월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1-1. 평촌 랜드마크 입지분석
1) 단지명 : 평촌더샵센트럴시티
- 연식: 2016년
- 세대수 : 1459세대
위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 동안구 종사자 수 : 181,783명
안양시 동안구 직장 등급 : B
-동안구 직장은 평촌신도시와 인덕원, 호계동 일대를 중심으로 호계동(LS로) 일대는 LS전선 본사를 비롯해
주요 계열사와 연구소들이 위치하였으며, 평촌역 인근의 첨단산업단지인 '평촌스마트스퀘어'에는
LG유플러스(LGU+)의 대규모 연구·업무 시설을 비롯해 유수의 기업들이 입주하였음.
직장이 아주 없는것은 아니지만 주요직장이 평촌스퀘어와 호계동일대에 몰려있어 서울 3대 업무지구처럼
외부에서 직장으로 들어오는 수요는 한정되어 있음
(500명 이상 대기업수를 기준으로 동안구가 양질의 직장이 가장 많이 모여있음)
-직장호재 : 동안구와 바로 인접한 과천지식정보타운 입주로 인해 동안구의 인접한 지역에 직장호재가 있어
동안구 자체 직장수요도 일부 있지만 상주근로인원 약 3~3.2만명 규모의 대형 업무지구가 입주할 예정이며
IT, 게임, 제약·바이오, 통신 등 유수 기업들의 사옥과 R&D 센터 유치를 확정지었음. 과천에서 출퇴근을 하면
좋지만 과천에 집값이 비싸서 상대적으로 저렴한 동안구가 충분히 대안이될 수 있음
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
서울 3대 업무지구 접근성
-강남역 : 47분
-여의도역 : 63분
-시청역 : 56분
교통등급 : A등급
-평촌더샵센트럴시티는 강남역을 1시간이내 접근이 가능하여, 충분히 가치가 있는 지역임
강남역 뿐만 아니라 도심권(시청)과 여의도를 1시간 전후 접근이 가능하다는곳도 충분히 장점이 있음
-7대 업무지구를 전체로 출퇴근 여부확인결과 기본적으로 환승은 2회 이상을 해야하며, 그래도 3대 업무지구(강남권,도심권,여의도) 뿐만 아니라 가디역&구디역,판교역 등 1시간 이내로 접근이 가능하여, 7대 업무지구 중에 5개 업무지구가 1시간 이내 도달이 가능함, 반면에 마곡지구와 디지털미디어시티,광화문에서는 출퇴근시간이 70분이상이라서 나먼지 다른 업무지구와 다르게 평촌더샵센트럴시티를 단지로 선택하여 출퇴근하는 수요는 다른 업무지구와 다르게 선택하는 수요가 적다고 생각했습니다
-교통호재
1) 월곶~판교 선 (경강선): 월곶에서 판교를 연결하는 복선전철 공사가 진행중이며, 인덕원역과 가까워서 향후
판교접근성이 좋아질것으로 예상됨
(7대 업무지구 중에 판교역과 연결이 되어서 가치가 있다고 판단했음)
2) 인동선 : 덕원역을 기점(또는 주요 경유지)으로 하여 동탄까지 연결되는 노선으로, 현재 인덕원역 일대 등에서 관련 공사가 진행 중이며, 수원 통탄으로 출퇴근이 가능해짐
(수원에는 삼성이 위치하여 경기남부 수요까지 인동선을 통해서 가져올수 있다고 판단했음)
3) GTX-C 노선 (수도권 광역급행철도 C노선) : 인덕원역에 GTX-C가 개통되면 서울 강남(양재·삼성역 등)
까지 10분대 진입이 가능해져, 서울 중심부와의 물리적·시간적 거리가 극적으로 좁혀집
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
- 부안중학교, 학업성취도 78.8%, C등급
* 부안중의 경우 특목고 직학비율이 11.7%로 동안구 중학교 중에서 2번째로 특목고 진학율이 높으며
상위권과 하위권 수준격차가 클것으로 예상됨
- 초등학교 : 부림초 배정(학급당학생수 23명, 총 학생수 )
* 저학년에 비해서 고학년으로 갈수록 학생수가 점점 증가하는 경향이 있음
(외부에서 유입되는 현상을 보이므로 부모들이 외부나가지 않고 안으로 들어옴, 학군수요있음)
*부림초 배정단지 : 평촌더샵센트럴시티,공작럭키,공작성일,공작부영
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
-환경 : 백화점 없음, 대형마트 1개(이마트 평촌점), B등급
반경 1km 이내 평촌 이마트가 있어 생활하기는 편리하지만 평촌역 주변으로
유흥상권이 발달하여 쾌적한 상권을 갖고 있지는 않음
5. 공급
-동안구 공급평가 : A 등급
