세제 개편 이후 상급지의 경우 매물이 늘었다고는 하지만 이외 지역들은 매물이 부족한 상황으로 집을 보기 위해 줄을 서는 것이 흔한 일이 되었습니다. 하지만 최근 집뿐만 아니라 대출을 받기 위해서도 줄을 서야 합니다.
최근 일부 인터넷은행에서는 오전 6시에 주택담보대출 접수가 시작되면 10분도 지나지 않아 하루 한도가 모두 소진되고 있습니다.
KB국민은행은 주택구입 목적의 주택담보대출 한도를 최대 6억원에서 3억원으로 줄였고 일부 은행은 비대면 대출이나 대출모집인을 통한 신규 접수까지 중단했습니다.
이제는 낮은 금리를 비교하기 전에 대출해줄 은행부터 찾아야 하는 상황이 된 것입니다.
이런 뉴스를 볼때마다 내 집 마련을 준비하고 있던 상황에서는 계속해서 불안감이 생겨납니다.
“대출도 받기 어려운데 지금 집을 사도 될까?”
“괜히 집부터 계약했다가
잔금을 치르지 못하면 어떡하지?”
“차라리 대출 없이 살 수 있는
저렴한 집을 사야 하나?”
일단 결론부터 이야기드리자면 대출받기 어려워진 것은 사실입니다. 하지만 대출이 어렵다는 이유로
내 집 마련을 포기하거나 처음부터 살 수 있는 집의 수준을 낮추는 것은 좋은 선택은 아닙니다.
중요한 것은 대출을 많이 받느냐, 적게 받느냐가 아닙니다.
내가 실제로 받을 수 있는 대출과 안전하게 감당할 수 있는 대출을 구분한 뒤 그 범위 안에서 가장 좋은 집을 사는 것입니다. 특히 지금처럼 은행의 대출 총량이 빠르게 소진되는 시기에는 평소와 확인 순서가 달라져야 합니다.
제가 지금 집을 사려는 상황이라면 다음 세 가지부터 확인하겠습니다.
첫째, 월초에 접수할 수 있는 가장 빠른 날짜
둘째, 잔금일에 대출이 실제로 실행될 수 있는지
셋째, 최대한도가 아닌 보수적인 안전한도
왜 이 세 가지가 중요한지 그리고 확인한 한도 안에서 어떤 집을 골라야 하는지 지금부터 하나씩 정리해 보겠습니다.
최근 주식시장을 통해서 배운 내집마련의 중요성
내 집 마련을 위한 대출 이야기에서 갑자기 주식 이야기가 나와 의아하게 느껴질 수도 있습니다. 그런데 최근 주식시장이 크게 흔들리면서 투자한 분들의 이야기를 들어보니 내 집이 있는 분과 없는 분의 차이가 생각보다 컸습니다.
주식에서 비슷한 손실을 봤더라도 내 집이 있는지에 따라 그다음에 해야 하는 고민이 달랐기 때문입니다.물론 내 집이 있다고 해서 주식에서 발생한 손실이 사라지는 것은 아닙니다.
하지만 내 집이 없는 상태에서 종잣돈 대부분을 주식에 투자한 분들은 한 가지 문제를 더 고민해야 했습니다. 주식에서 손실을 본 사이 내 집 마련에 사용할 종잣돈은 줄었고, 사고 싶었던 집의 가격과 대출 조건까지 달라졌기 때문입니다.
주식이 회복할 때까지 기다리자니 집값이 먼저 움직일 것 같고 손실을 확정하고 집을 사자니 줄어든 종잣돈이 아쉬운 상황이 됐습니다.
반면 내 집이 있는 분들은 주식시장이 흔들리더라도 가족이 생활할 공간까지 함께 고민할 필요는 없었습니다. 이 차이를 보면서 내 집이 있다는 것은 단순히 가격이 오르기를 기대하는 자산이 아니라, 다른 투자가 예상과 다르게 흘러갈 때도 가족의 주거를 지켜주는 안전한 본진이라는 생각이 들었습니다.
물론 그렇다고 무리한 대출을 받아 집을 사야 한다는 뜻은 아닙니다. 오히려 안전한 본진을 마련하기 위해서는 대출이 실제로 실행될 수 있는지 확인하고 감당 가능한 한도 안에서 집을 사야 합니다.
그렇다면 지금처럼 대출받기 어려운 시기에는 무엇부터 확인해야 할까요?
지금은 낮은 금리보다 ‘실행 가능성’이 먼저입니다
평소 주택담보대출을 알아볼 때는 금리부터 비교하는 것이 당연합니다. 0.1% 포인트라도 낮은 상품을 찾으면 장기간 부담해야 할 이자를 줄일 수 있기 때문입니다. 하지만 대출 총량이 빠르게 소진되는 지금 특히 이미 계약해 잔금일이 정해진 사람이라면 확인해야하는 순서를 바꿔야 합니다.
