대출, 얼마까지 받을 수 있을까?
대출한도부터 필요한 소득·취득세·다음 투자까지 한 번에 그려봤습니다
안녕하세요.
꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다. :)
오늘은 제가 다음 투자를 준비하며 대출을 어떻게 정리해봤는지 나눠보겠습니다.
다만 대출을 계산하기 전에 지금 적용되는 규제부터 먼저 확인해봤습니다.
최근 몇 년간 LTV·DSR뿐 아니라
주택가격별 대출한도, 규제지역, 세금까지 계속 바뀌어왔기 때문에
과거에 알고 있던 기준으로 계산하면 실제 투자계획과 달라질 수 있기 때문입니다.
그래서 현재 기준으로 주요 규제와 앞으로 예정된 변화를 한 장에 정리해봤습니다.
규제 내용을 전부 외우기보다는
내가 매수하려는 지역과 가격대에서는 어떤 규제가 적용되는지 먼저 확인한 뒤,
그 기준을 내 자산계획에 대입해보는 것이 중요하다고 생각했습니다.
※ 정책은 발표·시행 과정에서 변경될 수 있고
개인의 주택 수·지역·주택가격 등에 따라 적용 내용이 달라질 수 있으니,
실제 투자 전에는 최신 정부 발표와 금융기관을 통해 다시 확인해주세요.
1. 먼저 ‘얼마까지 나오지?’를 확인했습니다
대출을 알아볼 때 가장 먼저 만나는 것이 LTV와 DSR입니다.
저는 어렵게 외우기보다 이렇게 이해하고 있습니다.
LTV = 내가 사려는 집이 허락하는 대출
DSR = 내 소득과 기존 부채가 허락하는 대출
집값을 기준으로 LTV상 대출이 가능하더라도
내 소득이나 기존 대출 때문에 DSR에서 한도가 달라질 수 있습니다.
여기에 스트레스 DSR까지 적용되기 때문에 실제 투자에서는 단순히
집값 × LTV = 내가 받을 수 있는 대출
로 끝낼 수 없었습니다.
결국 집의 조건과 내 조건을 둘 다 통과해야
실제 사용할 수 있는 대출금액이 나온다고 이해했습니다.
그래서 실제 매수를 앞두고 있다면 계산기에서 나온 숫자로 끝내지 않고
은행에 내 소득·기존 대출·구입할 주택 조건을 넣어 실제 한도를 확인하는 것까지 필요합니다.
2. 대출을 늘리려면 ‘필요한 소득’도 같이 늘어납니다
여기서 저는 계산을 한번 반대로 해봤습니다.
“내 소득으로 얼마를 빌릴 수 있지?”
가 아니라
“내가 이만큼 빌리려면 소득이 어느 정도 필요하지?”
대출금액에 따라 필요한 소득 수준을 대략적으로 살펴보면,
대출 2억 → 연소득 약 4천만원대
대출 4억 → 연소득 약 8천만원대
대출 6억 → 연소득 약 1억 2천만원대
[30년 원리금균등상환과 스트레스 금리 반영 등을 가정]
정도로 생각해볼 수 있었습니다.
물론 실제 대출 가능금액은
금리와 만기, 기존 부채, 스트레스 DSR 적용, 은행과 상품 등에 따라 달라질 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 정확히 얼마의 연소득이 있어야
몇 억을 빌릴 수 있는지를 외우는 것이 아니라,
대출금액을 늘리려면 그만큼 감당할 수 있는 소득도 함께 필요하다는 것.
“대출 6억 받으면 이 집까지 볼 수 있겠네.”
라고 생각했다면,
그다음에는
“그런데 우리 소득으로 6억이 가능한가?”
까지 연결해서 봐야합니다.
3. 집값이 올라가면 대출만 볼 게 아니었습니다
여기에서 또 하나 같이 본 것이 취득세와 부대비용입니다.
예산을 짜다 보면 이런 순간이 있습니다.
“조금만 더 있으면 한 단계 위 단지를 살 수 있는데?”
그런데 이 ‘조금’이 정말 매매가격의 차이만큼인지는 따로 계산해봐야 했습니다.
제가 검토하던 주택가격에서는 특히 6억원이라는 취득가액 경계도 중요했습니다.
제가 적용한 일반 주택 취득세 구조에서는
6억원 이하와 6억원 초과~9억원 이하의 세율 계산이 달라지기 때문에,
가격이 6억원을 넘어가기 시작하면 취득세도 함께 다시 계산해봤습니다.
여기에 중개보수, 국민주택채권 등 다른 부대비용도 있습니다.
결국
5.9억짜리 집에서 6억대 집으로 올라가는 데 필요한 돈은
단순히 ‘집값 차이’만은 아니었습니다.
