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주우이, 자음과모음
"둘 다 새 아파트 받는 권리라던데, 뭐가 다른 거예요?"
발생 시점부터 세금, 대출, 리스크까지 전혀 다른 두 권리입니다.
분양권과 입주권, 정확히 뭘까
분양권은 청약에 당첨돼 새 아파트를 공급받을 권리입니다.
주택법에 따른 공급계약을 체결한 시점에 생깁니다.
당첨자가 사정이 생겨 입주를 못 하게 되면, 이 권리를 다른 사람에게 넘기는 것이 분양권 매매입니다.
입주권은 재건축·재개발 사업을 통해 기존 주택 소유자나 조합원이 받는 새 아파트 입주 권리입니다.
시·군·구청이 관리처분계획을 인가하는 순간 생깁니다.
관리처분계획이란 조합이 조합원에게 어떤 집을 배정하고 분담금을 얼마로 할지 정하는 절차로,
이 인가일이 입주권의 기준 시점입니다.
| 구분 | 분양권 | 입주권 |
|---|---|---|
| 취득 방법 | 청약 당첨 | 재건축·재개발 사업 |
| 발생 시점 | 공급계약일 | 관리처분 인가일 |
| 추가 비용 | 프리미엄 등 | 추가 분담금 등 |
| 거래 제한 | 전매제한 | 조합원 지위 양도 제한 |
| 양도세율(2년 이상 보유) | 60% | 기본세율(6~45%) |
둘 다 새 아파트를 받는다는 점은 같지만, 분양권은 공급계약으로 분양가와
권리가 비교적 명확한 반면 입주권은 조합 사업이 끝날 때까지 공사비와 일정이 바뀔 수 있습니다.
이 차이가 추가 비용, 세금, 대출 조건까지 갈라놓습니다.
분양권 매매, 3단계로 진행됩니다
① 매물 확인 - 공사 중인 단지가 대부분이라 인근 중개소나 부동산 플랫폼에서 찾는 게 일반적입니다. 전매제한이 풀려 거래 가능한지, 중도금 납부 현황은 어떤지 먼저 확인해야 합니다.
② 매매계약 및 거래 신고 - 계약일부터 30일 이내에 시·군·구청에 신고해야 합니다. 토지거래허가구역 안이라면 허가가 필요할 수 있어, 계약 전 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.
③ 중도금 대출 승계 - 기존 당첨자가 받던 중도금 대출을 은행 심사를 거쳐 내 명의로 넘겨받을 수 있습니다. 승계가 안 되면 다른 방법으로 자금을 준비해야 할 수 있습니다.
분양권 매매, 이것만은 주의하세요
전매제한 기간: 2023년 4월 기준 완화 이후 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년이 유지되고 있습니다. 단지마다 투기과열지구·분양가상한제·공공택지 포함 여부에 따라 기간이 달라지니, 입주자 모집 공고문을 직접 확인해야 합니다.
프리미엄: 분양가보다 얼마나 비싸게 권리를 사는지 나타내는 금액입니다. 예를 들어 분양가 13억원짜리 권리를 25억원에 산다면 프리미엄은 12억원입니다. 계산할 때는 권리 가격에 중개수수료와 나중에 낼 취득세까지 더한 총비용으로 따져봐야 합니다.
입주권 매매, 4단계로 진행됩니다
① 매물 확인 - 사업 진행 단계, 추가 분담금 예상액, 조합원 지위 양도 제한 여부를 살펴봅니다.
② 매매계약 - 계약일부터 30일 이내 거래 신고, 토지거래허가구역이면 허가 필요 여부도 함께 확인합니다.
③ 기존 대출 승계 - 관리처분 인가 후에는 이주비 대출을, 완공 후에는 잔금 대출로 전환합니다.
④ 조합원 지위 이전 - 조합 사무실에서 명의 변경 절차를 거치며, 이 과정에서 지금까지 낸 분담금과 앞으로 낼 분담금을 함께 인계받습니다.
입주권 매매, 이것만은 주의하세요
조합원 자격 요건: 투기과열지구 안에서는 재건축의 경우 조합 설립 인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후에 매수하면 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만 상속·이혼·1세대 1주택 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주 등은 예외로 인정됩니다.
