[사상지평] 3호기까지의 투자 여정 (2023~2025)(feat 순자산 10억 후기)

안녕하세요.
인연의 블랙홀, 사상지평입니다.

순자산 10억 후기( https://weolbu.com/s/H4Z4MjIyVy )를 감사 인사로만 남겨, 미뤄왔던 3호기 복기글을 통해 좀더 자세한 투자이야기를 올립니다. 축하해 주신 동료여러분 진심으로 감사합니다.

2023년

■ 월부 생활 시작

23년은 저에게 본격적으로 월부 공부를 시작한 해였습니다. 겨울장이 끝나고 봄시장이 막 열리던 시점이었습니다.이 시기, 과거 상승장에서 투자하신 선배님들은 역전세의 파고를 견디는 시간을 보내고 있었고, 저처럼 이제 막 월부에서 공부를 시작한 수강생들은 “싼 시장에서 언제 기회를 잡을 수 있을까” 하는 설렘과 동시에 긴장감이 공존했습니다. 이 때 살아남은 선배님들은 결국 성공하셨고, 역전세의 파고를 넘지 못한 분들은 시장에서 멀어지셨죠. 너나위님이 자주 하시던 말씀처럼, “전우의 시체를 넘고 넘어 살아남은 찐 투자자”라는 말이 이제야 실감 납니다. 지금, 20년~21년과 비슷한 상승장을 경험해보니 당시 선배님들의 사례가 자주 떠오릅니다.

순자산 10억을 넘어선 기쁨도 크지만, 동시에 다가올 하락장에 어떻게 대비해야 할지 고민하게 됩니다.

■ 월부 커리큘럼과 첫걸음

23년 열반기초반2번, 실전준비반3번, 지방투자기초반 2번 ,열반중급반1번, 내집마련기초반 1번, 지방투자실전반1번, 서울투자기초반 1번 총 11개 정규강의를 수강하였습니다. 참 열정 뿜뿜이던 시기였네요^^. 이 시기 서울투자 기초반은 9월에 처음 생겼고 내집마련 강의는 기초반만 있었습니다. 서울투자 기초반 이전엔 월부 투자 방향이 ‘소액투자’에 좀 더 초점이 맞춰져 있었던 시기였습니다. 지금의 ‘가치성장투자’는 서울투자 기초반 이후에 강조가 되었던 것으로 기억합니다.

월부에 오기 전, 저는 0호기에 실거주 중이었습니다. 수도권에서 몇 차례 갈아타기를 하며 2주택을 거쳐 결국 1주택으로 정리된 상태였습니다. 부동산에 관심은 있었지만 ‘어떻게 투자해야 하는지’는 전혀 몰랐던 시절이었죠. 그동안 펀드, 코인, 경매, 환율투자 등 다양한 시도를 했지만, 공부 없이 한 투자는 결과가 뻔했습니다. 그때의 실패를 통해 “내가 공부하고, 내가 잘 아는 분야에만 투자하자”는 다짐을 하게 되었습니다.

월부에서 부동산 공부를 시작한 건 정말 행운이자 인생의 전환점이었습니다. 열반기초반에서 각성하고, 비전보드에 “순자산 22억, 1년에 한 채씩 투자하자”라고 적었던 그 순간의 벅찬 마음이 아직도 생생합니다.

■ 0호기 자산 재배치 전환

7월에 수강했던 내집마련기초반은 저에게 0호기를 바라보는 관점을 완전히 바꿔준 강의 였습니다. 단순히 ‘0호기 + 소액투자’로만 접근하던 방식을 버리고, ‘0호기 자산 재배치’를 통해 좀 더 공격적인 투자 전략을 세울 수 있게 되었죠. 그렇게 0호기를 시장에 내놨지만, 수도권 외곽 아파트 특성상 매도가 쉽지 않아 꽤 오랜 시간 동안 기다려야 했습니다. 2호기 부터는 자산재배치를 통해 종잦돈을 만들어야 해서, 이 시기의 무력감은 지금 생각해도 참 길고도 무거웠던 것 같습니다.

■ 첫 투자, 그리고 배움

투자공부를 시작한 지 8개월쯤 되었을 때, ‘지방실전반’을 계기로 지방 소도시에 1호기(https://cafe.naver.com/wecando7/10182828) 이른바 ‘담배꽁초 투자’를 하게 되었습니다. 23년 8월, 한여름의 열기 속에서 ‘전임, 매임, 임보’의 벽을 넘는 과정을 경험하며 ‘단계적 성장’이라는 것이 어떤 의미인지 몸으로 느꼈습니다. 지투에서 함께 공부하고 투자했던 뿌셔츠 여러분!! 그립네요~

