반드시 들어가야할 임장보고서 결론 작성법 4단계 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

이제 마지막 결론인데…

강의는 들었는데, 뭐부터 해야할까요?

생각보다 뭐가 많이 들어가네요..?

늘 가려진 장표, 강의에서 분명 다 알려주셨는데

뭐부터 해야할지 모르는 분들 많으시죠.

저도 처음에는 ‘오히려 가려서 제출하니 다행이다’는

마음으로 그냥 가려서만 내기도 했었어요.

그러다 처음으로 들었던 지방투자실전반에서

인턴 튜터님을 만나게 되면서

처음으로 결론을 완성해봤던 것 같아요.

사실 임장 보고서의 결론 부분은 

사람들마다 제각기 다른 방식을 사용하기에

정답은 없지만, 저는 큰 틀은 유지하되

지금까지도 강의에서 튜터님들이 

알려주시는 방법들로 바꿔보기도 해요.

현재 임장지 TOP3, 앞마당 원페이지,

가격대별 비교평가, 모의투자?

들어가야한다는 건 많다는 데…

뭐부터 하면 좋을까 하시는 분들께

조금이라도 구조화시켜서 설명 드리면 

좋을 것 같아 글을 적어보겠습니다.

사실 결론 파트는 게임처럼 뽑으면 안되기에

더 가볍게 설명드릴 수 없는 점,

모두가 쓰는 스타일은 다를 수 있다는 점 인지해주시고

오늘은 모두가 궁금해하시는

<결론 파트>에 대해 이야기 나눠볼게요.

반드시 이해하고 작성해야할

<결론 작성 프로세스>

재무 상황, 임장지 투자 후보, 

앞마당 원페이지, 투자 후보, 결론, 한 달 복기…

이 모든 것들이 왜 필요한지

어디서부터 해야하는지가 이해하기 어려워서

시작하기도 전에 막막해질 때도 많아요.

결론은 이 4가지 프로세스만 이해하시면 됩니다.

1) 재무상황

2) 임장지 TOP3(3~5개)

3) 앞마당 확인 및 비교

4) 투자의사 결정

아무리 새로운 장표들이 생겨도 이 과정은 동일해요.

저희는 이번 달 가열차게 임장하고,

임보를 쓴 모든 핵심이 결론 장표에 들어가야해서

사실 임보에서 가장 신경써야하는 부분이기도 합니다.

좀 더 쉽게 이해시켜드리면

각각 들어가야할 장표들이 왜 필요한지 이해해야해요.

1) 재무상황 : 내 투자금은 얼마인가? 그래서 투자할 수 있나?

2) 임장지 TOP3(3~5개) : 이번달 임장지에서 내가 투자할 수 있는 물건은 무엇인가?

3) 앞마당 확인 및 비교 : 내 앞마당에서 투자 가능한 물건은 무엇인가? 

4) 투자의사 결정 : 이번달 투자하기 가장 좋은 물건 TOP3

정말 이 4가지가 이번달 임장보고서의 모든 것입니다.

결국 투자하기 위해 쓰는 임장보고서,

이번 달 투자할 수 있는 물건까지 나와야해요.

그 안에 들어가야할 장표들이 있어서

어렵다고만 느끼시는 거지,

막상 매달 한페이지씩이라도 해보시면

분명 감이 오실거에요.

감사하게도 강의에서도 장표들을 만들어주시고,

선배님들, 튜터님들이 나눔글로 풀어주신 장표들이

워낙 많기에 본인이 가장 적용하기에 쉽고

이해하기 쉬운 방식으로 적용해나가시면 됩니다.

임장보고서는 방식, 양식이 중요한 게 아니라

내가 쓰면서 실제 투자까지 적용되어야한다는 점

기억하시고 하나씩 꼭 들어가면 

좋을 장표들만 소개해드릴게요.

우리들의 직원이 되어줄 물건을 찾는 

4단계 면접을 시작해보겠습니다.

1차 면접 : 재무상황

먼저 투자를 하기 위해 적는데,

내가 갖고 있는 투자금은 얼마인지

그래서 감당가능한 대출 금액은 얼마인지 등

정리가 되어있어야겠죠?

결론 장표부터는 정답이 없고

사람마다 상황이 다르기 때문에

각자에 맞게 쓰시는 장표라고 생각하시면 좋습니다.

혹 여기까지는 다 정리되셨다하는 분들은

보유하고 있는 부동산이 있다면

투자로드맵도 그려보세요.

내가 언제까지 보유하고 

목표 매도가로 매도할 경우 나오는 금액과

그때까지 내가 모은 현금을 더해서 나오는

금액들이 지금 현재 투자금이 될 수 있어요.

먼저 이 투자금들이 정해져야

비교평가를 하고, 물건들을 골라낼 수 있어요. 

만약, 지금 가용할 수 있는 금액이 없다면

그 임장지 평균 투자금을 토대로 뽑아보거나

가장 비슷한 금액이 많은 단지들로도

비교평가 해보시면 됩니다.

2차 면접 : 임장지 TOP3

두번째는 많이들 힘들어하시는

임장지에서 TOP3를 뽑는 방법입니다.

3개를 뽑던 5개를 뽑던 10개를 뽑던

그건 개인의 선택사항이에요.

매물 임장을 통해서 본 매물들을 비교평가해가면서

현재 임장지에서 투자하기 가장 좋은

물건들을 뽑는다고 생각하는 겁니다.

