안녕하세요. 딩동댕2입니다.
이번 3강은 갱지지 튜터님의 수도권/지방 비교평가 강의였습니다.
규제 지역이 점점 더 많아질수록, 상대적으로 땅의 힘이 없는 지역들을 투자해야하는 시기가 옵니다. 이럴 때, 그냥 투자를 하지 않는 선택을 하게 된다면? 물론, 외곽까지 오른다면 고점이라고 판단할 수도 있지만, 그 안에서 상대적인 저평가인 단지를 매수한다면 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 다만, 여기서 포인트는 반드시 매도해야 하는 위성 자산이기 때문에 보유하기에 리스크가 있어 투자 대상에 대한 이해도가 높아야 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.
갱지지 튜터님께서 시의적절한 주제로 강의를 해주셨다는 생각이 들었고, 많은 분들께서 궁금해하는 주제라고 생각합니다.
현재와 비슷한 과거 시장 상황
무섭게도 지난 상승장과 비슷한 양상으로 흘러가고 있습니다. 상급지는 전저점 대비 100％ 가까운 상승을 보인 반면, 외곽도 오르긴 올랐으나 아직까지 덜 오른 가격대입니다. 과거와 비슷한 가격대도 가격대지만, 정책의 시점, 상승 흐름에 의해 과거와 비교해볼 수 있었는데요.
간과하는 부분이 수도권도 묶였지만, 지방광역시도 조정지역으로 묶였다는 뜻입니다. 물론 조정지역으로 묶임으로 인해서 일시적인 조정 구간에도 있었지만, 시간이 지나 높은 상승폭을 띄면서 결과적으로 수도권 외곽, 지방 역시 높은 상승 폭을 보였습니다.
이 때, 수익을 판가름 지었던 것은 단 하나 “선호도”입니다. 상대적으로 땅의 힘이 적지만, 누가 더 많은 뾰족한 수요를 갖고 있느냐에 따라서 수익이 판가름났고, 추후 보유/매도 과정에서 환금성의 난이도가 달라집니다. 즉, 수도권과 지방을 가르마 타는 것이 아니라, 선호도 높은 단지이냐 아니냐가 훨씬 더 중요한 것입니다.
자산의 성격
가장 핵심 개념은 어떤 자산의 성격을 띄는가이고, 그 기준에 대해 명확히 설명해준 점이었습니다.
- 고가치. 수요 많고 공급 제한 - 강남 1시간 ↓, 광역시 부촌 - 저평가(선택)
- 보통가치. 수요가 있고 대체 가능한 지역 - 강남 1시간 ↑, 지방 신축 - 저평가(필수)
- 저가치. 수요가 낮고 대체 가능 지역 - 경기외곽구축, 지방구축 - 저평가 + 타이밍
사실상 이 개념을 실제 앞마당, 자산에 적용만 할 수 있어도 최소한 잃지 않는 투자를 할 수 있다 생각합니다. 다만, 지역/생활권으로 퉁쳐서 보는 것이 아닌, 실제 임장과 임보를 통해 세세하게 선호도를 파악하여 단지의 위상을 파악해야 함을, 그래야 가치 있는 자산을 매수할 수 있음을 다시금 꺠달을 수 있었습니다.
구체적인 수도권/지방 비교평가 방법
디테일하게 비교평가 방법에 대해 설명해주셨습니다.
아파트 가격의 본질은 땅의 가치, 건물의 가치의 합으로 표현되지만, 절대적인 것은 없으며, 결국 그 지역 내 상대적인 비교평가에 의해 가격이 형성됩니다. 따라서, 절대적인 기준 외 상대적인 기준에 대해 갱지지 튜터님께서 기준을 잘 설명해주셔서 좋았고, 가장 핵심은 결국 ‘선호도’ 임을 배울 수 있었습니다.
따라서, 강남 1시간 이내더라도 선호도가 떨어지는 단지가 있고, 강남 1시간 밖이더라도 수요가 있을 수 있고, 오른 것보다 비교평가가 더 중요함을 다시금 깨달았습니다.
특히, 단순히 비교평가에서 끝나는 것이 아니라, 투자의사결정을 하기 위해 시장을 진단하고, 내 상황을 들여다보며 최종판단하는 기준에 대해 디테일하게 설명해주셔서 너무 실효적이었습니다.
선호도 > 기회비용 > 감당가능! 꼭 이번 달 적용하겠습니다.
*BM
- 현재 수도권 외곽 지역 고가치/보통가치/저가치 구분하기
- 선호도, 기회비용, 감당가능 프레임 적용하기
