안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
오늘도 강남권 하락세 관련 내용으로
글을 적어 볼려고 합니다.
강남 -0.35%
서초 -0.30%
송파 -0.02%
드디어 강남3구가 모두 하락했습니다.
기사를 여기까지만 읽으면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“강남도 떨어지는데
조금만 기다리면 서울 전체가 떨어지는 거 아닐까?”
그런데 저는 궁금했습니다.
정말 그럴까?
그래서 기사에서 한 발짝 더 들어가 데이터를 찾아봤습니다.
그런데 두 가지 재미있는 사실이 보였습니다.
첫 번째 반전! 강남도 ‘다’ 안 팔리는 것은 아니었다
먼저 강남3구의 올해 거래를 가격대별로 나눠서 봤습니다.
10억 이하 / 10~15억 / 15~20억 / 20~30억 / 30억 이상
그랬더니 재미있는 모습이 나타났습니다.
강남3구의 전체적인 거래량은
5월부터 줄어들고 있고,
특히 일부 고가 가격대에서는 감소폭이 컸습니다.
하지만
모든 가격대의 거래가 똑같이 줄어든 것은 아니었습니다.
어떤 가격대는 크게 감소했지만,
상대적으로 거래가 유지되거나 비중이 커진 가격대도 있었습니다.
즉,
“강남 집값이 떨어진다 = 강남의 모든 집을 아무도 안 산다”
는 이야기는 아니라는 겁니다.
제가 여기서 얻은 첫 번째 힌트!
⭐️ 지역의 평균가격만 보지 말고
‘어떤 가격대에서 누가 사고 있는지’를 보자!
하지만 더 재미있는 건 두 번째 데이터였습니다.
두 번째 반전! 외곽에서는 ‘전세’가 움직이고 있었다
이번에는 한국부동산원 주간 주택가격동향 통계에서
매매가격과 전세가격을 같이 봤습니다.
제가 확인하고 싶었던 지역은
서울 강남권 vs 서울 외곽(강북·도봉·노원·성북·관악·강서·은평)
그리고 수도권 비규제지역인
고양 덕양·부천 원미·안양 만안·군포
였습니다.
그런데 여기서 정말 흥미로운 모습이 나타났습니다.
강남 3구를 제외한 지역에서
매매가격이 오르는 동시에
전세가격도 강하게 움직이고 있었습니다.
오히려 전세가격이 더 빠르게, 그리고 더 강하게 상승하여
매매가 상승을 견인 하는 것으로 보였습니다.
전세가 오르면 무슨 일이 생길까?
아주 쉽게 생각해보겠습니다.
8억원짜리 아파트의 전세가 4억원이라고 가정해보겠습니다.
그런데 전세가가 계속 올라
4억5천 → 5억 → 5억5천
이 된다면 어떨까요?
전세를 구하던 사람 입장에서는 어느 순간 이런 생각이 듭니다.
“어? 조금 더 보태면 그냥 사는 게 낫지 않을까?”
바로 이겁니다.
전세매물 부족
↓
전세가격 상승
↓
매매와 전세 가격차 축소
↓
“이 돈이면 차라리 살까?”
↓
실수요자의 매매 전환
물론 전세가격이 올랐다고
집값이 반드시 오른다는 뜻은 아닙니다.
금리, 대출, 공급, 소득 등 다른 변수도 많습니다.
하지만 적어도 전세가격 상승은
그 지역에 실제로 살고 싶어 하는
실 수요대비 공급이 부족하다는 중요한 시그널입니다.
서울 외곽 상승은 ‘풍선효과’?
최근 강남 고가주택은
세금과 대출규제 등의 영향을 크게 받고 있습니다.
반대로 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽에서는
실수요가 움직이고 있습니다.
그런데 여기에 전세가격까지 같이 올라온다면
이야기가 조금 달라집니다.
단순히
“강남이 막히니까 사람들이 외곽을 산다”
에서 끝나는 것이 아니라,
“외곽에 실제로 살려는 사람이 많아지고 있고,
높아진 전세가격이
매매전환 압력을 높이고 있는 것은 아닐까?”
까지 생각해볼 필요가 있습니다.
⭐️ 서울 외곽의 상승을 단순한 풍선효과로만 볼 수 없는 이유가 바로 ‘전세’에 있습니다.
그런데 이 흐름이 서울에서 끝나지 않는다면?
여기서 한 걸음 더 가보겠습니다.
서울 외곽도 많이 올랐습니다.
그렇다면 서울 외곽이 부담스러워진 사람들은 어디로 갈까요?