그 때는 공급의 의미를 경험으로 체득하지 못하였지만, 지난 2년동안 지방에서 공급은 알파요 오메가라는 것을 배웠습니다. 수도권은 권역으로 움직여 전체 공급과 정부정책에 영향을 많이 받지만 지방은 그야말로 그 지역의 공급에 따라 전세가의 상승과 하락이 정직하게 움직이고, 전세가에 따라 매매가도 같이 움직이므로 투자를 잘 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

■ 마스터 멘토님의 코칭

그해 말, 기다리던 마스터 멘토님의 투자 코칭 기회가 찾아왔습니다. 멘토님의 조언은 정말 ‘충격’ 그 자체였습니다.
지방 소액투자도 의미 있지만, 제 자산 구조상 0호기 자산 재배치를 통한 가치성장투자가 더 올바른 방향이라는 확신을 주셨죠. 마침 월부에서도 9월부터 서울투자기초반이 새롭게 런칭되었고, 소액투자와 가치성장투자를 함께 다루는 방식으로 강의 방향이 바뀌고 있었습니다. 이때 부터 자산재배치를 위한 매도에 좀더 적극적으로 임하게 되었고, 공격적으로 수도권 앞마당을 만들기 시작했습니다.

월부에서 처음 앞다당을 만들며, 저는 많은 시행착오를 격은 편입니다. 월부강의에서 처음 앞마당은 사는 곳 또는 회사 근처 쉽게 갈수 있는 곳으로 선택하고 그후 투자할 수 있는 지역으로가라 말씀하십니다. 앞마당 3개면 비교하여 투자 할 수 있다고 하시죠. 저는 월부 초기에는 소액투자였다가 그 후 가치성장투자로 투자 방향을 수정하였기에 귀중한 몇 개월을 놓친 셈입니다. 빠르게 투자코칭을 받고 투자 방향을 정하였다면 더 좋은 투자를 할 수 있었을 것입니다. 그러나 이또한 경험을 해야 체득할 수 있는 영역이니, 투자를 반복하다 보면 더 좋은 투자를 할 것이라 확신합니다.

■ 새로운 도전의 시작

23년 말 저는 1호기를 지방에 투자한 상태였고, 0호기 매도를 진행 중이었지만 매수 시장 반응은 냉랭했습니다.
50대 중반, 대학생 자녀 둘을 둔 가장으로서 자산 재배치외 추가 종잣돈을 만들기도 쉽지 않았습니다.

“과연 2호기를 언제 살 수 있을까…” 그런 막막함 속에서 24년이 시작되었습니다.

2024년

■ 수도권 앞마당 집중

24년은 실전준비반 3번, 내집마련중급반 2번, 서울투자기초반 3번, 열반중급반 2번, 신도시투자기초반 1번 총 11개의 정규강의와 특강을 수강하였습니다. 지금은 오프강의가 추첨제로 진행되지만, 당시에는 ‘광클’을 통해 오프강의를 신청할 수 있었습니다. 운 좋게도 11개 강의를 모두 오프라인으로 수강할 수 있었고, 그 경험이 큰 도움이 되었습니다.

튜터님과 멘토님의 강의를 맨투맨으로 듣는 오프강의는 온라인 강의와는 차원이 달랐습니다. 수강생들의 열기와 집중력, 그리고 강의가 끝난 후 이어지는 질문 시간은 정말 값진 경험이었습니다. 혹시 오프강의에 초대받으신다면 꼭 질문을 하시길 바랍니다. 그 한 번의 질문이 인생의 방향을 바꿀 수도 있으니까요. 월부에서는 튜터님들이 자주 말씀하십니다. “나보다 뛰어난 사람들과 같은 그룹에 있어야 성장할 수 있다”고. 투자뿐 아니라 인생의 모든 영역이 그렇다는 걸 점점 느낍니다. 실전반 이상의 ‘광클’은 경쟁이 무지 무지 치열합니다. 포기하지 않고 향상심을 가지고 도전하고, 기초 강의에서도 월부의 나눔문화를 실천하다 보면 기회는 반드시 찾아옵니다. 월부는 열정을 가진 사람을 귀신같이 잘 찾아냅니다. ㅋ

■ 0호기 매도

23년 특례보금자리론에 이어 24년에는 신생아 대출이 도입되면서 부동산 시장이 점차 회복세를 보였습니다.
서울은 5월부터 10월까지 1차 상승기를 맞이했고, 수도권 외곽에도 온기가 돌기 시작했습니다. 0호기를 23년 9월 초 부동산에 내놓은 지 약 10개월 만에 매도할 수 있었습니다. 야속하게도 매도전 찾은 투자 가능 단지들은 날라가고 있던 시기 였습니다. 돌이켜보면, 저의 0호기는 좋은 급지 물건이 아니었기에 매도가 늦은 것이고, 또 팔릴 만한 가격에 내놓았기에 매도할 수 있었던 것 같습니다. “매수는 기술이지만 매도는 예술이다”라는 월부의 격언이 실감났던 순간입니다.