1) 동안구 인구수 : 32.8만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,000x0.005 = 1,640세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해(26년) 458세대 + 내년(27년) 2737 세대 + 내후년(28) 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,200 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.73배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-가치평가
평촌더샵센트럴시티는 입지평가 부분에서 강남 뿐만 아니라 3대업무지구를 1시간이내 접근이 가능하여 교통으로 가치있는 단지이며, 단지주변으로 평촌스퀘어가 있어 직주근접이 가능할 뿐만 아니라 과천지식정보타운이 입주시에도
충분히 출퇴근이 가능함, 환경적인 부분에서 반경 1km이내 이마트 평촌점이 있어서 생활하기 좋지만 평촌역 주변으로 유흥상권이 발달하여 아이를 가진 부모님들 입장에서 일부 아쉬운부부니 있음. 공급으로는 27년 12월에 입주하는 평촌자이퍼스니티를 제외하고는 별다른 입주가 없어 공급도 안정적인 상황임
-생각정리
평촌내에서 가장 대표하는 랜드마크단지이며, 연식도 좋고 1600세대 대단지이며, 내부 단지상품성도 여전히 좋고
강남을 1시간 이내로 접근이 가능하여 충분히 가치있는 단지라고 판단을 했으며, 실거주 하면 너무나 살고 싶은 단지라고 생각을 했습니다
PART2. 수익률 분석(2주차)
3) 수익률분석
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 평촌더샵센트럴시티 24평 현재 매매 13.3억, 전세 7억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 10.9억 전세 5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 8억 전세 5.3억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수시, 고점 매수시 수익이 2억 9천 가까이 나는 것을 보고 싸게 사는 것이 중요하다는 생각이 들었다.
현재 아파트는 전고점을 넘어섰기 때문에 해당단지만 보고서는 싸다비싸다는 판단을 할 수 없어서
내가 가진 앞마당에서 비교평가를 해야겠다는 생각을 했습니다
5) 현장사진
PART3. 투자결론(3주차)
1.투자결론
1) 가치와 저평가(입지가치확인, 비교평가)
- 강남을 1시간 이내로 접근이 가능하므로 충분히 가치가 있음
- 비슷한 연식과 가치를 가진 단지와 비교했을때 저렴
2) 환금성(팔고싶을때 팔수 있는가)
- 300세대 이상이고 층수도 중층이상이라서 환금성이 좋음
3) 수익률(투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
- 고점매수시 현재 기준으로 1.9억(수익률 41%)
- 저점매수시 현재 기준으로 4.8억(수익률 202%)
- 수익률은 전저점대비 2배 상승한다는 가정하게 16억까지 상승한다면
예상수익은 2.7억이고 예상 수익률은 42% 예상함
4) 원금보전(지역별 적정 전세가율,입지독점성 또는 입주물량 적정)
- 전세가율 53%로 서울 적정전세가율 55%에 근접하므로 원금보전
5) 리스크대비(역전세대비)
- 27년 12월 평촌자이퍼스니티 이후 별다른 공급이 없으므로 역전세 가능성은 낮음(현재기준)
2.나의 투자결론
- 평촌지역 내 대장단지이며, 강남역을 1시간 이내로 접근가능한 가치있는 단지이며, 상대적으로 저평가 되어 있어
단지이지만 잔금이 되지 않고 매수를 할수 있는 투자금이 없어서 투자하지 않기로 결론을 내렸음
3.작성하면서 느낀점
-과거에는 '가치'와 '저평가'의 개념을 명확히 정립하는 데 적지 않은 고민과 어려움이 있었습니다. 하지만 이번 과정을 통해 비슷한 입지, 연식, 평형, 가격대를 가진 단지들을 직접 선별하고 꼼꼼하게 비교 평가해 보면서 머릿속으로만 알던 개념을 실전에 구체화할 수 있었습니다. 특히 강의에서 배운 가저환수원리를 기준 삼아 개별 단지를 분석해 나가니, 왜 수익률 보고서를 치열하게 작성해야 하는지 그 진정한 의미와 중요성을 온전히 체화할 수 있었습니다. 이번 경험을 발판 삼아 앞으로의 실전 투자에서도 흔들리지 않는 기준을 적용해 나가겠습니다.
