안녕하세요, 우도롱입니다.
현시점 내집마련/투자 전략
다섯 번째는 바로 은평구입니다.
지역 위상
서울 서북권에 위치한
서대문구의 동생 은평구
은평구는 서울 서북권 끝에 위치해
중심지와는 다소 떨어져있는 편인데요.
은평구의 위상은
어느 정도일까요?
은평구 대장인 녹번역e편한세상캐슬이
마포구 신촌역 역세권 구축과 함께가고
은평구 수색뉴타운 DMC센트럴자이는
상암 업무지구 바로 앞 월드컵 구축 단지를
뛰어넘는 시세를 보이고 있습니다.
은평구가 서북권 막내 지역이지만
대장급 아파트들은 수요가 만만치 않죠?
지역 생활권
은평구는 북한산과 백련산을 끼고 있어
생활권에 경사가 있는 편이고
아파트 보단 주택이 많았던 지역으로
재개발로 아파트들이 들어서고 있는데요.
3호선 라인의 녹번, 불광, 은평뉴타운
DMC 인근의 수색증산 뉴타운,
6호선 양쪽으로 백련산과 새절 생활권
으로 나눌 수 있습니다.
3호선 라인과
직주근접 수색뉴타운,
6호선 백련산까지
은평구에서는 어떤 걸
중점으로 보아야 할까요?
은평구 핵심 가치
1) 교통
은평구에는 세 노선이 지나는데요.
도심과 강남으로 들어가는 3호선은
강북권을 지나는 6호선, 경의중앙선과
강남까지의 소요시간에 차이가 있습니다.
위치가 다소 외곽인 만큼
도심/강남 지하철 교통이 중요합니다.
예를 들어 보면,
3호선 불광역 역세권의
2004년식 구축 아파트가
응암동 비역세권의
2011년식 준신축 아파트보다
높은 시세를 형성하고 최근에는
3호선 구축이 먼저 상승하는 모습입니다.
중요한 것은,
역에서부터의 시간 뿐 아니라
실제 아파트 단지에서 강남까지의
소요 시간과 환승 횟수를 따져보아야 합니다.
시간으로는 똑같이 1시간이 걸리더라도
지하철 환승 1번으로 1시간 걸리는 것과
버스타고 + 지하철 추가 환승의 1시간은
실제 체감에 큰 차이가 있습니다.
이왕이면 역세권, 이왕이면 3호선 라인을
우선으로 살펴 보시는 걸 추천드립니다.
2) 거주 환경
은평구는 주택들이 밀집하고 산을 품은 곳으로
주택가 혹은 비탈길에 위치한 아파트가 많습니다.
따라서 은평구에서는
이 2가지 거주 환경이 중요합니다.
- 아파트가 대단지/신축인가?
- 아파트 경사가 어느정도인가?
지난 상승장의 정점이었던
2021년 최고가 아파트와
2025년 최고가 아파트 모두
수색증산 뉴타운과 녹번역 택지의
신축 아파트가 나란히 기록했습니다.
쾌적한 택지 혹은 대단지 신축 선호도가 높고
같은 택지에서도 경사와 단지 규모에 따라
시세의 차이가 나타납니다.
같은 생활권에서 마주보고 있는
세 신축 단지의 현재 시세가
9.3억 > 8.5억 > 8억으로
5천만원에서 1억 3천만원까지 차이를 벌리며
세대수, 경사에 따른 선호도 차이를 보여줍니다.
대표단지 시세
이번엔 생활권별 대표 단지로
전반적인 분위기를 살펴보겠습니다.
신축 20평대
앞서 살펴보았던 다른 지역
성동, 마포, 영등포, 서대문구와 달리
은평구 대장인 녹번 생활권 신축이
아직 21년 가격을 회복하지 못했습니다.
불광, 백련산, 은평뉴타운 생활권의 대장도
아직 21년 가격보다 아래에서 시세가 형성되고
백련산 생활권 대장은 23년 저점(바닥)에서
1억 가량 회복해 아직 눌려있는 모습입니다.
- 준신축/준구축 30평대
은평구에는 1990년대식 아파트 보다는
2009~2011년식의 아파트가 많은 편인데요.
신축 아파트의 20평대 시세와 같이
준신축 30평대도 아직 21년도 가격 아래에서
안전 마진이 확보된 상태입니다.
은평구의 아파트 시세를 보면서
‘은평구가 별로라서 그런거 아닌가?’
‘양극화 현상으로 더이상 안 오르는거 아닌가?’
라고 생각을 하실 수도 있는데요.
지하철을 이용해 업무지구(도심/강남)까지
1시간 이내로 출퇴근할 수 있는 '가치'와
우수한 연식으로 거주 수요가 있음을
전세가격을 통해 확인할 수 있습니다.
은평구는 아직 전반적으로 가격이 저렴한 상황으로, 무리되지 않는 선에서 입지가 더 좋은 곳, 30평대까지 열어두고 찾아보는 게 중요하겠다 라는 생각을 하게 됩니다.
생활권별 시세
이제 단지 하나하나의 시세를 살펴보겠습니다.
- 20평대(방3개)
- 녹번 생활권 : 9~12억대
- 수색 생활권 : 6~14억대
- 불광/백련산 생활권 : 6~10억대
- 은평뉴타운 : 7~9억대
- 새절 생활권 : 6~7억대
10억 이상은 신축 택지인 녹번, 수색 생활권
7~9억대는 불광, 백련산, 은평뉴타운 생활권
6억대는 새절 생활권에 위치해있습니다.
매매가 구간별로 하나씩 살펴보겠습니다.
① 10~12억대
- 녹번/수색 신축, 불광 준신축
- 같은 가격이라면 교통 좋은 3호선 신축
- 호재보다는 현재 좋은 곳부터
② 8~9억대
- 녹번/불광 준신축, 백련산 신축
- 불광/뉴타운 준구축
- 비슷한 입지라면 더 균질한 곳
③ 6~7억대
- 새절 신축, 백련산/은평뉴타운 준신축
- 수색/은평뉴타운 준구축, 백련산 구축
- 주변 환경이 균질하면서 교통 더 좋은 곳
📄 은평구 20평대 시세 정리
- 10~12억대 : 녹번/수색 신축, 교통 좋은 곳
- 8~9억대 : 녹번/불광 준신축, 백련산 신축, 교통 좋거나 생활권 대장
- 6~7억대 : 수색 준구축, 백련산 준신축, 은평뉴타운, 새절 신축, 균질성 + 교통
은평구 가치와 시세까지 모두 알아보았는데요.
마지막으로 정리해보겠습니다.
🏠 은평구 내집마련/투자 전략
- 핵심 가치는 ‘교통과 환경(대단지/경사)’
- 단지별 교통 입지 비교 필수
- 전반적으로 저평가된 가격, 안전마진 확보
- 나의 직주근접 보다 교통 좋은 곳부터
다음은 뉴타운 입주로 핫한
동대문구로 찾아오겠습니다.
현명한 내집마련과 투자를 응원드립니다.
내집마련/투자 전략 시리즈
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✨coming soon✨
#6 동대문구
#7 성북구
#8 구리
#9 남양주