0호기 매도 이후, 저는 매도시 ‘매도 코칭’을 받고 하자고 다짐했습니다. 거인의 어깨를 빌려 배운다면 훨씬 수월하고 전략적인 매도가 가능하리라 확신합니다.

■ 2호기 매수 (https://weolbu.com/s/IMUhYXbIdC)

24년 하반기, 서울 상급지는 급상승 흐름을 타기 시작했습니다. 반면 지방은 여전히 하락 또는 보합세를 유지하고 있었습니다. 돌아보면, 그 시기 시장을 좀 더 넓고 깊게 보지 못한 것이 아쉽습니다. 전고점을 돌파한 단지는 많지 않았고,
가치 있는 단지들이 조용히 오르고 있던 시기였기 때문입니다. 몇 달 전 살 수 있었던 단지를 놓쳤다고 해서 실망 하지 않아도 되었고, 여전히 ‘살 수 있는 좋은 단지’들은 많이 있었기 때문에 다음 단지를 선택 하면 되었습니다. 그때 빠르게 결단하고 실행했다면 좋았겠다 라고 생각합니다.

너바나님이 늘 말씀하시듯, “투자를 하는 것이 안 하는 것보다 훨씬 낫다.” 결국 끝까지 시장에 남아 있는 투자자가 진정한 승자입니다. 부족한 실력이지만, 저는 그 믿음 하나로 6개월을 버틸 수 있었습니다. 10월 정부의 대출 규제가 발표되기 전, 너나위님께서 “이런 상승 흐름 뒤에는 반드시 규제가 뒤따르고, 그때 기회가 온다”고 말씀하셨는데 정말 그대로 현실이 되었습니다. 

■ 24년 12월 탄핵

대출 규제로 시장이 식어가던 즈음, 계엄령과 탄핵이라는 대형 악재가 터졌습니다.이 혼란한 시기에 투자를 해야 할지 고민이 많았습니다. 흔들리던 저를 잡아주신 분은 바로 ‘자유를 향하여’ 멘토님이었습니다. 매물 코칭을 통해 거인의 어깨를 빌려 자신감을 되찾았고, 투자 원칙에 따라 망설임 없이 투자 결정을 내릴 수 있었습니다. 월부라는 환경이 아니었다면, 그 시기에 투자 결정을 내리긴 정말 어려웠을 겁니다. 자모님께서도 제 투자를 강의 중 여러 번 언급해주셨는데,
이 자리를 빌려 다시 한번 감사의 마음을 전합니다.

2025년

■ 제주바다님 2차 투자코칭

2호기 투자를 마무리한 뒤, 저는 25년 투자 방향성을 확립하기 위해 제주바다님께 코칭을 받았습니다. ‘가치성장 투자’를 지속하면서, 지방 1호기 매도와 확보 종잣돈으로 서울 3호기 투자에 대한 전략을 세우는 것이었습니다. 제주바다님은 제 상황을 들으시고 “지방 1호기는 공급 예정이 있으니 매도하고,서울로 갈아타는 편이 취득세 절약과 자산 효율 면에서 더 낫다”고 조언해주셨습니다. 지난 2년간의 투자 방향성을 응원해주신 말씀이 큰 힘이 되었습니다.

■ 몽부내님 지방 1호기 매도 코칭

지방 1호기는 세입자가 갱신권 사용 의사를 밝힌 상황이었습니다. 매도를 결정한 직후라 난감했죠. 해당 물건은 대단지이긴 하지만 구축이고, 공급 예정 단지가 있어 갭투자자 매수 유도 난이도가 높은 상태였습니다. 강의에서 ‘매수 후에도 꾸준히 공급을 확인하라’고 배웠지만, 그걸 지키지 못한 대가를 치르게 된 셈이었습니다.

몽부내님은 “세입자가 있는 상태에서는 매도가 어렵다. 공실로 만들어야 빠르게 매도할 수 있다”고 조언해주셨습니다.
이에 따라 세입자에게 상황을 설명하고, 이사비 지원 및 일부 전세금 선지급을 조건으로 협상했습니다.

다행히 세입자는 신혼부부였지만 협의가 가능했고, 결국 이사 결정을 하며 전세 만기 2개월 전 공실 확보에 성공했습니다. 전세금 반환과 지원금 마련을 위해 여신을 모두 활용해야 했지만, 이 과정에서 공급 리스크와 세입자 협상의 중요성을 몸으로 배웠습니다.

■ 1호기 공실 매도

운 좋게 열반기초반 MVP로 선정되어 꽃피는 5월, 기다리던 실전반 오프강의를 수강할 수 있었습니다. 그게 마지막 오프라인 실전반이었죠. 실전반 튜터 이신 일공일오 튜터님께 1호기 매도 과정에서 많은 도움을 받았습니다. 이 자리를 빌어 감사의 인사를 드립니다.

