안녕하세요 꾸준한 투자자 주토입니다
지난 6월, 두 건의 매도계약서를 무사히 작성했습니다.
https://weolbu.com/s/P6dAYtYlgc
이번 글은,
1, 2호기 매도 후 바로 투자하려던 시점부터 시작해서
투자로 염두에 두고 있던 지역이 토허제로 묶이며 조급해졌던 당시 모습과
튜터님의 가이드를 통해,
결국 좋은 물건을 확신 없이 빨리 잡는것보다
나 스스로 이 물건에 대한 확신을 가지는것이 중요함을 알게된 경험에 대해 얘기해보려합니다.
갈아타기를 위해 시작했던 매도였기에
매도가 확정되자마자 자연스럽게 다음 투자로 시선이 향했습니다.
제게는 3억대의 투자금이 있었고,
그동안 눈여겨봤던 지역에 전화를 돌리며
당장 투자할 수 있는 단지들을 하나씩 확인하기 시작했습니다.
그러면서 알게된 건 다음과 같았습니다.
'A지역 상위 생활권 구축은 물건도 없고 가격 조율도 쉽지 않구나.'
'반면 B지역 신축까지 내려오면
내 투자금에 조건을 맞춰볼 수 있는 물건들이 있네.'
그렇다면 A지역 구축과 B지역 신축을 동시에 털어보면서
가치와 가격을 비교해보면 되겠다고 생각했습니다.
마침 다음 주에 휴일도 있었습니다.
그날 바로 매물임장을 가야겠다고 생각하던 찰나,
뜻밖의 문자가 하나 도착했습니다.
월부학교 추가합격!
매도도 무사히 끝났겠다
'학교 가서 제대로 물건 찾아보자.
그전까지는 조금 쉬어도 되겠지.'
그렇게 마음을 놓고 7월 월부학교 입학을 기다렸습니다.
그런데 6월 말,
갑자기 구리, 기흥, 동탄이 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
#1 투자할 수 있는 지역이 사라졌어요…
토허제로 지정되기까지는 5일이라는 시간이 있었습니다.
하지만 저는 월부학교를 수강하며 물건을 찾아보겠단 안일한 생각에
미리 매물을 봐놓지도 않았고, 휴가를 써놓지도 않았습니다.
불과 며칠 전까지만 해도
‘A지역과 B지역을 같이 보면 되겠다.’라고 생각했는데,
갑자기 선택지 하나가 사라져버렸습니다.
그때부터 마음이 급해졌습니다.
A지역에 전화를 더 돌려볼 생각도,
B지역에서 새로운 물건을 찾아볼 생각도 제대로 하지 못한 채
쓰린 마음으로 월부학교 개강만 기다렸습니다.
돌이켜보면 이때부터였던 것 같습니다.
'또 규제가 나오면 어떡하지?'
'내가 살 수 있는 곳이 또 사라지는 건 아닐까?'
시장을 바라보는 마음속에
조급함이 조금씩 자리 잡기 시작했습니다.
→ 할 수 있을 때 투자할 준비를 해두자. 시장은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않는다.
#2 "저는 이번 학기에 무조건 투자하겠습니다."
월부학교가 개강하자마자 반원들에게 선언했습니다.
투자금을 기준으로 매수 가능한 단지의 범위를 잡고
우선순위를 세우기 시작했습니다.
당시 제가 투자할 수 있었던 비규제 앞마당은
B, C, D, E 였습니다.
그러면서 임장지 분임을 시작하기도 전에 앞마당의 매물부터 털러 갔습니다.
이틀 동안 세 지역을 돌아다녔습니다.
지역 하나를 이동할 때마다 최소 1시간, 길면 1시간 반이 걸렸습니다.
지금 생각하면 정말 비효율적인 동선이었습니다.
하지만 당시에는
물건을 보고 현장 분위기를 느끼는게 우선이다!
라는 생각뿐이었습니다.
→ 효율과 비효율을 따지기보단, 일단 현장으로 가자!
#3 생각보다 훨씬 뜨거웠던 B지역
현장에서 본 B지역은 제가 예상했던 것보다 훨씬 뜨거웠습니다.
갑작스런 토허제에 의한 풍선효과로
30평대가 일주일 새 5천 ~ 1억이 올랐습니다.