그렇기 때문에 가장 먼저 물어야 할 질문은 “금리가 몇 퍼센트인가요?”가 아니라 “잔금일에 대출 접수와 실행이 가능한가?”입니다.
금리가 아무리 낮아도 신규 접수를 받지 않거나 잔금일에 대출이 실행되지 않는다면 이용할 수 없는 상품이기 때문입니다. 그렇다고 높은 금리와 불리한 조건을 무조건 받아들이라는 의미는 아닙니다. 확인하는 순서가 중요하다는 뜻입니다.
확인 순서 : 실행 가능 여부 → 한도 → 금리와 상환 조건
그렇다면 지금처럼 대출받기 어려운 시기에는 구체적으로 무엇을 확인해야 할까요? 단순히 여러 은행의 금리만 비교해서는 부족합니다.
접수가 가능한 시점과 금리가 확정되는 시점, 실제로 감당할 수 있는 한도까지 함께 봐야 합니다. 집을 알아보고 있거나 이미 잔금을 준비하고 있다면 지금부터 말씀드릴 세 가지는 꼭 확인해보셨으면 합니다.
첫째, 월초의 가장 빠른 접수일을 확인하세요
은행은 가계대출을 월별 총량으로 관리합니다. 해당 월에 취급할 수 있는 한도가 소진되면 신규 접수를 중단하거나 대출 조건을 강화할 수 있습니다. 월말로 갈수록 이미 배정된 한도가 소진됐을 가능성도 커집니다.
반대로 월초에는 총량이 새롭게 배정되기에 접수가 상대적으로 수월해질 수 있습니다. 실제로 참고한 대출 실무 사례에서도 한 은행이 7월에 배정된 취급 한도를 빠르게 소진하면서 7월 2일부터 대출모집인을 통한 8월 실행분 접수를 받지 않은 경우가 있었습니다. 그래서 대출이 필요하다면 막연히 “월초에 가야지”라고 생각해서는 안 됩니다.
그리고 금융기관에 다음 내용을 직접 물어봐야 합니다.
- 제 잔금일에 대출 실행이 가능한가요?
- 서류를 접수할 수 있는 가장 빠른 날짜는 언제인가요?
- 접수는 몇 시부터 시작하나요?
- 현재 배정된 대출 한도가 남아 있나요?
- 이번 접수를 놓치면 다음 접수는 언제 열리나요?
필요한 서류는 미리 준비하고 은행이 안내한 최초 접수일에 바로 신청할 수 있어야 합니다. 특히 계약서를 작성했다면 여러 은행의 금리만 비교하면서 접수를 오래 미루지 않는 것이 좋습니다.
과거에는 매매계약일을 기준으로 기존 대출 규정을 적용하는 경우가 많았습니다. 하지만 최근에는 금융기관의 자체적인 총량 관리로 계약일보다 서류 접수일이 중요해지는 사례도 나타나고 있습니다. 계약서를 먼저 작성했다는 이유만으로 대출이 보장된다고 생각하면 안 됩니다.
둘째, 금리보다 ‘금리 확정 시점’을 확인하세요
대출을 알아볼 때는 보통 고정금리와 변동금리를 비교합니다. 현재 적용되는 금리는 얼마인지, 금리가 오르면 월 상환액은 얼마나 늘어나는지를 확인합니다.
하지만 지금은 한 가지를 더 물어봐야 합니다.
- 금리가 대출 접수일에 확정되는가?
- 실제 대출이 실행되는 날 확정되는가?
접수 당시 안내받은 금리가 예상치에 불과하고 실행일에 최종 금리가 정해지는 상품이라면 그사이 금리가 오르면서 예상했던 한도가 줄어들 수 있습니다. 금리가 오르면 DSR에 반영되는 상환 부담이 커지고 그만큼 대출 가능 금액이 줄어들 수 있기 때문입니다.
금융기관과 상품마다 기준이 다를 수 있으므로 상담할 때 다음 내용을 확인해야 합니다.
- 지금 안내받은 금리는 예상 금리인가요, 확정 금리인가요?
- 금리는 접수일과 실행일 중 언제 확정되나요?
- 실행일까지 금리가 오르면 한도도 다시 계산하나요?
- 지금 안내받은 금액은 예상 한도인가요, 승인 한도인가요?
- 접수 이후 조건이 달라질 가능성이 있나요?