6월들어 5월에 공실로 만든 1호기를 본격적으로 매도하기 시작했습니다. 천세대 가까운 단지에서 매도 물건이 약 50세대, 그 중 공실은 제 물건 포함 4세대뿐이었습니다. 튜터님의 조언대로 단지 내 1등 부동산을 선택해 매력적인 가격으로 광고를 진행했습니다. 그결과 2주 만에 매도 가 되었습니다. 재무상으로는 손해가 아니었지만, 시간과 에너지 면에서는 결코 쉽지 않은 거래였습니다. 매도시작 5개월의 긴 여정을 마치고 드디어 수도권 3호기 매수 준비를 시작했습니다.

■ 수도권 3호기 매수

확보된 종잣돈은 약 2억 초반. 25년 초, 서울 4~5급지에 투자할 수 있는 수준이었습니다. 하지만 시장은 다시 상승세로 돌아서고, 6·27 대책까지 발표되며 투자 타이밍을 놓칠 수 있다는 불안감이 커졌습니다. “지금 아니면 사기 어렵겠다”는 절박함 속에서 6~7월 두 달간 실전 매임에 집중했습니다. 정부의 대출 제한으로 인해 세 낀 물건이나 주전세 형태의 물건만 투자 가능했지만, 일시적 2주택 포지션 조건이 맞는 매물이 드물어 어려움이 많았습니다. 그러던 중 7월 말, 협상이 길어지던 물건이 갑작스럽게 기회로 다가왔습니다. 매수인의 과도한 특약 협으로 매도인과 부동산 모두 지친 상태였습니다. “바로 계약금을 입금할 수 있냐”는 연락을 받았고, 모든 조건이 맞아 즉시 계약을 진행했습니다. 게다가 전세입자도 당일 바로 맞춰지는 행운이 따랐습니다. 인테리어 비용이 들지 않는 완벽한 물건이었죠. 10월 말 중도금을 입금하고 현재는 등기만 남은 상태입니다. 계약에서 등기까지 약 8개월, 대장정의 3호기였습니다. 3호기 매수까지 2번의 매물코칭으로 도와주신 센쓰 튜터님 감사합니다.

■ 10.15 토허제 지정발표

계약과 중도금 납부 기간 중 10.15 대책이 발표되어 2호기와 3호기 모두 토허제에 묶이는 상황이 발생했습니다. 다행히 3호기는 지정 발표 전에 계약되어 실거주 요건과 취득세 중과를 피할 수 있었지만, 이제는 갈림길입니다. 앞으로 일시적 2주택 3년의 유예기간 동안 상급지로 갈아타기를 할지, 아니면 취득세 중과를 감수하고 다주택으로 갈지 결정해야 하는 숙제가 남았습니다. 현재 정부 기조로 볼 때 단기간 내 규제 해제 가능성은 낮고, 수도권 공급도 부족하니 전월세 가격은 더 오를 가능성이 높습니다. 저의 2호기 3호기 전세 재계약을 하는 2년뒤 27년 말 4호기 투자 시점입니다. 그때까지 투자 실력을 더욱 뾰족하게 다듬고, 무엇보다 시장에 꾸준히 살아남는 투자자가 되고자 합니다.

2026년 다짐

3호기 투자 시점을 기준으로, 드디어 순자산 10억을 돌파했습니다. 이는 2호기의 폭발적인 가치 상승 덕분이기도 합니다. 현재 2호기의 전세가율은 50%에 미치지 않지만, 2년 뒤 50% 수준으로만 올라와도 2호기·3호기 전세 상승분만으로 4호기 종잣돈이 충분히 마련될 것이라 기대합니다. 물론 행복한 ‘뇌피셜’이지만요. ㅋ

워런 버핏의 말처럼, 미래를 예측하지 않고, 최악의 상황을 대비하는 자세로 공부하며 투자 하겠습니다. 전세 레버리지 투자를 함에 있어 ‘저환수 원리’를 지키는 것은 기본이며, 무리한 대출 투자는 절대 금물입니다. 잃지 않는 투자, 그것만이 살아남는 길임을 다시 다짐합니다. “산이 높으면 골도 깊다”는 말을 마음에 새기며, 역전세가 와도 버틸 수 있는 체력을 키워가겠습니다. 25년 4분기는 이직한 회사의 프로젝트 마무리로 정규 강의 수강이 어려울 듯합니다. 특강 위주로 투자공부를 이어가며, 26년 월부학교 입학을 목표로 정진하겠습니다. 반드시 월학에 입학해 멋진 동료들과 함께 끈기있는 투자 인생을 이어가고 싶습니다.운 좋게 25년 월부콘에 당첨되었습니다. 다음 글은 ‘월부콘 후기’로 인사드리겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

사상지평 올림.