잔금 여력 안되지만 광역시 신축 1호기 투자했습니다.(feat. 100만원짜리 배움) [타에탄]

이 글을 통해 잔금 여력이 안되는 분에겐 투자 가능성을..

조급한 분들은 분위기에 휘둘려 실수를 하지 않기를..

안녕하세요.

좋은 동료가 되고 싶은 타에탄입니다.

오늘은 감사하게도 월부를 시작한 지 1년 3개월 만에

성공한 1호기 경험담을 나눠보려고 합니다.

글솜씨가 서툴지만 도움이 되었으면 좋겠습니다.

(글이 조금 길 수 있습니다ㅠ)

#1 지역 선정

25년 2월 운이 좋게도 처음으로 지방투자 실전반을

수강하면서 튜터님께 질문할 기회가 많았습니다.

드림텔러 튜터님

“현재 가진 앞마당과 투자금으로 투자를 고려하면

다음 달에 광역시 A지역을 가보시는 게 좋을 것 같아요“

당시 투자금은 8천만원 정도였고

가진 앞마당은 지속적으로 공급이 많은 지역들이라

튜터님은 공급이 적고 전체적으로 저평가 중인

A지역을 실전반 이후 가보라고 조언해 주셨습니다.

복기 point 1

기존에 있던 앞마당 지역도 충분히 수익을 얻을 수 있지만 공급이 많기 때문에 공급이 적은 지역보다 투자금 회수 및 가격 상승에 시간이 더 걸릴 수 있다.

#2 매물털기

광역시 A지역은 공급 부족으로 리스크가 적고

가치 대비 저평가된 가격으로 이미 월부 내에서는

핫한 지역이었습니다.

“좀 더 빨리 오시지.. 투자하기 좋은 물건은 다 나가고

이제 없어요~”

매물을 보기 위해 부동산에 전화하면

부사님들마다 똑같은 반응이었습니다.

실제로 A지역에서 선호가 있는 단지의 물건은

시세보다 전세가 낮게 맞춰있는 물건

거래가 되면서 기대 때문에 높은 호가로 나온 물건

투자하기 매력적인 물건은 남아있지 않았습니다.

하지만 여러 강의와 실전 경험담을 통해

매물털기의 중요성을 알고 있었기에 의심하지 않고

물건을 털고 다녔습니다.

그러다 한 부동산에서 장부물건을 만나게 됩니다.

복기 point 3

기회는 미리 준비된 자가 잡을 수 있다.

공급이 많은 지역은 앞마당으로 미리 만들어야 기회가 오면 남들보다 빠르게 잡을 수 있다.

복기 point 4

장부물건은 여전히 존재한다.

100시간 걸려 3천만원 싼 급매물건을 찾는다면

시급으로 30만원이다. (나는 고부가가치 창출 중이다)

#3 바보같은 실수

해당 물건은 투자자 물건이었는데 세입자에게 실거주 

한다고 거짓말하고 갱신권을 거부한 물건이었습니다.

옵션 없는 기본집이고 낀평형이었지만

생활권 내에서 사람들이 가장 좋아하는 단지이고

로얄동, 로얄층 임에도 시세보다 1500만원 저렴한

물건이었습니다.

(당시 매매가는 올라가는 분위기)

타에탄

“부사님 세입자한테 실거주한다고 하셨다는데

만기 두 달 밖에 안 남았는데 거짓말 들통나지 않아요?”

부사님

“세입자는 이미 이사 갈 집을 매매하셨고,

매도자가 전세금 반환해주고 세입자 나가면

전세 놓을 수 있게 잔금 기간도 주신대요”

집을 보러 가면서 부사님과 물건에 대한 얘기를 하며

잔금기간과 정보를 파악했습니다.

집도 확인해 보니 세입자가 깔끔하게 사용해서

수리가 필요 없고, 특히 세입자가 너무 친절했습니다.

타에탄

“혹시 이사는 어디로 가세요?”

세입자

“바로 옆 2단지 1층을 매매했어요”

세입자의 말을 통해 이사가 확정됐음을 확인했고

바로 옆 단지를 매수했다는 점에서

거주민의 만족도가 높음을 알 수 있었습니다.

집을 본 뒤 부사님께 가격 조정을 부탁드리고

집으로 돌아오는 길에 가슴이 뛰기 시작했습니다.

타에탄

“사장님 전세금 반환하면 매도자분 부담되실 텐데

가계약금이랑 중도금 좀 더 드리는 조건으로 300만원만 깎아달라고 말해주세요”

부사님

“타에탄씨 이 물건보다 2천 비싸게 거래된 물건이 곧

실거래 올라오니까 빨리해야 해요. 매도자한테는 더

깎아달라고 말해볼 테니까 조정되면 바로 해야 해요”

이미 실거래가나 저층 호가보다 가격이 저렴했고

앞마당 중 가장 저평가라고 생각되었기 때문에

가격 조정이 되면 바로 투자하고 싶었습니다.