PART1-2. 역세권 구축(평북) 입지분석(1주차)
1) 단지명 : 관악부영
- 연식: 1993년
- 세대수 : 796세대
위치(지도)
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 동안구 종사자 수 : 181,783명
안양시 동안구 직장 등급 : B
-동안구 직장은 평촌신도시와 인덕원, 호계동 일대를 중심으로 호계동(LS로) 일대는 LS전선 본사를 비롯해
주요 계열사와 연구소들이 위치하였으며, 평촌역 인근의 첨단산업단지인 '평촌스마트스퀘어'에는
LG유플러스(LGU+)의 대규모 연구·업무 시설을 비롯해 유수의 기업들이 입주하였음.
직장이 아주 없는것은 아니지만 주요직장이 평촌스퀘어와 호계동일대에 몰려있어 서울 3대 업무지구처럼
외부에서 직장으로 들어오는 수요는 한정되어 있음
(500명 이상 대기업수를 기준으로 동안구가 양질의 직장이 가장 많이 모여있음)
-직장호재 : 동안구와 바로 인접한 과천지식정보타운 입주로 인해 동안구의 인접한 지역에 직장호재가 있어
동안구 자체 직장수요도 일부 있지만 상주근로인원 약 3~3.2만명 규모의 대형 업무지구가 입주할 예정이며
IT, 게임, 제약·바이오, 통신 등 유수 기업들의 사옥과 R&D 센터 유치를 확정지었음. 과천에서 출퇴근을 하면
좋지만 과천에 집값이 비싸서 상대적으로 저렴한 동안구가 충분히 대안이될 수 있음
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
서울 3대 업무지구 접근성
-강남역 : 50분
-여의도역 : 63분
-시청역 : 56분
교통등급 : A등급
-관악부영 단지가 평촌에서 가장 북쪽에 있는 단지이므로 상대적으로 교통입지가 떨어지지 않을까 생각을 잠시했지만
실제로 7대 업무지구 중에 서울 서부권 업무지구(마곡,DMC)를 제외하고 1시간이내 도달이 가능해서 다시한번
평촌이라는 지역의 입지가치를 깨닫게 되었습니다.
-관악부영은 강남역을 1시간이내 접근이 가능하여, 충분히 가치가 있는 지역임
강남역 뿐만 아니라 도심권(시청)과 여의도를 1시간 전후 접근이 가능하다는곳도 충분히 장점이 있음
-교통호재
1) 월곶~판교 선 (경강선): 월곶에서 판교를 연결하는 복선전철 공사가 진행중이며, 인덕원역과 가까워서 향후
판교접근성이 좋아질것으로 예상됨
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
- 부흥중학교, 학업성취도 86.6%, B등급
* 부흥중의 경우 특목고 직학비율이 4.7%특목고 진학율이 높은편임
- 초등학교 : 희성초 배정(학급당학생수 15명, 총 학생수 181명)
*희성초 배정단지 : 관악부영,샛별한양1단지,샛별한양2단지
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 1개(롯데백화점), 대형마트 1개(홈플러스), A등급
반경 1km 이내 범계역 주변 롯데백화점(평촌점), 홈플러스(평촌점)가 있어 생활하기는 편리하며,
범계역 주변으로 쾌적한 상권이 발달하여 젊은 사람 비중이 높음.