그래서 더 좋은 단지를 볼수록
매매가격 → 필요한 현금 → 대출 → 취득세·부대비용
까지 한 번에 계산해봐야 실제 필요한 돈이 보였습니다.
4. 그런데 ‘받을 수 있다’고 다 받아도 될까?
여기까지 계산하면 대략적으로
“나는 얼마짜리 집까지 살 수 있겠다.”
는 숫자가 나옵니다.
그런데 대출이 가능하다는 것과
그 대출을 가지고 계속 자산을 만들어가는 것은 조금 다른 문제였습니다.
대출을 더 활용하면 지금 선택할 수 있는 자산의 범위는 넓어집니다.
하지만 대출이 늘어날수록 매달 갚아야 할 원리금도 늘어나고,
그만큼 앞으로 모을 수 있는 종잣돈은 줄어듭니다.
반대로 상환 가능한 범위인데도 대출을 너무 보수적으로만 본다면
더 좋은 자산을 선택할 기회를 놓칠 수도 있습니다.
그래서 대출을 계획할 때는 한도만 보는 것이 아니라 세 가지를 함께 확인해볼 필요가 있었습니다.
① 지금 더 좋은 자산을 취득할 수 있는가
② 월 원리금을 무리 없이 감당할 수 있는가
③ 상환하면서도 다음 종잣돈을 만들 수 있는가
이 세 가지를 함께 고려해 ‘대출 가능금액’과 별도로 ‘감당가능 금액’을 생각해봤습니다.
5. ‘감당가능 금액’은 어떻게 계산해볼까?
그렇다면 감당가능 금액은 어떻게 확인할 수 있을까요?
저는 대출금액만 계산하고 끝내지 않고,
대출을 받은 이후의 미래자산까지 월별로 그려봤습니다.
현재 가진 자산에서 시작해 앞으로 들어오고 나갈 돈을 하나씩 연결해보는 것입니다.
① 현재 자산은 얼마인가?
↓
② 앞으로 얼마를 모을 수 있는가?
↓
③ 활용할 수 있는 대출은 얼마인가?
↓
④ 그 대출을 받기 위한 소득 조건은 충족하는가?
↓
⑤ 취득세와 부대비용까지 포함하면 실제 필요한 돈은 얼마인가?
↓
⑥ 대출 후 매달 얼마를 갚고, 얼마를 다시 모을 수 있는가?
↓
⑦ 그래서 다음 투자금은 언제 마련되는가?
특히 월별 미래자산을 그려보면서
매달 얼마를 저축할 수 있는지,
기존 대출은 언제 상환되는지,
목돈이 나가는 시점은 언제인지
까지 넣어보니 지금 받을 대출이
다음 투자 시점에 어떤 영향을 주는지까지 볼 수 있었습니다.
결국 대출은 하나의 숫자로 끝나는 것이 아니라
현재 자산 → 대출 → 취득 → 상환 → 저축 → 다음 투자
까지 이어지는 자금계획이었습니다.
그래서 제가 정리한 ‘감당가능 금액’은
단순히 원리금을 낼 수 있는 최대금액보다는,
지금 더 좋은 자산을 선택하면서도
다음 종잣돈을 계속 만들어갈 수 있는 범위
에 조금 더 가깝습니다.
이제는 대출도 ‘미래자산’과 함께
대출은 여전히 어렵습니다.
정책이 바뀔 때마다 다시 찾아봐야 하고,
같은 금액이라도 개인의 소득과 부채에 따라 결과도 달라집니다.
그래서 모든 대출 규정을 외우는 것보다
내 자산에 직접 대입해보는 연습이 더 필요하다는 생각이 들었습니다.
이번에 저도 현재 자산부터
앞으로의 저축액, 대출과 상환계획까지 한 장에 펼쳐보면서 막연했던
다음 투자를 조금 더 구체적으로 그려볼 수 있었습니다.
앞으로 정책이 바뀌더라도 그때의 기준을 다시 확인하고,
내 자산과 소득에 대입해 감당할 수 있는 범위를 다시 계산해보면 됩니다.
혹시 대출이 어렵게만 느껴지셨다면
오늘은 LTV와 DSR을 더 공부하기보다
내 자산부터 한 장에 펼쳐보는 것부터 시작해보셔도 좋겠습니다.
지금 가진 돈은 얼마인지,
앞으로 얼마를 모을 수 있는지,
매달 얼마까지 상환할 수 있는지.
그 숫자가 보이면 대출도 조금은 덜 막막해지지 않을까요? :)
여러분의 투자를 응원하는 동료가,
꿈행이였습니다. :)
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