월요일 오전 매물코칭을 바로 신청하고

다음날 오전 코칭을 기다리고 있었습니다.

그런데 갑자기 부사님의 다급한 전화가 옵니다.

부사님

“타에탄씨 집주인이 가격 조정해 줬어요.

지금 바로 가계약금 넣어주세요. 계좌 나왔어요“

타에탄

”엇 사장님 아내랑 이야기를 해봐야 해서 지금 바로는

힘들어요..“

부사님

”타에탄씨 여기 이 가격보다 2천만원 높은 실거래가

곧 뜰 거 같은데 올라오면 집주인 마음 바뀔지 몰라요.

빨리 상의하고 가계약금 입금해야 해요.

집주인이랑 말 다 해놨어요“

이때부터 조급함이 들기 시작했습니다.

힘들게 찾은 장부물건에 싸다고 판단되는데

매코를 받기 전 가계약금을 넣는 게 맞는가?

시간 끌었다가 물건 날아가는 게 아닌가?

출장을 핑계로 저녁시간까지 시간을 끌었지만

부사님의 재촉은 점점 심해졌습니다.

최후의 수단으로 여러 경험담을 통해 배워 둔

회사에 두고 온 OTP 전략을 사용했습니다.

타에탄

“사장님.. 저 OTP를 회사에 두고 와서 내일 오전에

가계약금 넣을 수 았을거 같아요.. 

매도자분께 말 좀 잘해주세요..”

부사님

“하... 타에탄씨 그럼 지금 통장에 얼마나 있어요?

가계약금까진 아니더라도 신뢰를 줄 수 있는 금액은

들어가야 집주인 마음 안 변해요..”

타에탄

“엇.. 음.. 사장님 제가 지금 통장에 100만원 뿐이라

돈이 없어요...”

부사님

“그럼 100만원이라도 넣고 나머지는 내일 오전까지

넣어주세요. 집주인한테 말할게요”

이렇게 조급함과 부사님의 재촉 콜라보로

얼떨결에 100만원을 입금합니다.. 🫨

장부물건을 날리느냐 vs 100만원 날리느냐

나름 둘 중 기회비용이 적은 쪽으로 결정했다고

생각했었습니다.

복기 point 5

매도자의 상황을 파악해서 가격 협상에 이용한 점

집만 보지 않고 세입자에게 질문하여 정보를 파악한 점

복기 point 6

부동산에서 아무리 재촉해도 급해지면 안 된다.

물건이 날아가면 다른 물건을 또 찾으면 그만이다.

절대 확신이 들 때까지 돈은 입금하면 안 된다.

#4 매물코칭

다음날 오전 일찍 매물코칭을 받았습니다.

자유를향하여 멘토님께 코칭을 받게 되었는데요.

자향 멘토님

“타에탄님 가져오신 물건 괜찮아요. 가격도 조금만 더

깎이면 좋을 것 같지만 지금도 충분히 좋은 물건입니다.

다만 타에탄님은 0호기 때문에 잔금이 안되시잖아요.

잔금이 안되면 투자하시면 안 돼요. 매도자가 잔금 여유 있게 해준다고 해도 지금 3월이라 전세 비수기예요.

더 보수적으로 생각해야 합니다. 타에탄님은 힘드셔도

세낀물건이나 물건을 만들어서 투자하셔야 해요”

맞습니다. 저평가에 대한 고민은 많이 했지만

리스크에 대한 판단은 가볍게 생각했습니다.

(전세는 당연히 맞춰지겠지)

결국 부사님께 투자를 안 하겠다고 말씀드리고

혹시 몰라 돈을 돌려받을 수 있는지 물었습니다.

부사님이 매도인을 설득했지만 결국 돈은 돌려받지

못했습니다.

너무 바보 같은 실수를 한 것에 화도 나고 창피했지만

지금의 경험으로 나중에 더 큰 실수를 안 하게 된 것이라 생각하니 이 또한 하나의 배움이었습니다.

복기 point 7

처음 하는 투자라면 매물코칭을 꼭 받자.

복기 point 8

투자는 현실이다. 현실에선 책임은 오로지 내 몫이다.

투자는 절대 조급하게 결정하면 안 된다.

#5 운으로 포장된 실력 한 송이

매물코칭 이후 저의 상황을 인지하게 되었고

세낀물건과 주인전세 위주의 잔금 리스크가 없는

물건을 보고 다녔습니다.

하지만 위 조건이 아니어도 가격이 싸다면 빼놓지

않고 봤는데요.

왜냐하면 생각지 못한 주인전세가 가능할지 모르고

세입자가 구해져 동시계약이 가능할지 모르기 때문입니다.