-환경호재 : 평촌신도시 A-1 특별정비구역 재건축 지정으로 기존 관악타운,관악부영,관악성원 등 노후아파트를 중심으로 통합재건축하는 계획으로 4,555세대 대규모 정비사업 예정임
5. 공급
-동안구 공급평가 : S 등급
1) 동안구 인구수 : 32.8만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,000x0.005 = 1,640세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,599 세대 (올해(26년) 458세대 + 내년(27년) 2737 세대 + 내후년(28) 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,200 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.73배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-가치평가
관악부영은 입지평가 부분에서 강남 뿐만 아니라 3대업무지구를 1시간이내 접근이 가능하여 교통으로 가치있는 단지이며, 단지주변으로 구축단지들이지만 균질성을 가지고 있고, 환경적인 부분에서 반경 1km이내 롯데백화점(평촌점),홈플러스 평촌점이 있어서 생활하기 좋으며, 범계역 주변으로 나름 쾌적한 상권과 먹자골목이 발달하여 외부에서 오는 사람들이 많음. 공급으로는 27년 12월에 입주하는 평촌자이퍼스니티를 제외하고는 별다른 입주가 없어 공급도 안정적인 상황임
-생각정리
평북에서 93년 796세대수를 가진 비역세권 구축단지이며, 단지상품성은 떨어지지만 여전히 강남을 1시간 이내로 접근이 가능하여 충분히 가치있는 단지라고 판단을 했으며, 구축임에도 충분히 입지가치가 있어 매수를 하면 좋은단지라고 생각했습니다.
PART2. 수익률 분석(2주차)
3) 수익률분석
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 관악부영 25평 현재 매매 (저)8.7억, 전세 (실)3.8억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 6.53억 전세 3.7억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 4.9억 전세 3억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수시, 고점 매수시 수익이 1억 6천 가까이 나는 것을 보고 싸게 사는 것이 중요하다는 생각이 들었다.
현재 아파트는 전고점을 넘어섰기 때문에 해당단지만 보고서는 싸다비싸다는 판단을 할 수 없어서
내가 가진 앞마당에서 비교평가를 해야겠다는 생각을 했습니다
5) 현장사진
PART3. 투자결론(3주차)
1.투자결론
1) 가치와 저평가(입지가치확인, 비교평가)
- 강남을 1시간 이내로 접근이 가능하므로 충분히 가치가 있음
- 비슷한 연식과 가치를 가진 단지와 비교했을때 저렴
2) 환금성(팔고싶을때 팔수 있는가) - 조건충족 못함
- 300세대 이상이지만 1층이라서 환금성이 떨어짐
3) 수익률(투자금 대비 얼마나 돌아오는가) - 조건충족 못함
- 고점매수시 현재 기준으로 2.17억(수익률 77%)
- 저점매수시 현재 기준으로 3.8억(수익률 200%)
- 수익률은 전저점대비 2배 상승한다는 가정하게 9.6억까지 상승한다면
예상수익은 0.9억이고 예상 수익률은 18% 예상함
4) 원금보전(지역별 적정 전세가율,입지독점성 또는 입주물량 적정) - 조건충족 못함
- 전세가율 44%로 서울 적정전세가율 55%에 근접하므로 원금보전
5) 리스크대비(역전세대비)
- 27년 12월 평촌자이퍼스니티 이후 별다른 공급이 없으므로 역전세 가능성은 낮음(현재기준)
2.나의 투자결론
- 관악부영은 강남역을 1시간 이내로 접근가능한 가치있는 구축단지이지만, 1층이라서 환금성을 충족하지 못하며,
잔금이 되지 않고 매수를 할수 있는 투자금이 없어서 투자하지 않기로 결론을 내렸음
3.작성하면서 느낀점
-강남 접근성과 대단지 구축이라는 뚜렷한 가치를 지닌 단지임에도, '1층'이라는 환금성의 한계로 인해 투자의 제약을 확인했습니다. 단순히 입지만 보고 매수할 것이 아니라, 환금성과 리스크(잔금 가능 여부, 전세 활용 제한)를 가저환수원리 기준에 비추어 얼마나 엄격하게 검증해야 하는지 뼈저리게 느꼈습니다. 특히 8억 원이 넘는 실투자금과 잔금 마련이라는 현실적인 벽에 부딪히며, '좋은 단지'를 알아보는 시야를 넓히는 것만큼이나 내 자본 상황에 맞춰 투자의 적격 여부를 냉정하게 걸러내는 객관적인 안목이 중요하다는 것을 배웠습니다.
