안녕하세요. 가애나애입니다!
자산을 보유하고 계신 분들이라면
한 번쯤 이런 생각을 해보셨을 것 같습니다.
“나중에 이 집 팔면 어디로 갈아타지?”
“다음 상승장이 오면 한 단계 위 상급지로 갈 수 있겠지?”
그런데 가만히 생각해보면
‘갈아타고 싶다’는 마음은 늘 품고 있으면서도,
정작 '내가 어디까지 갈 수 있는지'는
구체적으로 계산해보지 않은 분들이 참 많더라구요.
그리고 보통 갈아타기라고 하면
4급지에서 3급지로,
3급지에서 2급지로 한 단계씩
차근차근 올라가는 모습을 떠올리는데요.
하지만 지난 상승장을 가만히 돌이켜보면
꼭 그렇게 차근차근 올라간 것만은 아니었습니다.
Case 1. 관악구 → 성동구
Case 2. 부천 → 성동구
자산의 체급을 크게 바꾼 분들을 보면
경기 외곽에서 곧바로 서울 2급지로,
혹은 서울 4급지에서 2급지로
단번에 두 단계 이상 점프를 해낸 경우가 많았습니다.
어떻게 이런 일이 가능했을까요?
“다음 시장에서 나는 어디까지 갈아탈 수 있을까?”
오늘은 이 질문에 대해
조금 더 현실적으로 계산해보려고 합니다.
내 자산의 '전저점'으로
다음 아파트 체급 계산하기
서울과 수도권 아파트의 지난 흐름을 보면
공통적인 패턴이 보입니다.
전저점 대비 약 3배 상승
➡️ 조정장에서 고점 대비 약 25% 하락
➡️ 결과적으로 전저점 대비 약 2~2.5배 상승
이 흐름을 활용하면 내 집의 다음 자산 체급과
갈아탈 상급지를 이렇게 계산해볼 수 있습니다.
우선 다음의 아파트를 보유하고 있으며,
4년 뒤에 갈아타기를 한다고 가정하겠습니다.
- 관악드림타운 33평 매 8.5 / 전 5.5 (투자금 3억)
1. 내 집의 기준점(전저점) 찾기
- 보유한 아파트의 지난 사이클 ‘전저점’을 확인합니다.
- 관악드림타운 : 8억
2. 내 다음 자산 추정하기
전저점에 2~2.5배를 곱하여
다음 장에 형성할 자산 체급을 짐작해 봅니다.
이때, 내가 가진 아파트가 과거 시장에서
어느 정도의 상승을 경험했는지 확인해보면
조금 더 정확하게 예측해볼 수 있습니다.
- 관악드림타운 : 8억 x 2.5배 = 20억
3. 매도 후 현금 계산하기
- 목표 매도가에 매도하여 나오는 현금과
저축액을 고려한 예산을 짐작해 봅니다.
관악드림타운 매도 : 13.5억(비과세)
4년 동안 저축액 : 1.5억
총합 : 15억
4. 상급지 타겟팅하기
①투자
매도후 손에 쥐는 현금 15억으로, 향후
매매가 30억 상당의 아파트를 매수할 수 있습니다.
(전세가율 50% 가정)
즉, 전저점 15억 상당의 아파트를 찾아볼 수 있는데요.
2급지 대장 단지 옥수파크힐스와 마포래미안푸르지오,
그리고 1급지 선호 단지 파크리오가 해당됩니다.
생각보다 화끈한 갈아타기가 가능하죠?
②내집마련
내집마련이라면 당시 대출 정책에 따라 다를텐데요.
주택담보대출이 6억까지 가능하다고 가정한다면,
21억 상당의 아파트를 매수할 수 있습니다.
(주담대 6억 + 현금 15억 = 21억)
전세가율 50% 가정시, 전저점 10.5억 상당의
아파트를 찾아보면 감을 잡을 수 있습니다.
미리 준비한 사람만 기회를 잡습니다.
내 체급을 계산해보고 다음 목표가
'서울 O급지 매매가 OO억대'로 명확해졌다면,
이제 행동은 무척 간단해집니다.
목표로 하는 급지를 집중적으로
내 앞마당으로 만들고, 주요 단지들의 가격을
꾸준히 트래킹하는 것입니다.
상급지로 갈아탈 수 있는 기회는
생각보다 짧게 주어지는 경우가 많습니다.
미리 관심을 가지고 준비한 사람만이
타이밍이 왔을 때 망설임 없이 실행할 수 있습니다.
과거의 흐름은 완벽한 정답이 아닌
'참고용 가이드'입니다.
물론 이 계산법이 다음 시장에서
100% 똑같이 반복된다는 의미는 아닙니다.
금리나 정책, 공급에 따라
상승의 폭과 속도는 달라질 수 있고,
과거의 모습이 그대로 반복되지는 않기 때문입니다.
그렇기 때문에 이 계산은 어디까지나
'나만의 기준점을 잡기 위한 참고용 가이드'로만
활용해보시면 좋겠습니다.
하지만 이 계산을 통해 앞으로 내가
어떤 레벨까지 시선을 넓혀야 하는지
'나만의 기준점'을 세울 수 있으며,
향후 알아가야 할 지역을 선정하는 데에도
도움이 될 것입니다.
갈아타기 시뮬레이션 양식 공유
여러분도 직접 작성해보실 수 있도록
제가 실제로 사용하는
'갈아타기 시뮬레이션 양식'을 공유해 드립니다.
막연했던 갈아타기 후보과
목표 단지들을 직접 채워
임장보고서에 넣어보세요.
숫자로 직접 적어보는 순간,
다음 상승장의 갈아타기는
막연한 꿈이 아닌 '현실적인 계획'이 됩니다. 🍀
갈아타기 시뮬레이션 양식 [가애나애].pptx
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