지 주변 상가의

부동산을 하나하나 들어가보았고

현장을 돌면서 매물의 상황과 가격을

더 구체화할 수 있었습니다.

네이버부동산에 올라와 있는 가격보다

2천만원 네고가 된 가격으로 브리핑이 되는

물건들이 꽤 많았고....

그리고 같은 매물이어도

물건지 사장님이 브리핑하시는 가격과

다른 부동산 사장님들의 가격이 달랐습니다.

어쨌든, 이렇게 매물을 털어보니

'아 집에 앉아서 네이버부동산만 들여다보는 건

안되겠구나, 무조건 현장이다' 라는 걸

깨달았습니다.

매물털기를 하면서 한 부동산에서

20평대, 올해 2월 전세맞춘 올수리, 올확장, 선호동 7.3억 매물을

이 부동산 사장님께만 매도자가 7억에 해주겠다고 한 매물이었습니다.

(가격은 예시입니다.)

이 매물의 사정은

매도자가 아이 학교때문에 강남으로

이사를 가면서

매매 or 전세를 내놓았는데

전세가 먼저 맞춰지면서 세안고 물건이 되었고

매매로 진행하려고 얘기가 나왔을 때 7억까지 가능한 것을

지금 투자자가 왔는데 투자금이 조금 부족하니

그때 가격대로 해줄 수 있겠냐고

그 자리에서 전화해주신 것이었습니다.

처음엔 안된다고 하셨다가, 배우자와 상의하고

다시 전화주시더니 그 가격에 해주겠다고 하신 것입니다.

집을 보는 것도,,

다른 투자자는 볼 수 없었습니다.

제가 들어간 부동산 사장님께서

전세를 맞춰주신 사장님이라 세입자가

이 부동산 사장님에게만 협조하신 것이고

부동산사장님도 세입자에게 미안해서

이제 6개월 뒤에나 집보여주기로 했다고

말씀을 하시더라구요...

(진짜인지는 모르겠습니다?)

그렇게 지금까지 봤던 20평대 매물 중

이 매물이 상태 대비 가격도 나쁘지 않아서

내 마음에 1등 매물이었습니다.

여러 매물을 털고 위 매물 포함

몇개의 매물 후보를 갖고

일단 매물코칭을 받아봅니다.

빈쓰님과의 매물코칭이었고

월요일 점심시간 약 1시간 정도 코칭을 받았고

좀 더 모아서 하반기에 상급지도 괜찮을 것 같고

지금 갖고 온 매물도 충분히 투자해도

괜찮다는 답변이었습니다.

거기에 덧붙여서

20평대 말고 30평대도 같이

한번 더 보면 좋겠다는 말씀을 주셨습니다.

지금 20평대와 30평대의

가격 차이가 1억정도이니

차이가 많지 나지 않아서 30평대도

찾아보면 좋겠다고 말씀해주셨습니다.

사실 30평대 투자는 생각도 안했고

시세를 딸 때 가격 20평대와

가격차이가 많이 나진 않았지만

취득세와 부대비용까지 모두 따져보면

30평대 투자는 저희 기준이 안 맞는 것 같았습니다.

*매물 털기 복기

잘한 점 : 매물털기 준비(부동산리스트, 루트 등등)가

안되어도 매주 현장으로 나간 것

아쉬운 점 : 루트를 짰다면 시간이 더 절약됐을까?

돌고 돌아 나에게 온 매물

지금까지도 생각할수록

'운'이 좋았던 것 같습니다..

빈쓰님의 코칭 후에도

저는 30평대 매물을 털지 않았고

그냥 20평대 그 1등 매물보다 더 나은 매물만 찾고 있었습니다.

이번주도 다음주도 주말마다 현장을 나갔고

친근해진 부동산에는 그냥 방문해서

급매 진짜 나온 거 없는지, 정말 투자하고싶다며

어필 한번 하고 또 걸어다녔습니다..

현장을 방문하면서

제가 임보를 쓰는데에 있어 부족했던

단지 선호도나, 단지에 대한 정보 등등

확실히 부사님들을 통해 구멍이 메꿔졌습니다.

이날은 매주 혼자 다녔던 매물털기를

남편이랑 같이 간 날이었습니다.

비가 내리는 날, 우산쓰고 오전 11시부터

오후까지 계속 걸어다녔습니다.

단지 주변 상가의 부동산은 거의 다 갔어서

이번에는 길가의 부동산도 들어가보았습니다.

'물건지에 급매가 없는데 이런데에 있겠어?'

라는 생각이었지만..

그래도 나에게 아쉽지 않기 위해

하나하나 문 열고 들어갔습니다.

역시나 브리핑 되는 매물은 비슷했고

지금은 급매가 다 나갔다는

비슷한 답변들이었습니다.