PART1-3. 갈아타기
1) 단지명 : 개봉아이파크
- 연식: 2006년
- 세대수 : 684세대
위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
서울 구로구 종사자 수 : 235,229명(500인 이상 사업체수 : 24 개)
서울시 구로구 직장 등급 : A
-구로구는 금천구와 함께 서울의 대표적인 IT·지식산업 거점인 G밸리(구로디지털단지)를 품고 있어, IT, 정보통신,
소프트웨어, 지식기반 제조업 및 서비스업 기업들이 집중 분포해 있습니다
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
서울 3대 업무지구 접근성
-강남역 : 52분(환승 1회)
-여의도역 : 46분(환승 1회)
-시청역 : 46분(환승 없음)
교통등급 : A등급
-개봉아이파는 강남역을 1시간이내 접근이 가능하여, 충분히 가치가 있는 지역임
강남역 뿐만 아니라 도심권(시청)과 여의도를 1시간 전후 접근이 가능하다는곳도 충분히 장점이 있음
-7대 업무지구가 1긴 내외 모두 접근가능하여, 교통입지가 좋다고 판단했습니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
- 개웅중학교, 학업성취도 55.4%, C등급
- 개봉초등학교 : 개초 배정(학급당학생수 19명, 총 학생수 868명 )
*개봉초 배정단지 : 개봉아이파크,현대홈타운2단지,현대
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
-환경 : 백화점 없음, 대형마트 1개(코스트코코리아 고점), B등급
반경 1km 이내 아이파크몰이 있지만 단지주변으로 별다른 상권이 없으며,
5분정도 걸어서 개봉역 주변생활권이나 아이파크몰을 이용해야함
5. 공급
-구로구 공급평가 : S 등급
1) 구로구 인구수 : 38.2만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,000x0.005 = 1,910세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,339세대 (올해(26년) 356세대 + 내년(27년) 0세대 + 내후년(28) 983세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 446 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.23배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-가치평가
개봉아피크는 입지평가 부분에서 강남역 뿐만 아니라 7대업무지구를 1시간이내 접근이 가능하여 교통으로 가치있는 단지이며, 구로디지털단지라는 7대 업무지구 중에 하나를 가지고 있어 직장의 양은 많으나, 질이 높지는 않음
단지주변으로 별다른 상권이 없고 개봉역 주변 생활상권이나 반경 1km 이내 아이파크몰 상권을 이용해야함
공급으로는 28년 8월에 입주하는 고척푸르지오힐스테이트를 제외하고는 별다른 입주가 없어 공급도 안정적인 상황임
-생각정리
06년식 684세대 개봉역 역세권 구축단지이며, 주변단지들에 비해 상품성이 좋고
강남을 1시간 이내로 접근이 가능하여 충분히 가치있는 단지라고 판단을 했으며,
길건너 광명동에 신축대단지들이 입주하면서 주변환경이 개선되었고
향후 지방물건을 매도하고 유리공과의 출퇴근까지 고려하면 10억 중반에서 갈아타기 좋은단지라고 판단했음
PART2. 수익률 분석(2주차)
3) 수익률분석
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 개봉아이파크 24평 현재 매매 10.6억
- 5년 내 고점 매입시: 2024년 2월 매매 6.95억
- 5년 내 저점 매입시: 2021년 10월 매매 8.6억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수시, 고점 매수시 수익이 1억 6천 가까이 나는 것을 보고 싸게 사는 것이 중요하다는 생각이 들었다.