자연스럽게 서울 출퇴근이 가능한 수도권을 찾아보기 시작할 겁니다.
그래서 제가 같이 본 곳이
고양 덕양, 부천 원미, 안양 만안, 군포
같은 수도권 지역입니다.
특히 이 지역들은 서울 주요 업무지구로 이동할 수 있으면서
아직 비규제 지역으로 전세레버리지를 통한
투자도 가능한 지역입니다.
그리고 이 지역들에서도
전세가격이 강하게 움직이는지를 같이 봐야 합니다.
⭐️ 서울에서 밀려나는 수요가 어디로 이동하는지 알고 싶다면 매매가격만 보지 말고 ‘전세가격’을 함께 보자!
이게 이번에 데이터를 보면서 얻은 두 번째 힌트였습니다.
그렇다면 내집마련을 준비하는 사람은?
여기까지 읽으면 이런 생각이 들 수도 있습니다.
“그럼 서울 외곽도 이미 올랐는데 지금 사라는 거야?”
아닙니다.
제가 이야기하고 싶은 것은
“오르니까 사자”도 아니고
“강남이 떨어지니까 기다리자”도 아닙니다.
질문을 바꿔야 합니다.
❌ 서울 집값이 앞으로 오를까?
대신
⭕️ 내 예산으로 출퇴근 가능한 가장 좋은 집은 어디일까?
특히 서울 외곽이나 수도권으로 갈수록
저는 교통을 더 중요하게 봐야 한다고 생각합니다.
내 예산을 먼저 정하고,
예산 → 직장 접근성 → 교통 → 생활권 → 단지
순서로 후보를 좁혀보는 겁니다.
서울을 너무 빨리 포기할 필요도 없고,
서울이라는 이유만으로 무리할 필요도 없습니다.
⭐️ 내가 감당할 수 있는 가격에서 더 가치 있는 집을 찾는 것이 먼저입니다.
투자자라면 여기서 한 번 더 비교해야 합니다
내집마련과 투자는 조금 다릅니다.
수도권 비규제지역은 시장 상황과
개인의 주택 보유·대출 여건 등에 따라
투자 후보지로 비교할 수 있는 선택지가 될 수 있습니다.
그렇다고
“서울이 안되니까 이제 수도권!”
이라고 바로 결정하면 안 됩니다.
우리에게는 또 다른 선택지가 있기 때문입니다.
바로 지방광역시입니다.
예를 들어 같은 투자금 1~2억원으로
수도권 외곽 중급지 단지
와
지방광역시 핵심 생활권 선호단지
를 살 수 있다면 무엇을 선택해야 할까요?
이때부터 진짜 비교평가가 시작됩니다.
같은 투자금으로 할 수 있는 단지 중
지역의 가치 > 생활권의 선호도 > 단지의 선호도
를 같이 비교해야 합니다.
⭐️ ‘수도권이라서 산다’도 아니고 ‘지방이 덜 올랐으니까 산다’도 아닙니다.
같은 투자금으로 내가 살 수 있는 것 중 더 가치 있는 자산을 찾는 것!
저는 이를 위해 저희가
힘들게(?) 임장하고 임장보고서를 쓰고 있다고 생각합니다.
마치며…
오늘 글의 시작은
“강남3구 동반 하락”
이었습니다.
하지만 데이터를 조금 더 들여다보니 제가 얻은 결론은 조금 달랐습니다.
강남3구도 가격대별로 움직임이 달랐고,
서울 외곽에서는 전세가격이 강하게 움직이고 있었고,
그 흐름을 수도권까지 함께 살펴볼 필요가 있었습니다.
그래서 저는 지금 시장에서
‘서울이 오를까? 떨어질까?’를 맞히는 것보다
더 중요한 질문이 있다고 생각합니다.
“사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳은 어디일까?”
그리고
“내 돈으로 그중 가장 좋은 집은 어디일까?”
그 답을 찾는 좋은 힌트 중 하나가 바로
⭐️ ‘전세가격’입니다.
강남이 떨어졌다고 기다리기만 하지 말고,
서울 외곽이 올랐다고 포기하지도 말고,
내 예산을 정하고 → 앞마당을 만들고 → 전세수요를 확인하고 →
수도권과 지방까지 비교해 투자 우선순위를 정해보겠습니다.
결국 좋은 기회는 시장의 미래를 정확히 맞힌 사람보다,
시장의 흐름을 읽으며
계속 비교하고 준비했던 사람에게 먼저 보이지 않을까요? 😁