그렇게 계속 걷다가

한 부동산에 들어가서 투자금과 봤던 매물보다

더 나은 건 없는지 말씀을 드리는데....

사장님께서 30평대는 안보시죠? 라고 하셔서

가격 괜찮으면 알려달라고 말씀드렸고

이틀 전에 나온 물건인데

네이버 광고에는 올리지 않았고

(???? 장부물건이야....?????)

오늘은 매도자가 여행을 가서 집을 볼 수 없고

물건지에 부탁해서 사진은

지금 보여드릴 수 있다라고 하셨습니다.

에?.......

그리고 가격이....

말도 안되게 싼 가격이었습니다.

이 매물은 올수리, 올확장, 주인거주에에

아이가 자기 방도 갖고 싶다고 하여

옆 단지 40평대로 급 갈아타기를 하려는 상황이었습니다.

매매가와 최근 전세거래가를 따져보니

투자금도 우리 범위에

충분히 들어오는 물건이었습니다.

집을 보고 싶다고 말씀드렸고

부동산이 월요일에 모두 쉬어서

화요일로 예약을 하고 부동산을 나왔습니다.

순간 '저 물건 어디 부동산거지?'

'내가 털었던 부동산 중 하나일 것 같은데'

이런 생각을 했지만 알 길은 없었고

화요일 퇴근 후 방문까지

가계약금과 특약 등 준비를 미리 해두기로 했습니다.

그렇게 주말동안 특약을 공부하고

계약 과정 등 실전투자경험담을 파고파고

1호기 준비를 하고 있었습니다.

빈쓰님과의 매물코칭에서

이런 곳에 이정도 가격이면

괜찮다, 잃지 않는 투자 맞고,

충분히 해도 좋다는 답변을 받았기 때문에

이 다음은 매물코칭없이

확신을 갖고 투자를 할 마음이었습니다.

주말 사이에 그 매물을 누가 보고

가계약금을 넣으면 어떡하지? 날라가면 어쩌지?

이런 조급함도 들었는데

멘탈 잡고 있었습니다.

주말이 지나고 월요일에

(부동산 문 열지 않는 날)

몇 주 전 워크인으로 갔던 부사님께서

이전에 전화가 한번 왔었다가

음질불량인지 뭔지로 전화가 끊어졌었고

그 이후로 매물보여주신 것에 대한

감사 인사를 전하지 못한 것이

생각나서 부사님께 감사문자를 보냈습니다.

그때 갑자기 전화가 오더니

그때 전화가 끊어져서

자기가 다시 연락올 줄 알았는데

전화가 없다며, 안그래도

다시 연락하려고 했다고..

올수리, 올확장, 30평대 물건인데

지금 시세보다 3천만원 내린 가격까지

집주인이 얘기해서 네이버부동산에

올려두지 않은 물건이 있다고......

(응???? 설마 이거...??)

'이거 사장님 물건이었나?'

사장님께 이거 사장님 물건이에요? 라고

예민한 질문이지만 질문을 드렸고

사실은 다른 부동산에서

나한테 브리핑해준 물건이다라고 하니

사장님께서는 본인 물건이라고 하시는 것...

이 매물이 돌고 돌아 저한테 왔습니다..ㅎㅎ

그렇다면 제가 사장님과 거래해야죠 라며

혹시 오늘 보러가는게 가능할지 요청드렸습니다.

원래 안되는데 본인 물건이니까

와서 보고 가라며

오늘 퇴근 후 저녁에 매물예약을 해주셨고

남편과 급 퇴근 후 해당지역을 가서

물건을 봤습니다.

브리핑 받았던 것보다 더 하자를 찾을 수 없이

깨끗하고 최근 수리는 아니지만

전세를 내놓는데에 있어 수리할 곳도 없었습니다.

심지어 주인거주라 예전에 수리하실 때

자재도 좋은 것으로 하셨더라구요.

같은 투자금이면 더 좋은 것을 해야하고

20평대보다 30평대를 사는 것이

맞다는 판단 하에

사장님께 계약금 1억 드리는 대신

500만원 더 네고를 말씀드리고

지하철을 타고 집으로 가고 있었습니다.

집에 돌아오는 지하철에서 받은 전화..

'내가 조건 더 좋게 해놨어요~

계약금은 10%만 받아도 된대,

대신 내가 500만원 더 네고했어'

라고 하시는것....

우리는 500만원만 더 내려도

이거 진짜 싸게 사는거다라는 확신이었는데

사장님께서 총 1천만원 네고를 하신것.....

to be continued..

매물털기와 본계약 과정까지

한큐에 적으려고 했는데... 글이 길어지네요ㅠㅠㅠ

다음 글에서 가계약~본계약까지 적어보겠습니다..!!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