고점에서 매매하든, 저점에서 매매하든 결국에는 입지가치가 좋은 아파트는 우상향하기 때문에 결국에 수익을 본다는것을 수익률 보고서를 보고 확인했습니다. 가장 중요한것은 자산의 유무가 너무 중요하다고 다시한번 생각했습니다
현재 아파트는 전고점을 넘어섰기 때문에 해당단지만 보고서는 싸다비싸다는 판단을 할 수 없어서
실거주 가능한 연식과 평수 가격이 비슷한 단지를 비교평가한 후에 어느단지를
매수해야할지 결정해야한다고 생각했습니다.
5) 현장사진
PART3. 투자결론(길음뉴타운3단지와 비교)
PART1-3-2. 갈아타기
1) 단지명 : 길음뉴타운3단지 푸르지오
- 연식: 2005년
- 세대수 : 434세대
위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
서울 성북구 종사자 수 : 126,186명(500인 이상 사업체수 : 17 개)
서울시 성북구 직장 등급 : B
-성북구에 위치한 대표적인 대형 유통 시설로는 현대백화점 미아점이 있으며, 2025년 상반기 기준 1,255억 원의 매출 (전국 백화점 37위)을 기록하였으며,중소규모 사업체 및 유통·서비스·교육 기관 중심의 일자리 구조를 띠고 있음
-성북구는 직장종사자수가 적고 직장인 평균보다 거주민 평균이 더 높아 베드타운으로서의 역할을 하고 있음
(성북구를 직장 때문에 들어오는 수요는 적다고 판단함)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
서울 3대 업무지구 접근성
-강남역 : 47분(환승 3회)
-여의도역 : 49분(환승 2회)
-시청역 : 40분(환승 2회)
교통등급 : A등급
-길음뉴타운3단지푸르지오는 강남역을 1시간이내 접근이 가능하여, 충분히 가치가 있는 지역임
강남역 뿐만 아니라 도심권(시청)과 여의도를 1시간 전후 접근이 가능하다는곳도 충분히 장점이 있지만 환승을
최소2회 이상 해야한다는 단점이 있음
-3대 업무지구가 1시간 이내로 들어오고 나머지 업무지구는 1시간 이상 걸림 특히 DMC는 80분 이상 걸림
3대 업무지구 1시간 이내로 접근이 가능해서 교통입지가 없는것은 아님
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
- 길음중학교, 학업성취도 88%, B등급
- 초등학교 : 길원초 배정(학급당학생수 21명, 총 학생수 1069명 )
*길원초 배정단지 : 길음뉴타운 1단지,2단지,3단지,7단지
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
-환경 : 백화점 1개(현대백화점 미아점), A등급
반경 1km 이내 현대백화점 미아점이 있으며, 길음뉴타운 안에 있어 단지균질성이 좋음
5. 공급
-성북구 공급평가 : S 등급
1) 성북구 인구수 : 42.1만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 421,000x0.005 = 2,105세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,059세대 (올해(26년) 199세대 + 내년(27년) 2,860세대 + 내후년(28년) 0세대
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,019 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.48배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배이내
-공급등급은 S이지만 실제로 장위동에 27년 3월 푸르지오라디우스파크(1,637세대),
4월 삼선동 창경궁롯데캐슬시그니처(1,223세대)가 입주하여 27년 상반기 입주를 제외하면 27년 하반기부터는
입주가 없는 상황이라서 27년 상반기 입주를 조심해야함
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-가치평가
