시세지도 이렇게 하면 투자로 이어질 수 있습니다. (ft.장표 공개) [타에탄]

안녕하세요.

좋은 동료가 되고 싶은 타에탄입니다.

최근 실전반 튜터링데이에서 임보 발표를 하고

시세지도 장표에 대한 칭찬을 해주셔서

많은 분들이 참고하실 수 있게 정리해 보려 해요.

제가 실제 작성한 보고서 장표도 가감 없이

보여드리면서 설명 시작하겠습니다.

❗️긴 글 주의❗️

시세지도를 그리는 이유

시세지도는 왜 한땀한땀 손으로 그려야 할까요?

아마 많은 분들이 시세지도와

단지분석을 이렇게 생각하실 거예요.

시간이 많이 걸리는데 이걸 왜 해야 해요?

생각은 안 하고 손만 움직이고 있어요..

저도 처음에는 똑같이 생각했습니다.

하지만 시세지도는 생활권별

현재 시세를 지도에 올리면서

이 단지는 왜 저 단지보다 싸지?

24평이랑 34평의 가격 차이가 얼마 안 나네?

여기는 학군이 중요해서 학원가랑 가까우면 비싸구나.

이런 식으로 투자적 관점에서

생각하며 그리는 게 성장에 큰 도움이 됩니다.

그럼 도대체 어떻게 그려야 하는데요?

지금부터 부분별로 상세하게 설명드리겠습니다.

(집중집중)

먼저 아래는 대구 중구를 임장했을 때

실제로 작성한 시세지도 입니다.

왼쪽은 흔히 아는 시세지도이고

오른쪽은 투자와 연결 짖는 생각정리 입니다.

(오른쪽이 오늘의 포인트 입니다)

좀 더 디테일하게 보겠습니다.

시세지도는 사람들마다 기준이 조금씩 다릅니다.

연식으로 구분해서 색 구분

매매가로 구분해서 색 구분

하지만 제가 생각할 때

색 구분이 너무 많으면 오히려 집중을 방해해요.

그래서 저는 타겟 매매가는 눈에 가장 잘 띄게

그 외에는 눈에 덜 띄는 색으로 통일하고 있어요.

(투자금, 잔금여력 등으로 타겟금액 지정)

장표에서 저는 3억~4억대를 타겟으로 했고

그 외에는 색을 통일했습니다.

(2억대 이하는 선호가 떨어진다고 판단해 회색처리)

시세지도를 완성했으면 여기서 끝내시면 안됩니다.

투자와 연결 짓는 생각정리를 꼭 남기셔야 해요.

생활권 정리는 단지임장에서 확인한

각 생활권의 가장 중요한 가격결정 요소를 정리하고

배정되는 학군 그리고 연식별 가격대도 정리합니다.

가격결정 요소는

초품아, 연식, 역세권, 학원가 등

생활권 거주민이 가장 중요하게 생각하고

그것이 아파트 가격을 이끄는 요소입니다.

그리고 다음으로 단지 선호도를 정리합니다.

이때 1등부터 꼴등까지 상세하게 정할 필요 없습니다.

대략적으로 상중하 이렇게만 구분해도 충분합니다.

이렇게 선호도를 정리해두면 나중에

이 지역에서 실제로 투자하고 전세셋팅을 할 때

전세가격을 정하는데 큰 도움이 됩니다.

그리고 시세트래킹 단지로 활용도 가능하겠죠?

그리고 마지막으로 가장 중요한

내가 생각하는 저평가 단지를 뽑습니다.

저평가 단지는 틀려도 괜찮습니다.

단지임장을 하면서 싸네? 라고 생각한 단지도 좋고

위에서 정리한 가격결정 요소와

상품성, 위치 등을 종합적으로 고려해

저평가 단지를 뽑아도 좋습니다.

시세지도에서 저평가 단지를 뽑으면

이후 시세그룹핑에서 생활권별 저평가 단지를

생활권 간으로 비교해 볼 수 있습니다.

그리고 시세지도에서 뽑은 저평가 단지는

바로 매물임장을 가면 되기 때문에

매임단지 선정을 따로 할 필요가 없어집니다.

그리고 진짜 마지막으로

내 생각을 총정리해서 남기시면 끝입니다.

❗️정독하셨다면 최고❗️

시세지도를 이렇게까지 해야 해?

너무 시간이 많이 걸릴 것 같아요!

저는 틀린 생각을 적을 거 같아요!

이렇게 생각하지 않으셨으면 해요.

임장보고서를 왜 쓸까요.

남들한테 보여주려고?

아닙니다.

저희는 모두 투자를 해야 하고

그러기 위해 보고서를 쓰는 거예요.

내가 스스로 확신을 가지고

잃지 않는 투자를 하기 위해서는

내 생각을 반드시 남기는 노력을 하셔야 합니다.

저희 모두 함께 성장해서 모두

꿈을 이루셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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