규제 전만해도 역세권 단지 혹은 브랜드 단지를 매수할 수 있었는데
이제는 후순위 단지 정도만 투자범위에 들어왔습니다.
대신, 30평대가 빠르게 올랐기에 상대적으로 대형평형의 상승폭이 작아졌고,
후순위 단지 30평대 대신 조건 조율이 된다면, 더 좋은 단지의 대형평형이 투자가 가능한 상황이었습니다.
그럼에도 선뜻 결정하긴 어려웠습니다.
확신이 부족했습니다.
그래서 다른 지역과 단지를 조금 더 비교해보기로 했습니다.
→ 확신이 부족할 때 필요한 것은 서두르는 것이 아니라 비교할 대상을 더 만드는 것.
#4 조건을 맞춰볼 물건이 나타나다
다음 날도 현장으로 나갔습니다.
오전은 B지역, 오후는 C지역, D지역의 매물임장이 예약되어있었습니다
B지역에서 보기로 했던단지는
처음에는 투자하기 쉽지 않을 것이라고 생각했던 곳이었습니다.
하지만, 물건을 보고 조건을 맞춰볼만하단 생각이 들었습니다.
‘못하겠다’ ‘안하겠다’는 사장님께
1시간 반 동안 물건 만드는 법을 설득했습니다.
처음에는
“그 투자금으로 할 수 있는 물건은 없어요.” 라고 하셨던 사장님께
-전세 새로 맞출 수 있는 방법은 없는지,
-매도인 조건은 조정할 수 없는지,
-현금 세입자는 없는지 하나씩 여쭤봤습니다.
결국 제가 매수 의사를 밝히면
현금 세입자에게 물건을 보여주고
매매전세 동시진행을 해보겠다는 답을 들었습니다.
아직 광고에도 올라오지 않은, 저렴한 물건이었습니다.
후순위 단지나 대형평형만 가능하다고 생각했던 상황에서
선호도 있는 단지를 투자할 수 있는 길이 생긴 것입니다.
그러면서 이게 지금 내가 할 수 있는 베스트란 생각이 들었습니다.
문제는 그 물건을 저녁 늦게야 볼 수 있다는 것이었습니다.
그날은 다른 지역의 매물도 보기로 되어 있었습니다.
당장 물건을 보고 결정하고
코칭까지 받기에는 시간이 빠듯했습니다.
그때부터 미친듯이 마음이 조급해지기 시작했습니다.
그래서 일단 물건 보기전까지 광고에 올리지 말아달란 얘기를 전달드리고
다른 지역으로 이동하는 차 안에서
해당 매물의 조건과 상태를 정리했습니다.
저환수원리를 하나씩 따져보고,
C지역과 D지역에서 타겟팅했던 단지까지 본 뒤
다시 B지역으로 돌아와 밤늦게 물건을 확인했습니다.
→ 사장님이 안된다고해도, 될 수 있는 방법을 같이 강구하니 방법이 생기는구나
→ 현장 이틀차에 확신을 갖기엔 너무 빠른거 아니니 주토야..
#5 "주토님, 지금 너무 조급해요."
튜터님께서는 먼저
투자금이 오버되는 부분을 짚어주셨습니다.
그 부분은 제가 감당할 수 있는 부분이었습니다.
그런데 이어서 주변 공급에 대한 리스크는 고려했는지 여쭤보셨습니다.
저는 B지역의 입지 힘과 서울수도권 시장에 입주물건이 많지않단 이유로
그것이 실제 전세시장에 큰 영향을 줄거란 생각을 하지 못했습니다.
공급을 파악하겠다 약속을 하고, 코칭 일정을 잡고싶었으나
매도인이 해결해야될 문제가 하나 있었습니다.
튜터님께서는 그 문제 해결이 확정된 뒤 얘기해보자하시며 한마디를 덧붙이셨습니다.
"지금 주토님 너무 조급해요."
매물을 본 지 두 시간도 되지 않은 상태에서
마치 이 물건을 놓치면 안 되는 것처럼 행동하고 있었습니다.
튜터님께서는 정신을 똑바로 차려야 한다고 말씀하셨습니다.
지금 시장에서는 이 물건이 베스트처럼 느껴지겠지만,
시간이 조금만 지나고 돌아보면
'내가 그때 왜 그렇게 조급했지?'
싶은 경우가 많다고 하셨습니다.