길음뉴타운3단지푸르지오는 입지평가 부분에서 강남역 뿐만 아니라 3대업무지구를 1시간이내 접근이 가능하지만
환승을 최소2회 이상 해야하며, 나머지 업무지구는 1시간이상 소요되며, 특히 DMC는 출퇴근이 쉽지 않을것으로 예상되지만, 강남역을 1시간 이내로 접근이 가능하여 가치가 있는 단지임 그리고 성북구 내에서 1등 생활권인 길음생활권에서 속해서 생활하기 편리하지만 길음뉴타운 내에서는 선호도가 상대적으로 높은 단지는 아님
-생각정리
05년식 434세대 개봉역 구축단지이며, 주변단지들에 비해 선호도가 조금 떨어지지만
강남을 1시간 이내로 접근이 가능하여 충분히 가치있는 단지라고 판단을 했으며,
직장까지 거리는 가깝지만 유리공 직장에서는 거리가 멀어진다는 특징을 가지고 있음 그럼에도 불구하고
향후 지방물건을 매도하고 수도권 외곽에서 서울 4급지로 입주하는것을 고려하면 10억 중반에서 갈아타기
좋은단지라고 판단했음
PART2. 수익률 분석(2주차)
3) 수익률분석
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 길음뉴타운3단지푸르지오 24평 현재 매매 10.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 6.5억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8.3억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수시, 고점 매수시 수익이 1억 8천 가까이 나는 것을 보고 싸게 사는 것이 중요하다는 생각이 들었다.
저점에서 매수시 약 4억원이라는 높은 수익을 달성할 수 있으며, 고점에서 매수시에도 2억이 넘은 수익을 거둘수 있음
결국에는 어느시기에 사든 수익에서 차이는 있지만 결국에 돈을 번다는것에는 동일하다는것을 느꼈습니다
현재 아파트는 전고점을 넘어섰기 때문에 해당단지만 보고서는 싸다비싸다는 판단을 할 수 없어서
실거주 가능한 연식과 평수 가격이 비슷한 단지를 비교평가한 후에 어느단지를
매수해야할지 결정해야한다고 생각했습니다.
5) 현장사진
PART3. 투자결론(3주차)
1.투자결론(개봉아이파크와 길음뉴타운3단지 푸르지오)
1) 가치와 저평가(입지가치확인, 비교평가)
- 강남을 1시간 이내로 접근이 가능하므로 충분히 가치가 있음
- 비슷한 가격을 가진 단지와 비교를 했을때 같은돈으로 더 가치있는 단지를 매수해야함
2) 환금성(팔고싶을때 팔수 있는가)
- 300세대 이상이고 층수도 중층이상이라서 환금성이 좋음
3) 수익률(투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
- 고점매수시 현재 기준으로 2.2억(수익률 43%)
- 저점매수시 현재 기준으로 4억(수익률 105%)
- 수익률은 전저점대비 2배 상승한다는 가정하게 13억까지 상승한다면
예상수익은 2.5억이고 예상 수익률은 23% 예상함
4) 원금보전(지역별 적정 전세가율,입지독점성 또는 입주물량 적정)
- 실거주라서 해당사항이 없음
5) 리스크대비(역전세대비)
- 역전세 리스크는 없지만 잔금이 되지 않음
2.나의 투자결론
- 현재는 잔금이 되지 않아서 투자를 하지 않지만 만약에 내가 이정도 금액이 있다면 어느단지가 나오는지
생각할 수 있는 계기가 되었습니다(가저환수원리를 충족하지 못함)
3.작성하면서 느낀점
-10억 중반대 금액으로 실거주 갈아타기를 시뮬레이션해 보며 '만약 이사한다면 과연 어디가 가장 최적의 선택일까' 깊이 고민해 보는 소중한 시간이었습니다. 이번 분석을 통해, 앞으로 서울 앞마당을 더욱 부지런히 넓혀가며 매력적인 대안과 투자 후보군을 충분히 확보해야 한다는 것을 절실히 느꼈습니다. 더 많은 후보 단지들을 바탕으로 치밀한 비교 평가를 거쳐, 실거주와 자산 가치를 모두 잡는 최선의 선택을 할 수 있도록 꾸준히 실력을 쌓아나가겠습니다.
