🏡 과거와 소름돋게 똑같아요..부동산 방문해서 급매 잡는 꿀팁! (고급편)

안녕하세요

2030 싱글들의 희망이 되고싶은 투자자 갱지지입니다 ✨

기분 좋은 한 주가 시작되었습니다 

지난 주말 임장은 잘 다녀오셨을까요? 😊

저도 투자자가 되기로 한 이후에는 

매달 부동산을 방문하며, 투자 물건을 검토합니다. 

여러분들은 부동산에 방문 할 때

어떤 것을 준비하나요? 

전 단 하나를 준비 하라고한다면

이것을 준비합니다. 

‘목표’

어떤 질문에 대한 답을 얻어올까?

목표를 가지고 부동산을 방문하는 과정을 말씀드릴게요. 

지난 글에서 초급, 중급편에서 선호도와 분위기를 파악했던

부동산 방문법을 잘 이해하셨을까요? 

오늘 글에서는 고급편 단계에서 

가지면 좋은 목표를 말씀드릴거에요. 

각자의 단계에서는 어떤 목표를 가지면 좋을지, 

그 단계에서 사용할 수 있는 질문도 알려드릴게요 :) 

초급편 : 🏡싸다고 덥석 잡으면 낭패봐요.. 부동산 방문해서 급매잡는 꿀팁!

중급편 : 🏡요즘 부동산 분위기 좀 이상해요.. 부동산 방문해서 급매잡는 꿀팁!

😎고급자 단계 : 손품으로 조사한 것을 물어본다. 

선호도와 부동산 분위기를 파악하셨다면요

이제는 내가 손품 판 것이 정말 맞는지도 현장에서 검증해보세요. 

여러분들이 열심히 작성한 임장보고서

그 안에 파악했던 데이터들이 정말 맞는지 살펴보는 것이에요. 

이걸하면 뭐가 좋냐면요 

여러분들이 경험하지 못한 시장에 대해서

부동산 사장님의 경험을 레버리지해서 투자자로서 경험을 하나 더 쌓을 수 있습니다. 

“와..이거 예전에 경험했던건데?” 

지난번에도 이런적이 있었는데 데이터로는 이렇게 나왔었고 

시장이 이렇게 바뀌었던 기억이 있어 

시장을 통해서 배우는 것이 정말 많은데요. 

그때 실제 현장에서 경험한 사장님들께 배워서

앞으로 투자해나가면서 그런 시장을 준비하는 것입니다. 

📌 임장보고서에 궁금했던 것 

😵 사장님, 요즘 XX 입주 중인데 사람들 거기로 많이 넘어가세요? 

제가 부산 북구를 임장보고서를 쓸 때 였습니다. 

과거에 부산의 서부권역에는 신도시가 하나 생겼거든요

바로 14~16년에 형성된 강서구에 있는 명지신도시입니다. 

14~16년에 강서구에 [명지신도시]라는 거대한 택지가 생겼고

부산에는 앞으로 25년 이후로 거대한 공급이 하나 더 기다리고있습니다

이게 얼마나 규모있는 주택공급이냐면요 

밑에 [명지신도시]보다 대지규모가 2배수준의 계획입니다. 어마어마하죠? 

이제 에코델타가 올해부터 본격 입주중이기에 그 영향성이 주변 구에도 있을까하여

부산 북구 임장보고서를 쓰다가, 과거 [명지신도시]의 입주시기에 인구이동을 살펴봤습니다. 

임보에서 봤을 때는 크게 강서구에 인구를 뺏기거나 그래보이진않아요. 

이걸 기반으로 부동산 사장님께도 현장에서 여쭤보는 것입니다. 

🤯사장님, 26년 3월에 에코시티 베르힐 입주잖아요~ 거기로 들어가는 손님 많아요? 

• 응! 이집이랑 저집 둘다  세입자가/ 매도자가 그 단지 들어가 

🤯오 그렇구나, 여기에서 명지 입주할 때도 손님들 많이 넘어갔어요? 