지금 찾은 물건이 마지막 기회처럼 느껴져도
실제로 마지막인 경우는 많지 않다는 말씀이었습니다.
→ 투자는 이번 한 번으로 끝나는 것이 아니다. 충분히 비교하지 않은 채 매수한 물건을 시장이 흔들릴 때도 확신을 가지고 보유할 수 있을까?
#6 이번 한 채보다 중요한 것
튜터님께서 그렇게까지 말씀하신 이유는
단순히 이번 물건을 사지 말라는 뜻이 아니었습니다.
제가 충분한 과정을 밟고 투자하기를 바라셨기 때문이었습니다.
언젠가 시장에는 다시 가격이 조정되는 시기가 올 수 있습니다.
상승이 있으면 하락이 있는 것은 자연스러운 일입니다.
그때 가격이 떨어지는 것보다 더 힘든 것은
'내가 살 때 충분히 비교하지 않았는데.'
'조금만 더 확인해볼걸.'
이라는 후회일 수 있습니다.
저는 앞으로 10억이라는 자산 목표를 달성하기까지
최소 두 번 이상의 갈아타기를 더 해야 합니다.
그 모든 순간에
월부도, 튜터님도 항상 제 옆에 계실 수는 없습니다.
튜터님께서는 그래서 이번 투자 과정에서
하나를 배워갔으면 좋겠다고 하셨습니다.
코칭을 받아야만 투자할 수 있는 사람이 아니라,
혼자서도 투자 여부를 검토하고
왜 이 물건을 사는지 설명할 수 있는 사람.
그리고 코칭은 내 판단을 처음부터 만들어주는 것이 아니라
내가 내린 판단을 마지막으로 점검받는 과정이 되어야 한다고 하셨습니다.
그 말을 듣고 나니
제가 이번 학교에서 해야 하는 것이 조금 달라 보였습니다.
'수도권 한 채 마련하기'가 목표라고 생각했는데,
사실은 '스스로 투자할 수 있는 과정을 만드는 것'
까지가 이번 학교에서 해야 할 일이었습니다.
#7 안 된다는 물건도 한번 더 파보기
조급함에 대해 반성하면서, B지역에서 매물을 털며 생겼던 또 다른 고민을 튜터님께 말씀드렸습니다.
시장이 워낙 뜨겁다 보니 사장님들께서
실입주만 받는다고 말씀하시는 경우가 많았습니다.
튜터님께서는 지금처럼 거래가 잘되는 시장에서는
매도인 입장에서 굳이 복잡한 투자자의 조건을 맞춰줄 이유가 없기 때문에
대부분의 투자자가 여기서 포기한다고 하셨습니다.
그렇다고 처음부터 안 될 거야라고 결론 내리지는 말라고 하셨습니다.
부동산마다 전세 대기자가 있는지 알아보고,
매도인의 중도금과 잔금 일정은 어떤지 확인하고,
가격 대신 조정할 수 있는 조건은 없는지 하나씩 시도해볼 수 있었습니다.
하고자 하면 방법이 생길 수도 있다는 것.
결과적으로 안 되는 물건이더라도 처음부터 '안 될 것 같다'며 제외하는 것보다,
가능한 방법을 하나씩 시도해본 경험이 결국 투자자로서 더 큰 자산이 된다는 말씀이었습니다.
→ 안 된다고 예상하고 포기하지 말고, 내가 할 수 있는 것까지는 해본 뒤 판단하자.
#8 조급함을 내려놓고, 가격과 가치를 다시 보다
튜터님과의 대화로 조급함을 내려놓고
10~11억대에 살 수 있는 다른 지역의 단지들과 객관적으로 비교하기 시작하니 다른 생각이 들었습니다.
‘B지역이 지금 가치 대비 비싼 건 아닐까?’
같은 가격대의 규제지역 단지들과 비교해보니,
비규제라는 이유로 단기간에 가격이 빠르게 오른 B지역은
확실히 가치 대비 가격이 높아진 상태라고 느껴졌습니다.
그렇다고 B지역의 가치가 낮다는 의미는 아니었습니다.
이미 가격이 먼저 오른 만큼,
지금 매수한다면 생각보다 추가 상승이 더딜 수도 있다는 점은 알고 접근해야 했습니다.
이 과정에서 튜터님께서는
단순히 덜 오른 곳, 더 싼 곳을 찾는 것이 아니라
그럼에도 가치 있는 물건을 매수하는 것이 중요하다고 알려주셨습니다.