그렇게 물건을 털던 중 신축 물건을 보게 됩니다.

낀평형이지만 생활권 내 사람들의 선호가 높고

로얄층에 풀옵션이고 집 상태도 너무 좋았습니다.

타에탄

“사장님 물건 너무 마음에 드는데, 제가 대출이 안되는 

상황이라 동시계약을 하고 싶은데 혹시 전세 대기하는

분은 없을까요?”

부사님

“지금 전세 대기자는 없는데, 여기 전세 나오면 바로

나갈걸요?”

타에탄

“전세 잘나가도 혹시 모르니까 보수적으로 생각하려고요.. 전세 대기가 생기면 꼭 연락 주세요”

이전에 100만원짜리 배움(?)이 없었더라면

이 물건 역시 가격이 매력적이라 투자하고 싶어

조급해졌을 것입니다.

하지만 부사님께 투자하려는 조건과 금액을 말하고

또다시 다른 물건들을 보러 다녔습니다.

이미 투자자들이 많이 다년간 후에 임장을

시작했기에 투자하기 좋은 물건은 점점 사라졌고

몸과 마음도 점점 지쳐갔습니다.

그런던 중 이전에 봤던 부동산에서 전화가 옵니다.

부사님

“이전에 동시계약 말씀하셨던 단지, 아직 생각 있어요? 그때 집주인 설득해서 전세 광고를 했는데 전세 들어오고 싶다는 신혼부부가 있어요. 말씀하신 금액보다 천만원 낮긴한데 대신 올현금으로 전세계약 하신대요”

순간 놀랐습니다.

(이게 된다고?!)

원하던 조건이 만들어졌고

올현금 세입자라 전세대출 걱정도 없었습니다.

마음을 진정시키고 부사님께 투자금이 더 들어가야

하는 상황을 어필하며 천만원 조정 가능할지

문의드렸습니다.

부사님

“집주인이 500만원은 해주신대요.

근데 여기서 더 깎으면 그냥 전세 한번 더 돌린대요..”

타에탄

”사장님 그럼 잔금이 5월말인데 그럼 재산세 제가

내야 하는데 그 명분으로 100만원만 더 깎아주세요..“

잠시 후

부사님

”집주인 겨우 설득했어요. 해주신대요“

이렇게 마지막까지 노력해서 100만원짜리 배움(?)

교육비도 환급받고 광역시 신축을 실거래 보다 싸고

1층 호가 보다 싸게 계약했습니다.

복기 point 9

할 수 있는 조건의 물건만 보는 것이 아니라 저평가된

물건을 전부 매임하고 내가 할 수 있는 조건을 만들 수

있는지 확인해 보는 것이 중요하다.

복기 point 10

부동산에 내가 원하는 조건과 금액을 명확하게 말해서

정말 투자하려는 의지를 보이는 것이 중요하다.

복기 point 11

잔금이 5월이라면 재산세를 협상에 이용할 수 있다.

(6월 1일 기준 명의자가 그해 재산세를 내게 된다)

#6 마치며 (지친 여러분께)

투자자가 몰린 지역에서 매물을 털다가

저도 몸과 마음이 많이 지쳤었습니다.

“타에탄씨 이 금액으로 투자 못하는 거면 타에탄씨는

영영 투자 못해. 진짜 짠해서 말해주는 거야.

투자 말고 다른 거 알아봐”

실제로 어느 부동산 사장님께 들은 말입니다.

하지만 포기하지 않고 자신을 믿고 나아가면

결국 결과를 볼 수 있다는 것을 깨달았습니다.

저 역시 수많은 부동산에서 늦었다는 말을 들었지만

제게 맞는 투자물건을 찾았고 광역시 신축 로얄층 물건으로 1호기를 해냈습니다.

"내가 1호기를 할 수 있을까?"

의심하지 마세요. 이미 여러분은 대단한 사람입니다.

퇴근하고 남들이 술 마시며 놀 때

강의 듣고 임보쓰고,

주말에 남들이 취미생활하는 동안

임장을 다니는 여러분은 이미 대단한 사람입니다.

1호기를 할 수 없는 사람이 아닙니다.

다만 아직 자신의 1호기와 만나지 못했을 뿐입니다.

조금만 더 힘내세요. 화이팅!

그리고 마지막으로..

1년간 투자를 못하고 있었지만 믿고 기다려준 아내,

주말에는 아침에 깨서 밤에 잠들 때까지 아빠를 못 본

7개월 된 딸

미안하고 감사합니다.

우리 가족이 있어 버틸 수 있었고

앞으로도 해낼 수 있을 것 같습니다.

그리고 제가 투자 할 수 있도록 도움과 응원을 해주신

모든 동료분들께 감사합니다.

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