순서를 간략하게 설명드리면

+ 매임표를 정리하고(매임 본 매물들) 

1) 저평가

2) 절대가

3) 투자금

4) 리스크 확인

목적은 임장지에서 나의 투자금에 맞는

좋은 물건들만 추려지면 됩니다.

하나씩 간단히 설명드려볼게요.

+ 매물표 정리

본 매물 중 안 좋은 것들 소거 → 좋은 매물 뽑아내기

매물 임장 한 것들 중에서 비슷하거나 상대적으로 안 좋은 매물은 하나씩 지워가면서 내 투자금에서 할 수 있는 물건들 중 좋은 매물들을 골라내세요.

1) 저평가(가격 고정)

비슷한 가격대 매물들끼리만 비교평가하기 

연식, 세대수, 교통, 학군, 환경 등 비슷한 가격을 고정하고 → 단지 가치만 비교하는 겁니다. 주의해야할 점은 투자금은 이 다음으로 보는 겁니다. 철저히 같은 가격에서 뭐가 더 좋은지를 찾으세요.

2) 절대가(가치 고정)

1번에서 골라진 단지들을 가지고 와서 가치를 고정하고, 가격 보기

전세는 얼마인지, 과거와 현재 가격까지 보면서 비슷한 가치의 물건들 중에 가격이 싼지를 봅니다.

3) 투자금

2번까지 골라진 매물들의 실제 투자금까지 비교하기

그 해당 물건의 상태가 어떤지, 수리비는 얼마인지, 취득세까지도 고려하면서 내가 예상한 투자금에 맞는지 감당은 가능한지까지 체크해보세요.

4) 리스크

이렇게 뽑아진 물건들이 감당 가능한지 확인하기

주변 공급은 어떤지, 전세가 급등하진 않았는지 마지막으로 꼼꼼하게 리스크를 확인해보는 시간입니다. 진짜 투자를 하지 못하더라도 언제나 준비된 투자자가 되어야하기에 보다 꼼꼼히 확인해보는겁니다.

생각보다 간단하죠? 

이렇게 4가지로만 ‘순서대로’ 지켜서 

비교평가 하다보면 임장지에서 내가 할 수 있는 물건 중 

가장 좋은 물건들이 추려질거에요.

그럼 마지막으로 최종으로 뽑힌

물건들을 지도위에 올려보고 최종 선정한 이유와 

투자를 할 건지 말건지에 대해 나의 생각을 적어봅니다.

3차 면접 : 앞마당 비교

임장지 TOP3까지 뽑아냈으면 거의 다 왔습니다.

이제 그동안 내가 만들었던 앞마당의 단지들까지

더해서 이번달 가장 투자하기 좋은

물건들을 찾아보는거에요.

사실 3번은 정말 평소에 해두면

결론 쓰는 시간이 확 줄어들기 때문에

평소에 시세트래킹도 미리 해두면 더 좋겠죠?

여기서는 우리가 그렇게 이야기하는

앞마당 원페이지와

앞마당내에서 투자금 1억, 2억, 3억 등

내가 할 수 있는 투자금에서 좋은 단지들만

추려내지면 됩니다.

이렇게 추려진 단지들을 서로 비교평가하면서

어떤 단지가 현재 싼지 

그래서 내가 알고 있는 단지들 중에 

어떤 단지가 가장 좋은지 골라내면 되는 겁니다.

4차 면접 : 최종 직원 선발(3~5명)

3번에서 좋은 단지를 찾았다면

해당 단지에서 가장 좋은 물건 3~5개를 뽑아서 

투자가 가능한지에 대해 저환수원리로 정리하면

이번달 내가 할 수 있는 단지들 중 

가장 좋은 것들을 뽑아내신 겁니다.

최종 면접까지 마치시고 하는 게

바로 모의투자와 한 달 복기입니다.

그동안 뽑아낸 단지들의 시세 변화를

체크하면서 투자 복기를 해보고,

이번 달 임장지를 원페이지로 정리해보면서

한 달동안 잘한점과 아쉬운 점들까지

정리해본다면 베스트입니다.

생각보다 할 게 많다고 느껴지실 수 있어요.

근데 이렇게 해야할 게 많은데,

이번 달은 하나씩 원페이지를 해보겠다,

‘앞마당에서 투자 가능한 단지를 뽑아보겠다’ 정도로 잡고 

이 핵심 장표들 중 하나만 적용해보세요.

사실 이 내용들은 모두 강의에도 글에도

이미 많이 녹여져 있는 것들입니다.

절대 새로운 게 아니에요. 

다만 이걸 적용해보느냐 안해보느냐의 

차이에 따라 그 어려움이 달라지실겁니다.

한 번 만들어두면, 다음번은 훨씬 편해지실거니

한번에 모든 걸 완벽하게 하기 보다는

한 달에 한 장씩만 해본다는 마음으로 해보세요.

저는 이번달에 튜터님들의 강의를 들으면서

다시 또 적용해야할 것들을 조금씩 바꿔보고 있어요.

결국 투자하기 위해 쓰는 결론 부분입니다.

‘내 투자에 적용된다면’ 뭐든 하나씩 해보는 

마음을 가지시면 좋겠습니다.

당연히 어렵고 계속해서 고민하고 체크해야하고

정답이 없기에 더 막막할 수 있는데요.

일단 한 번 같이 해보고 주변 동료분들이나 조원분들의

의견은 어떤지, 어떻게 하고 있는지

서로 배우고 나누셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

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