현재 가격이 가치 대비 어느 수준인지 알고도 선택할 만큼 가치가 있는지,
그리고 같은 투자금으로 선택할 수 있는 다른 물건보다 여전히 나은 선택인지를 비교해야 했습니다.
입주 리스크도 마찬가지였습니다.
급 규모와 입주시기, 과거 인근의 대규모 입주 당시 전세가 움직임까지 확인하면서
‘영향이 거의 없을 것’이라고 단정해서는 안 된다는 것을 알게 되었습니다.
영향이 크지 않을 수도 있지만,
혹시 모를 전세가 조정까지 내가 감당할 수 있는지를 보수적으로 확인하고 들어가야 하는 리스크였습니다.
결국 이번 비교를 통해 배운 것은 단순히 ‘B지역이 비싸니 사지 말아야 한다’는 것이 아니었습니다.
가격이 많이 올랐다는 이유만으로 가치 있는 물건을 포기해서도 안 되고,
좋은 지역이라는 이유만으로 높아진 가격과 리스크를 외면해서도 안 된다는 것.
조급함을 내려놓고 나서야 비로소
가격과 가치, 그리고 내가 감당해야 할 리스크를 함께 놓고 투자 여부를 판단할 수 있었습니다.
#9 퇴근하면 세 시간 동안 전화만 했지만 사라져가는 매물들
비규제 앞마당까지 편도 5~6시간이 걸리는 지방에 살고 있었기에,
매번 직접 현장에 갈 수는 없었습니다.
그래서 제가 할 수 있는 것은 최대한 전화로 투자 가능한 단지와 물건을 파악하고,
쉬는날 몰아서 매임을 가는 것이었습니다.
오후 4시에 퇴근하면 7시까지 계속 전화를 돌렸습니다.
매물을 파악하고, 전세 상황을 확인하고, 가격이나 조건을 조율해 투자할 수 있는 물건이 있는지 하나씩 물었습니다.
하지만 아무리 전화를 돌려도 쉽지 않았습니다.
시장에 나온 매물 자체가 많지 않았고, 주인이 실입주자만 받겠다는 물건도 많았습니다.
전세가 낮게 끼어 있는 물건은 제가 조건을 만들어볼 수 있는지 묻기도 전에 사장님 선에서
투자 안 된다며 커트하는 경우도 있었습니다.
그렇게 어렵게 매물 예약을 잡아도 끝이 아니었습니다.
매물을 보러 가는 사이 예약해둔 매물들이 하나씩 거래되며 사라지기 시작했습니다.
하지만 처음 B지역에서 물건을 본 지 두 시간도 되지 않아
당장 투자하려 했던 때와는 조금 달라져 있었습니다.
매물이 사라지는 것은 아쉬웠지만, 이제는 적어도
이 물건을 놓치면 끝이다 라고 생각하지는 않았습니다.
B지역의 가치가 좋다는 생각은 여전히 변하지 않았습니다.
그럼에도 이미 가격이 빠르게 오른 시장에서 무조건 B지역 안에서 답을 찾기보다,
내 투자금으로 살 수 있는 다른 지역의 가치 있는 물건까지 함께 비교해봐야겠다고 생각했습니다.
마침 C지역은 B지역과 분위기가 달랐습니다.
B지역에서는 실거주자와 투자금이 여유 있는 투자자들이 활발하게 거래하면서
가격이나 조건을 조율하기가 쉽지 않았던 반면,
C지역은 "요즘 계좌가 잘 안 나와요"라는 이야기가 들리긴했으나 상대적으로 잠잠했습니다.
덕분에 오히려 가격과 전세, 잔금 조건을 하나씩 맞춰볼 수 있는 물건들이 보이기 시작했습니다.
처음에는 B지역에서 어떻게든 매수해야된다고만 생각했다면,
B지역만이 답이라는 생각을 내려놓고, C지역까지 같은 테이블 위에 올려놓고 비교하기 시작했습니다.
그리고 그 과정에서,
제 3호기가 될 물건이 조금씩 눈에 들어오기 시작했습니다.
다음 글에서는
그렇게 추린 후보들 중에서 어떤 물건들을 비교했고
왜 결국 3호기를 선택하게 되었는지 적어보겠습니다!