1금융권과 2금융권을 비교할 때도 단순히 현재 금리만 봐서는 안 됩니다. 일부 상품은 접수 시점과 실행 시점의 금리 확정 기준이 다를 수 있습니다. 한도가 빠듯한 상황이라면 금리가 언제 확정되는지가 대출 실행 여부에 영향을 줄 수도 있습니다. 다만 이 말의 의미가 2금융권을 우선 이용하라는 의미는 아닙니다.
현재 금리뿐 아니라 중도상환수수료와 향후 대환 조건 전체 이자 부담까지 함께 확인해야 합니다. 핵심은 1금융권이냐 2금융권이냐가 아니라 내 잔금일에 필요한 대출을 실제로 실행할 수 있느냐입니다.
셋째, 최대한도가 아닌 ‘안전한도’로 예산을 정하세요
은행에서 5억원까지 가능하다고 안내받았다고 해서 5억원 전부가 대출이 나올거라고 생각하고 준비하는 것은 조심하셔야 합니다. 접수 이후 금리가 오르거나 심사 과정에서 추가 조건이 반영되면 실제 승인 한도가 예상보다 줄어들 수 있기 때문입니다.
따라서 대출을 알아볼 때는 세 가지 한도를 구분해야 합니다.
예상한도 : 상담 단계에서 안내받은 금액
승인한도 : 심사를 거쳐 실제로 승인된 금액
안전한도 : 금리가 오르거나 소득이 줄어도 감당할 수 있는 금액
내 집 마련 예산은 가장 보수적인 안전한도를 기준으로 정해야 합니다. 안전한도를 계산할 때는 현재 안내받은 금리보다 1~2%포인트 높게 적용해보세요. 금리가 올랐을 때도 매달 원리금을 안정적으로 갚을 수 있는지 확인해야 합니다.
집을 사고 나서 필요한 비용도 빼놓으면 안 됩니다.
- 취득세
- 중개보수와 법무비용
- 이사비
- 수리·인테리어 비용
- 예상하지 못한 잔금 부족분
- 최소 6개월 정도의 생활비
이 비용을 모두 지불하거나 준비하는 것을 고려하셔야 합니다. 단순히 그냥 좋은 집을 사는 것만으로 안전한 본진을 갖는 것이 끝났다는 것을 의미하지 않습니다. 금리가 오르거나 소득이 줄어도 그 집을 계속 보유 수 있어야 합니다.
안전한도 안에서 가장 좋은 집을 찾으세요
안전한 대출한도와 보유한 자금을 더하고 세금과 이사비, 비상자금을 제외하면 내 집 마련에 사용할 수 있는 안전한 총예산이 나옵니다. 그 다음에는 가장 저렴한 집이 아니라 그 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 집을 찾아야 합니다.
비슷한 가격의 후보 단지 세 곳을 정한 뒤 다음 기준으로 나란히 비교해보세요.
- 주요 일자리까지 걸리는 시간
- 지하철과 교통 접근성
- 주변 생활환경
- 학교와 학군
- 단지 규모와 연식
- 실거주자들의 선호도
- 나중에 팔려고 할 때의 매도 가능성
모든 조건이 좋은 집을 살 수는 없습니다. 하지만 비슷한 가격의 집을 두 개, 세 개씩 나란히 비교하면 내가 포기해도 되는 조건과 반드시 지켜야 할 조건이 보이기 시작합니다.
내 집 마련의 목표는 은행에서 받을 수 있는 대출을 끝까지 사용하는 것이 아닙니다.
내가 감당할 수 있는 범위 안에서
가족의 삶을 지키고,
다음 갈아타기의 발판이 될 가장 좋은 집을 선택하는 것입니다.
오늘은 이 세 가지를 확인해보세요
아직 집을 계약하지 않았다면 금융기관 세 곳에 상담을 신청하고 다음 세 가지를 물어보세요.
① 월초 또는 다음 달의 최초 접수 가능일
② 잔금일에 실제로 실행 가능한 보수적 한도
③ 접수일과 실행일 중 금리가 확정되는 시점
이미 계약했다면 금리 비교만 하면서 접수를 미루지 마세요. 필요한 서류를 미리 준비하고 실행 이 가능한 금융기관의 가장 빠른 접수일을 확인해야 합니다. 대출이 어렵다는 뉴스를 계속 보는 것과 조건을 직접 확인하는 것은 전혀 다릅니다.
지금은 가장 낮은 금리만 찾을 때가 아닙니다. 대출 실행 가능성을 먼저 확인하고 최대한도가 아닌 안전한도로 예산을 정한 그 안에서 가장 좋은 집을 찾아야 합니다.
이 과정을 통해서 마련한 집은 시장이 흔들릴 때 가족의 삶을 지켜주고 10년 뒤 더 좋은 집과 자산으로 이동할 수 있게 해주는 안전하고 든든한 본진이 될 수 있습니다.
