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주우이, 자음과모음
"종부세 과표 12억원 넘으면 1주택자도 초고가로 분류돼 중과세율을 적용받는다."
8월 초 발표될 세제개편안의 뼈대가 드러났습니다.
지금, 세율 안 바뀌어도 이미 역대 최고입니다
서초구 반포자이 전용 84㎡ 1주택자의 올해 예상 보유세는 1,810만원입니다.
지난해(1,274만원)보다 40% 이상 늘었고, 역대 최고였던 2021년(1,653만원)도 넘어섰습니다.
흥미로운 건 올해 공시가격 현실화율(69%)이 2021년(78.3%)보다 오히려 낮다는 점입니다.
그런데도 역대 최고를 기록한 이유는 단 하나,
공시가격 자체가 2021년(22억4,500만원)보다 55.5% 급등해 34억9,100만원이 됐기 때문입니다.
정부가 확정하려는 개편 구조
핵심은 이렇습니다.
지금까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 달랐습니다.
그런데 개편안은 종부세 과세표준 12억원을 기준점으로 삼아,
이를 넘기면 주택 수와 관계없이 모두 기존 3주택 이상 중과세율을 적용받도록 바꿉니다.
12억원 이하 구간은 그대로 유지됩니다.
| 과세표준 구간 | 기존(2주택 이하) | 개편후(1·2주택도 적용) |
|---|---|---|
| 12억원 이하 | 기존과 동일(0.5~1.0%) | |
| 12억~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
공정시장가액비율(60%)을 적용하면 과표 12억원은
1세대 1주택자 기준 공시가격 약 32억원, 시세로는 약 46억원에 해당합니다.
이 개편의 취지는 명확합니다.
"10억원짜리 아파트 3채"보다 "30억원짜리 1채"의 세 부담이 가벼운 역전 현상을 없애겠다는 것입니다.
1주택자, 지금 vs 개편 후
공시가격 기준, 12억원 공제 적용, 개편 세율표를 그대로 적용해 종부세와 재산세를 모두 합친 총 보유세입니다.
| 공시가격 | 지금 총 보유세 | 개편후 총 보유세 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 10억원 | 136만원 | 136만원 | - |
| 20억원 | 623만원 | 623만원 | 변화 없음(과표 12억 이하) |
| 30억원 | 1,398만원 | 1,398만원 | 변화 없음(과표 12억 이하) |
| 40억원 | 2,353만원 | 2,689만원 | +336만원 |
| 50억원 | 3,344만원 | 4,100만원 | +756만원 |
공시가격 30억원까지는 과표가 12억원을 넘지 않아 세율표 개편의 영향을 받지 않습니다.
공시가격 40억원부터 실제로 세율표 개편의 효과가 나타나기 시작합니다.
증가분은 온전히 종부세 몫이고, 재산세는 개편과 무관하게 동일합니다.
다주택자
여기서 다주택자를 하나로 뭉뚱그리면 안 됩니다.
지금 적용받는 세율표 자체가 둘로 나뉘어 있기 때문입니다.
이번 개편은 "3주택 이상자의 세율을 더 올리는 것"이 아니라,
"1·2주택 고가자를 3주택 이상자와 같은 세율까지 끌어올리는 것"입니다.
2주택자 - 세금이 오릅니다
| 공시가격 합산 | 지금 총 보유세 | 개편후 총 보유세 | 증가분 |
|---|---|---|---|
| 10억원 | 166만원 | 166만원 | 변화 없음 |
| 20억원 | 767만원 | 767만원 | 변화 없음 |
| 30억원 | 1,596만원 | 1,638만원 | +42만원 |
| 40억원 | 2,587만원 | 3,049만원 | +462만원 |
| 50억원 | 3,578만원 | 4,460만원 | +882만원 |
2주택자는 지금까지 1주택자와 같은 세율표를 썼기 때문에,
1주택 고가자와 마찬가지로 이번 개편의 직접 영향을 받습니다.
다만 9억원 공제(1주택자는 12억원)가 적용돼,
같은 공시가격이라도 1주택자보다 총 보유세 자체는 더 높게 시작합니다.
3주택 이상자는 이미 몇 년 전부터 세율표 중 가장 높은 쪽을 적용받고 있었기 때문에,
개편으로 세율 자체가 바뀌지 않는 한 낼 세금도 그대로입니다.
