[호랭시] 신문기사, 서울 전셋값 신고가 행진

25.06.09

✅ 신문기사

서울 아파트 전세 물량은 2.58만건으로 24년 말 3.14만건보다 17.8% 감소했다.
23년 1월 5.55만건과 비교하면 반토막 수준이다.
강동구 올파포 입주장이 마무리되면서 24년 말 3,834건 보다 76% 줄어든 907건으로 가장 큰 감소세를 보였다.
강북구 -46%, 광진구 -37%, 송파구 -39%, 동대문구 -37% 등 전세물량이 30% 가량 감소했다.
25년 5월 서울 전세수급지수는 139.5로 4월 136.4보다 상승해 전세 부족 현상이 심화됐음을 알 수 있다.
25년 서울 아파트 입주 예정은 물량은 3.76만 가구로 26년 9460가구, 27년 9573가구로 줄어든다.
서초구 반포동 원베일리는 84기준 전세가 24억원에 거래됐다 (4월)
강동구 둔촌동 올파포 84기준 전세가 12억원에 거래됐다 (4월)
서울 아파트 전셋값은 6월 첫주 0.06% 오르며 상승세를 이어갔다. 17주 연속 오름세다.
25년 1분기 전세 갱신 계약은 6.89만 건 중 4.78만건으로 69%를 차지했다.
24년 4분기와 비교하면 41%, 24년 1분기와 비교하면 73% 늘었다.
전세금을 올리더라도 갱신 계약을 택하는 세입자가 많아진 것으로 풀이된다.

✅ 생각정리

임대차법에 의한 전세 계약 갱신으로 전세가 상승이 더뎌졌다 (새벽보기님 라이브 내용 중)
현재 시장이 2014년과 비슷하게 볼 수 있지만 전세가율이 못받쳐주는 이유다.
대신 전세가는 4년 단위로 움직이게 되면서 그 상승폭을 더 커질 수 있다.
특히 공급물량이 대폭 줄어드는 26년과 27년에는 24년~25년에 갱신권을 사용한 기 전세건이 풀리게 되면 그 상승폭이 훨씬 커지고 전세가에 가수요도 붙을 수 있을 것 같다.
거품이 끼는 현상인데 그만큼 또 전세가 하락의 가능성도 열어놔야 할 것 같다.
올해 초 읽은 김경민 교수의 부동산 트렌드 2025에서도 전세가격 폭등에 대한 내용을 다루었었다 (아래)
결국 전세가가 폭등을 하게 되면 매매가를 밀어올리는 구조를 만드는데, 이로 인해 소유권을 가진 임대인들은 전세가 회수라는 수입과 매매가 상승의 수입까지 얻는다.
자본주의 시장에서 결국 소유권을 가지는 것의 중요성을 알 수 있다.
2026년부터 보여주는 서울 공급물량 감소는 처음보는 수치이기도 하다.
서울은 2009년부터 공급이 부족해 2018년까지 거의 10년간 부족하였지만 매매/전세 폭등을 보인건 코로나 이후인 2021년이다.
서울+경기로 살펴봐도 적정 대비 공급이 부족한 시기는 2011~2015년, 특히 2012년~2014년이 가장 부족했던 3년이다.
서울+경기의 2026~2028년(20만)의 누척수치는 2012~2014년의 수치(30만)보다도 10만건이나 모자란다.
하지만 공급이 부족했다고 하더라도 그게 가격으로 바로 반영되진 않았었다.
서울경기 공급부족이던 2012~2014년도 아래 그래프를 보면 오히려 매매가 하락 및 전세 우상향을 보이고
서울 공급 부족이었던 2009~2018년을 봐도 매매가 상승은 2015~2016년 이후 본격 상승세를 타기 시작했다.
내가 이해하는 바로는 지금의 시장이 전세가가 올라가고 당장이라도 매매가도 상승할 것처럼 보이지만 사실 매매가는 지지부진하고 전세가만 오를 가능성도 높아보인다.
물론 지금의 공급이 역대급으로 낮다는 점에서 차이는 있을 수 있다.
아파트라는게 기본적으로 공사가 3년이상 걸리기 때문에 지금 당장 착공을 해야 28년도에 공급이 된다는 점에서 앞으로의 부동산 “전세”시장 3-5년이 가장 무서운 불장이 아닐까 생각이 된다.
그리고 지금 매매가를 상승시킬 재료는 약하다는 생각도 든다.
불확실한 신규 정권의 정책, 한국은행이 금리를 이렇게 낮출 정도로 어두운 경제는 약점이 된다.
오히려 앞으로의 시장은 전세가가 올라 전세가율이 높아지는 투자하기 좋은 시기가 될 수 있겠다 (되면 좋겠다)