추가 분담금: 입주권은 매수 시점에 최종 분담금이 확정돼 있지 않은 경우가 많습니다. 최근 건설 원가 상승으로 시공사가 공사비 증액을 요구하며 조합과 갈등을 빚는 사례도 있고, 이렇게 공사비 인상에 합의한 단지에서는 대지 지분에 따라 조합원별 분담금이 수천만원에서 수억원까지 늘어나기도 합니다.
양도세, 2년 이상 보유하면 입주권이 유리합니다
| 보유 기간 | 분양권 | 입주권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1~2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 60%(동일) | 기본세율 6~45% |
분양권은 2020년 8월 법 개정으로 단기 투기 억제 대상이 돼,
아무리 오래 보유해도 세율이 60%에서 내려가지 않습니다.
반면 입주권은 2년 이상 보유하면 기본세율을 적용받고,
일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례도 가능합니다.
다만 입주권은 앞서 짚은 추가 분담금 리스크가 있어, 세율만 보고 단순 비교하기는 어렵습니다.
취득세, 시점에 따라 완전히 달라집니다
분양권은 그 자체로는 취득세 대상이 아닙니다.
아파트가 완공돼 잔금일과 등기일 중 빠른 날부터 60일 안에 신고·납부합니다.
이때 몇 주택자인지는 잔금일이 아니라 분양권을 취득한 날 기준으로 봅니다.
입주권은 사업 단계에 따라 세율이 달라집니다.
| 시점 | 취득세 |
|---|---|
| 기존 주택 철거 전 매수 | 주택 세율 1~3% |
| 철거 후 매수 | 토지 취득세 4.6% |
| 완공 후 보존등기(원시취득) | 2.8% |
주택 수 포함 기준, 세금마다 다릅니다
| 세금 | 분양권 | 입주권 |
|---|---|---|
| 양도세 | 2021.1.1 이후 취득분부터 포함 | 2006.1.1 이후 관리처분계획 인가분부터 포함 |
| 취득세 | 2020.8.12 이후 취득분부터 포함 | 2020.8.12 이후 취득분부터 포함 |
| 종합부동산세 | 상태일 때는 제외, 완공 후 포함 | 상태일 때는 제외, 완공 후 포함 |
분양권·입주권을 보유한 상태에서 기존 집을 팔 계획이 있다면,
이 기준에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있어 거래 전 미리 계산해봐야 합니다.
대출, 중도금과 잔금은 완전히 다른 규제를 받습니다
분양권을 살 때는 매도인이 받던 중도금 대출을
전매 가능 시점 확인 → 매매계약·거래신고 → 은행 승계 심사 → 증빙서류 발급 → 시행사 제출
순서로 넘겨받을 수 있습니다.
은행 승계가 안 되면 기존 대출을 상환해야 명의 변경이 끝납니다.
중도금 대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대상이 아닌 경우가 많고,
대출 한도 규제도 바로 적용되지 않을 수 있습니다.
반면 완공 후 받는 잔금 대출은 사실상 주택담보대출이라 DSR과 LTV 규제를 모두 적용받습니다.
거래 전 체크리스트
첫째, 전매제한 기간 또는 조합원 지위 양도 제한 요건을 확인하세요.
둘째, 프리미엄에 중개수수료와 취득세까지 더한 총비용을 계산하세요.
셋째, 입주권이라면 조합·시공사 간 공사비 변동 여부로 추가 분담금 가능성을 확인하세요.
넷째, 세금별로 주택 수 포함 기준이 다르다는 걸 감안해 계산하세요.
다섯째, 중도금 대출 승계 가능 여부와 잔금 대출 한도를 미리 확인하세요.
여섯째, 토지거래허가구역이라면 허가 요건과 실거주 의무까지 확인하세요.
분양권과 입주권의 차이를 알았다면, 거래 전에 세 가지만 다시 점검해보세요.
거래 제한을 확인했는지,
추가 비용을 감당할 수 있는지,
세금과 대출 조건까지 총비용을 계산했는지
읽어주셔서 감사합니다.