다만 "3주택자 중과세율과 조정하는 방안도 검토하고 있다"는 언급도 있어,
3주택 이상자의 세율 자체를 추가로 올릴지는 아직 별도로 검토되는 부분입니다.
세 그룹을 한눈에 비교하면 (공시가 50억원 기준)
| 구분 | 지금 총 보유세 | 개편후 총 보유세 | 증가율 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 3,344만원 | 4,100만원 | +23% |
| 2주택자 | 3,578만원 | 4,460만원 | +25% |
| 3주택 이상자 | 4,460만원 | 4,460만원 | 변화 없음 |
결과적으로 이번 개편은 1주택·2주택·3주택 이상자 간 세율 격차를 좁히는 방향입니다.
지금까지 고가 1·2주택자가 누려온 상대적 감세 효과가 사라지고,
3주택 이상자와 비슷한 수준으로 맞춰지는 셈입니다.
'트리플 상향'까지 반영하면, 1·2·3주택 모두 오릅니다
트리플 상향은 세율표 개편과 달리, 주택 수와 무관하게 모두에게 적용되는 변수입니다.
반포자이 84㎡의 올해 공시가격(34억9,100만원)과
현실화율(69%)을 역산하면 추정 시세는 약 50억9,000만원입니다.
이 시세가 그대로 유지된다는 가정 아래,
현실화율과 공정시장가액비율이 아래처럼 단계적으로 오른다고 가정하면,
1주택·2주택·3주택 이상자 각각의 총 보유세(종부세+재산세)는 이렇게 달라집니다.
| 시점 | 현실화율 | 공정시장가액비율 | 1주택자 | 2주택자 | 3주택 이상자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026년(현재) | 69% | 60% | 1,849만원 | 2,083만원 | 2,331만원 |
| 2027년(시나리오) | 72% | 70% | 2,674만원 | 3,094만원 | 3,094만원 |
| 2028년(시나리오) | 76% | 80% | 3,529만원 | 4,009만원 | 4,009만원 |
| 2029년(시나리오) | 80% | 90% | 4,528만원 | 5,338만원 | 5,338만원 |
2029년 기준 배율로 보면 1주택자 약 2.45배, 2주택자 약 2.56배, 3주택 이상자 약 2.29배로,
전문가들이 언급한 "2~3배" 전망 범위에 세 그룹 모두 들어옵니다.
흥미로운 지점은 2027년부터 2주택자와 3주택 이상자의 총 보유세가 완전히 같아진다는 것입니다.
왜 이게 100% 확정은 아닌지
세 가지를 구분해야 합니다.
첫째, 종부세 과표 12억원 기준 세율표 개편은
"다음 달 초 발표안에 담기로 했다"는 단독 보도가 나올 만큼 확정 단계에 가깝습니다.
둘째, 공정시장가액비율을 90%까지 올리는 것은 여러 방안 중 하나로 "거론"되는 수준이며,
정부는 5년 단위 현실화율 로드맵 연구용역을 진행 중이고 이르면 10~11월 발표할 예정입니다.
셋째, 세부담 상한 조정과 세액공제(고령자·장기보유 최대 80%) 축소 여부는 아직 "검토"·"거론" 단계입니다.
기본공제 확대(12억→13억~15억) 여부도 변수입니다.
다만 이 혜택을 초고가 주택에도 동일하게 적용할지는 정해지지 않았습니다.
지금 확인해야 할 것
공시가격 32억원(시세 약 46억원)을 넘는 1주택자라면, 다음 달 초 발표를 가장 주의 깊게 지켜보세요.
세율표 개편의 직접 영향을 받는 기준선입니다.
2주택자라면, 1주택 고가자와 마찬가지로 세율표 개편의 직접 영향을 받는다는 점을 확인하세요.
3주택 이상자만 세율표 개편 자체의 영향은 없지만,
트리플 상향(공정시장가액비율·현실화율)에는 3주택 이상자도 예외 없이 영향을 받습니다.
다만 3주택자 중과세율과의 추가 조정 여부도 함께 검토되고 있어 완전히 안심할 단계는 아닙니다.
고령자·장기보유 세액공제 축소 여부를 확인하세요.
오래 보유하고 실거주해온 고령층이라면,
이 공제 축소가 세율표 개편보다 체감 부담에 더 크게 작용할 수 있습니다.
다음 달 초 발표를 확인한 뒤, 공식 계산기로 다시 한번 정확히 계산해보시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