• 아무래도 주변에 입주가 있으니까 가는 사람이 있기는 한데, 많지는 않아 여기를 더 좋아해
• 여기는 강서구로 빠지기보다는 양산이나, 김해 맞벌이하는 부부들의 중간지점이어서 여기를 살고싶어하고, 오히려 애들 크면 동래구 사직이나 금정구 구서쪽으로 넘어가. 아예 해운대 가는 사람도 있고 

이렇게 질문드리면서 손품을 팔았던 데이터가 현장에서 어느정도 맞는지

그리고 과거 경험을 보유하고 계시는 사장님의 경험을 레버리지해서

앞으로 risk에 대해서 계획을 가지고 부산 북구에 투자를 검토해보면 될 것 같습니다. 

📌 과거 시장에 궁금했던 것 

😵 사장님, 이러다 20년처럼 조정 지역으로 묶일 것 같아요 그때랑 분위기 비슷해요? 

부산은 지금 매우 뜨겁습니다 

하루가 다르게요

단, 상급지만 그렇습니다. 

• 부산의 2025년 매매증감 KB시계열
  • 상급지 해수동연남은 KB시계열만 봐도 빨간색으로 매매 증감의 분위기를 띄고있어요
  • 25년 여름부터 상급지 선호단지에서는 상승분위기를 띄고있었다고 보시면 될 것 같아요. 

그런데 부산에 이런 일은 처음이 아닙니다. 

• 부산의 2019년 매매증감 KB 시계열
  • 과거 상승장이었던 2019년
  • 그때를 보면 그때도, 동일하게 해수동연남 상급지 위주로 가격 상승이 보이는 모습을 띌 수 있습니다. 

부산에 과거 지난 상승장에서도 부산의 상급지부터 먼저 시세가 오르고 

2020년 11월 해수동연남이 조정지역이 되었고 나머지 구들도 빨갛게 달아오르네요. 

🤯사장님, 요즘 해수동은 배액배상에 난리도 아니래요. 이러다 20년처럼 여기도 조정지역 묶이는거 아니에요? 

• 여기는 20년 때 묶인 것 말고 단 한번도 조정지역으로 묶인 적 없어..
• 그리고 지금 해수동이 난리긴 한데, 아직 그때시장만큼은 아닌 것 같아. 그리고 아직 우리 북구는 아직 잠잠하네
• 근데 전세가 하나도 없어 여기도. 그래서 전세가는 계속 오르고 실거래도 계속해서 올라가고있어. 

이 질문을 비록 북구에서 했지만

해운대, 동래구 등 상급지에서 하게된다면요 

더 생생하게 19~20년의 분위기와 대비해서 말씀해주시는 사장님들이 많았습니다. 

이런 과거 경험을 들려주시는 사장님의 이야기를 듣고

넋놓고 있을 것이 아니라, 지금 시장 분위기에서

머리는 차갑게 이성적이게 판단하되, 발은 빠르게! 

행동력을 높여야겠다는 생각을 하게됩니다. 

오늘은 고급편 [손품을 검증하는 부동산 방문] 편이였어요.  

여러분들이 열심히 파악한 이 지역의 데이터를 

현장에서 부동산 사장님과 생각을 맞춰나가면서 

급변하는 시장안에서 기회를 잡아보시길 바랍니다. 💗

💡이번 시리즈를 다 읽으신 여러분들!  한 가지 주의 사항이 있습니다 

초급/중급/고급이 본질은 아닙니다. 

익숙치 않은 지역에서는 선호도를 파악하는 초급편을 성실히 임하셔야합니다. 

그리고 투자를 정말 검토 해야한다면 그것이 더 중요한 목적입니다. 

여러번 와보고, 익숙한 지역으로 갈수록 고급편을 적용해보시면 좋겠습니다 

본질을 잊지않으며 추가로 부동산 방문에서 얻어가보시면 좋겠습니다. 💗

매물임장을 하는 목적은 다양합니다

투자 물건을 검토하기 위함도 있고, 

지역을 이해하기 위해서 가는 경우도 있습니다. 

그리고 투자의 숙련도에 따라서 더 집중해보고싶은 부분도 있는 것 같아요. 

중요한 것은 목표를 가지고 임하는 것입니다. 

이번주는 임장 전에 어떤 목표를 가지고 부동산에 방문하실건가요? 

여러분들의 부동산 방문을 응원하겠습니다 💗 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

도움이 되셨다면, 좋아요와 팔로우 해주시면

더 좋은 글을 받아보실 수 있습니다:)

(누르시면 링크로 넘어갑니다♡)