단지 선호도 파악이 중요한 이유와 선호도 파악하는 방법 [오르디]

안녕하세요. 오르디입니다! 

최근 몇년 동안 수도권, 지방 할 것 없이 

신축에 대한 선호도가 상당했습니다. 

얼죽신 이라는 말이 나올 정도로 

입지 좋은 구축보다 오히려 상대적으로 떨어져도 

신축이 먼저 매매, 전세가격이 올라가면서 

신축이 정답이다라는 생각을 하신 분들이 많으실텐데요. 

오늘은 연식보다는 선호도를 잘 파악해야 하는 이유에 

대해 말씀드려 보려고 합니다. 

동일파크스위트3차'17 vs 삼정그린코아더베스트'22 

흔히 우리는 같은 생활권에 비슷한 입지라면 

연식 좋은 단지가 더 좋다고 생각할 것입니다. 

특히나, 그게 22년식 신축과 

이제는 신축이라 말하기 애매한 17년식이라면 더욱 더 그럴텐데요.

그 결과를 한번 보면 매매가는 비슷하고, 

전세가는 오히려 17년식인 동일파크스위트3차가 더 높은 것을 

확인할 수 있습니다. 

왜 그럴까요?

서면동일파크스위트3차는 동간격도 넓고

초등학교가 가깝고

아래로 조금만 내려가면 롯데마트까지 금방 갈 수 있습니다. 

반면 삼정그린코아더베스트는 

주상복합이라 동간격이 좁고 커뮤니티도 규모가 작고 

단지 조경도 애매하며 

경사가 심해서 입구에서 동까지 많이 올라가야 합니다. 

이런 이유 때문에 두 단지의 선호도가 나뉘면서

연식이 더 오래된 서면동일파크스위트3차가 

5년의 연식을 넘어서는 결과를 나타낸 것입니다. 

동래3차SK뷰'21 vs 명륜2차아이파크1단지'16

위 두 단지는 앞에 두 단지처럼 

붙어있는 단지는 아니지만 비슷한 생활권에 있는 단지로 

명륜2차아이파크1단지가 있는 명륜생활권을 좋아합니다. 

생활권 차이는 있지만 위치가 크게 차이나지 않고,

6년 연식 차이가 나는 두 단지

앞의 단지를 보고 위치와 연식을 고려했을 때 

서로 비슷비슷하지 않을까? 라는 생각이 들 수 있습니다. 

명륜2차아이파크1단지가 매매가가 5천 정도 더 높은 반면

전세가는 오히려 비슷한 것을 확인할 수 있습니다. 

왜 그런 걸까요?

명륜2차아이파크는 자녀를 키우기 좋은

학군지 수요가 있는 단지로 

장기간 거주가 필요하기 때문에 매수 수요가 높습니다. 

전세가격이 조금 올라온다 싶으면, 매매가격이 조금 싸다 싶으면

실수요자들이 금세 매수를 하는 단지입니다. 

반면, 동래3차SK뷰는 지하철 역 접근이 편리한 

신축 주상복합이므로 사회초년생의 수요도 많은 곳입니다. 

대부분의 사회초년생은 매수보다는 전세를 고려하는 분들이 많고,

특히나 신축 아파트라면 조금 더 돈을 주더라도 들어오기 때문에

전세가격은 비슷하지만 매매가는 차이가 나는 것입니다. 

이렇듯이 단지 선호도에 따라서 

연식 좋은 단지보다 가격이 더 높을 수도 있습니다. 

그렇다면 단지 선호도는 어떻게 파악하면 될까요?

선호도를 파악하는 방법은?

🟠 분위기 임장, 단지임장하기  

단지 선호도를 파악하는 가장 확실한 방법은

분단임을 통해 실제 단지 모습과 주변을 확인해보는 것입니다. 

구축이어도 단지규모가 크고 관리가 잘 되어있고 

짱짱한 느낌이 드는 곳이 있는가 하면, 

신축이어도 규모도 작고.. 

도색도 희미해서 오래된 느낌나고 

썩 .. 신축같지 않은 느낌이 주는 곳이 있어요. 

외제차 개수, 놀이터 탄성 모래 여부

입구 차단기 여부 등등도 좋지만 

전체적으로 아파트가 주는 느낌을 파악하며 

내가 이곳에 살고 싶은가? 를 생각하는 것이

단지의 선호도 파악에 정말 중요합니다. 

🟠 부동산 사장님께 확인하기

현장에서 우리가 느낀 부분들을 

매물임장 또는 전화임장을 통해서 

그 지역의 전문가인 부동산 사장님께 

내가 느낀 부분을 말하면서 선호도가 어떤 지를 한번 더 확인하면 됩니다. 

ex) 

사장님 A단지가 연식은 좋은데 경사도 너무 심하고

학교도 먼데.. 그래도 B단지보다 먼저 거래 되나요?

A1: 응. 그래도 신축이라 아무래도 그렇지 ~ 

A2: 아니~ 여기는 엄마들이 학교 때문에 그래도 B단지를 먼저 찾아~

지금도 물건 나오면 연락달라고 하는 사람도 있어~

사장님의 답변에 따라서 이 지역에서는 

사람들이 어떤 요소를 중요하게 생각하는지를 

대략적으로 파악하고

내가 임장을 하면서 생각한 부분이 맞는지를 확인할 수 있습니다.

🟠 매매, 전세 그래프 확인하기

그래프를 생각 없이 바로 붙여본다면 안되겠지만

내 생각을 정리한 이유 그래프를 붙여보는 것은 

선호도를 확인하는데 많은 도움을 받을 수 있습니다. 

A : 18년식 나홀로 역세권이며 중심상권에서 먼 곳

B : 20년식 중심상권에서 가깝지만 규모가 작고 신축같이 느껴지지 않는 곳 

B가 외관상 아쉽긴 하지만 연식도 더 좋고,

상권도 가까워서 더 나을 것이라고 생각하고 그래프를 붙여봤을 때 

차이가 확 난다면 가격이 잘못된 것이 아니라 

내가 선호도를 잘 못 파악한 것입니다. 

지금까지 단지 선호도 파악이 중요한 이유와 

선호도를 파악하는 방법에 대해 얘기해 보았습니다. 

우리 모두 선호도 파악을 위해 내가 제대로 임장을 하고 있는지

임보를 쓰고 있는지를 생각해보는 시간이 되었으면 좋겠습니다. 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ><

[오르디 나눔글]

#1 투자후보단지 선정할 때 주의할 점 3가지

#2 학군지라고 다 학군 수요가 있는 것은 아니다

#3 경사 있는 단지, 이것 꼭 확인해야 합니다.

#4 비교분임 전 후, 이렇게 하세요. 선명하게 기억납니다.

#5 저평가만 쫓다보면 벌어지는 일

#6 첫 학교에서 200점 넘길 수 있었던 이유 (목표를 100% 설정한 결과)

#7 단지임장이 지겹다면 이렇게 해보세요! (단지임장~생활권/단지 선호도 한판정리)

#8 보이는 것이 전부가 아닙니다. (feat.여긴 안돼... 금지)

#9 단지에 대한 '에고'를 '확신'으로 바꾸는 방법

#10 수도권 외곽 30평대 아파트 1억대로 투자했습니다.

#11 제 돈으로는 살 수 있는 집이 없어요..

#12 지방, 무조건 연식 좋은거만 사면 되나요?

#13 지쳤다는 느낌이 들 때 이겨내는 4가지 방법

#14 지방 공급량 계속 확인해야 하는 이유

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#16 매물털기를 꼭 해야하는 이유 2가지

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