수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
최근 여러 규제가 나오고
공급절벽이라는 본질적 문제가 뚜렷한만큼
매수 수요로 전환되는 현상이 나타나고 있습니다.
그 중에서는 여러케이스가 있겠지만,
주택을 구입한 적이 없는
“생애최초 매수자”가 많았습니다.
2.12 실거주유예 이후에 대부분의 물건들이
무주택자 매수인을 바라보고 있었기 때문인데요,
생애최초 매수시 “취득세 감면”이라는 혜택이 있습니다.
첫 매수라면 누구나 다 받을 수 있는 것일까요?
→ NO
어떤 조건의 집을 샀고,
어떤 상황에 있느냐에 따라 다릅니다.
생애최초 매수시, 취득세는 0~300만원 사이에서 감면받을 수 있습니다
✅CASE 1) 취득가액 12억원 이하
아마 최근까지 거래된 주택들이 대부분 해당하는 구간입니다.
취득가액(KB시세아님, 실거래)이 12억원 이하의 주택을 매수하는 경우
취득세는 200만원 한도까지 감면받을 수 있습니다.
본인뿐만 아니라 배우자(혼인신고한경우)까지 무주택자이어야하며,
소득의 제한은 없다는 장점이 있습니다.
근데, 누군가는 200만원 이상 받았다는데?
✅CASE 2) 소형 주택 (전용면적 60 ㎡ 이하)
소형주택의 경우에는 취득가액 6억원 이하라면 감면한도가 100만원이 추가됩니다.
수도권의 경우 6억원 이하, 지방의 경우 3억원 이하이니 참고하세요!
(단, 아파트의 경우에는 제외됩니다.)
마지막으로 12억 초과의 금액으로 취득했다면
취득세 감면 대상은 아닙니다. (ㅜ..)
법무사님, CASE 1,2에 해당하는데 저는 왜 감면이 안되나요?
바로 거주 및 보유 의무사항이 존재합니다.
① 주택 취득일로부터 3개월 이내 상시거주를 해야함 (전입신고 및 실제거주)
(단, 임차인이 거주하고 있는경우 1년 이내)
② 취득일로부터 3년 이상 해당 주택에 거주해야 한다.
③ 실거주 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각/증여 또는 임대할 수 없다.
④ 취득일로부터 3개월 이내 추가 주택취득 불가
즉, 취득가액 조건이 되더라도 해당 매물의 특징까지 살펴봐야 합니다.
예를 들어, 최근까지 가장 핫했던 다주택자 세낀 물건을 매수했다고 가정해봅시다.
시점은 예시입니다.
1) 26년 02월 매수하여 5월 잔금 (세입자만기 27년 7월)
해당 물건의 경우 소유권 이전 및 전입신고한 시점부터 1년 2개월 뒤에 입주가 가능합니다.
규제지역에서의 실거주 유예 보완대책으로 인해
임차인 퇴거 이후에 입주하는 것은 법적으로 문제가 없으나,
취득세 감면의 관점에서는 취득일로부터 1년이 지난 시점에 입주하는 경우이므로
200만원의 취득세 감면혜택을 받을 수 없습니다. (구청확인)
2) 26년 2월 매수 5월 잔금 및 입주
잔금과 소유권이전을 마친 후, 입주를 하여 살다가
양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 시점인 2년 후에 세를 놓는다면?
이또한 “3년 미만인 상태에서 매각/증여/임대할 수 없다”라는 조건에 어긋납니다.
생애최초 취득세 감면으로 인한 위반 적발사례가
생각보다 많다는 것 아시나요?
취득세 감면을 받고나서 위와같은 4가지 이유를 위반할경우,
추징 사유가 발생하여 60일 이내에 자진신고를 통해 세액+이자를 납부해야합니다.
(위배 시점부터의 가산세 , 1일당 약 0.006% 합산 고지됨)
# 60일의 법정 기한을 넘길 시 발생하는 세금
무신고 가산세 (20%)
→ 감면받은 취득세의 20% 추가
납부지연 가산세
→ 법정기한 60일 다음날부터 실제 납부날까지의 미납일수 x 0.022%씩 누적
# 예를 들어, 취득일 당시 200만원의 감면을 받았으나 실제로 위반한 경우
법정기한인 60일을 넘어 100일째에 자진신고 및 납부를 한다면?
- 무신고 가산세 = 400,000원
- 200만원 x 0.00222 x 40일 = 17,600원
총 2,417,600원의 납부액이 산정됩니다.
즉, 결과적으로 위반으로 인한 417,600원의 추가비용이 발생하는 것이죠.
다만, 무신고 가산세는 60일 경과후 언제 자진신고했냐에
따라서도 금액이 변동됩니다. (본 예시에서는 제외)
- 60일 경과후 1개월 이내신고 : 무신고 가산세(20%)의 50% 감면 = 20만원 납부
- 60일 경과후 1~3개월 이내신고 : 무신고 가산세(20%)의 30% 감면 = 28만원 납부
- 60일 경과후 3~6개월 이내신고 : 무신고 가산세(20%)의 20% 감면 = 32만원 납부
생애최초 매수자라면 ?
매수한 물건에 입주한 경우, 2년뒤 전세 놓을 계획이 있지만 취득세 감면을 받았을 경우
법정기한(60일)을 준수한다면 추가비용없이 “감면 받지않은 상태”로 복구할 수 있습니다.
세낀 물건인 경우, 취득일로부터 1년이 지난시점에 세입자 만기가 예정되어 있지만,
이미 취득세 감면을 받았다면 이또한 생애최초 취득세 감면조건에 위반됩니다.
따라서, 자진신고를 통해 감면분을 납부해야 합니다.
단, 예상보다 세입자가 일찍 퇴거해 취득일로부터 1년 이내인 시점에 이사를 갔다면
취득세 감면조건에 해당이 되는 물건이기에 “재청구”가 가능하므로
작은 돈이 아닌만큼 꼭 일정 체크하시기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
