https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0014261344
기사 요약
배경
수도권 부동산 시장 과열 억제를 목적으로 서울 전역 및 경기 주요 지역에 토지거래허가구역을 지정했으나, 실거주 의무에 따른 전세 매물 급감과 인접 비규제지역으로의 수요 이동으로 매매·임대차 가격이 동반 급등하는 역설적 현상 초래
핵심 내용
규제 도입 이후 매매 및 임대차 시장의 동반 과열 양상
- 규제 도입 이후 서울 아파트 매매가격 10.42% 상승 및 성북구(16.51%), 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%) 등 중하위 지역 중심의 상승세 주도
- 경기권 주요 규제지역인 광명(16.70%), 수원 영통(16.19%), 성남 분당(16.01%), 용인 수지(15.56%) 등의 가파른 가격 상승세 지속
- 신규 입주 물량 축소 및 2년 실거주 의무 부여로 서울 아파트 전세 매물이 13.9% 감소(2만4369건→2만996건)하며 1년간 전셋값 9.96% 상승 기록
- 갭투자 차단 효과 대비 임대차 매물 급감에 따른 임차 수요의 매매 전환으로 전세·월세·매매 가격 동반 급등 현상 심화
토지거래허가구역 해제와 연장을 둘러싼 쟁점 대립
- 임대차 시장 안정화를 위한 규제 해제 요구 대 규제 해제 시 억눌린 대기 매수세 유입에 따른 집값 급등 우려 상존
- 지난해 2월 잠실·삼성·대치·청담 해제 직후 집값 급등 및 마·용·성 확산으로 35일 만에 강남 3구와 용산구 전역을 재지정한 시장 불안 선례 잔존
- 국토교통부는 전월세 불안의 주원인을 공급 물량 부족으로 진단하며 토허제를 통한 추가 가격 폭등 억제 효과를 긍정 평가
인접 비규제지역 풍선효과 확산 및 규제 확대 검토
- 규제망에서 제외된 화성시 병점구, 수원시 권선구, 부천시 원미구, 안양시 만안구, 군포시 등 경기 남부 비규제지역의 주간 매매가 0.5% 이상 급등세 시현
- 10·15 대책 후 동탄 등지로의 수요 이전 및 7월 동탄·구리·기흥 추가 지정 후 인근 비규제지역 신고가 속출 등 연쇄적 풍선효과 반복
- 정량적 요건(물가상승률 1.3~1.5배 초과)을 적용하는 조정대상지역·투기과열지구와 달리 정성적 투기 우려 판단으로 지정되는 토허제의 제도적 편차 확인
- 정부는 가격 상승률 및 청약 경쟁률 등 지표를 종합 분석하여 연말 구역 만료 시점에 맞춘 기간 연장 및 추가 확대 여부를 최종 결정할 방침
집을's 생각
현 정부가 수도권 대부분의 지역을 토지거래허가구역을 지정한 목적은 실거주 중심의 시장을 만들고 투기 수요를 억제하는 데 있습니다. 하지만 규제 이후 전세 매물이 감소하고 전월세와 매매가격이 함께 상승하면서 부작용도 나타나고 있습니다.
규제를 유지하면 임대차 시장의 공급 부족이 이어질 수 있고 해제하면 억눌렸던 매수 수요가 유입될 수 있습니다. 정부 입장에서는 어느 쪽을 선택하더라도 부담이 따르는 상황입니다. 특히 연장하지 않는다면 정책 실패라는 비판을 피하기 어려운 만큼 쉽게 해제하기는 어려울 것으로 보입니다.
토허제가 해제되면 과거 잠삼대청 해제 때와 같이 거래량이 터지고 매매가는 급등할 수 있습니다. 당시에는 평균 매매가격이 한 달 만에 2.7% 상승하고 거래량도 약 72% 증가했습니다. 다만 당시에는 핵심 입지에 매수 수요가 집중됐다면 이번에는 해제하는 지역이 많다 보니 자금이 여러 급지로 분산되어 파급력이 이전보다 크지 않을 수도 있습니다.
반대로 토허제 해제로 인하여 전월세가 공급되면서 매매가를 안정화시킬 수도 있습니다. 비거주 매수가 가능해지면서 매수 수요가 늘어날 수 있지만 동시에 임대차 시장에 공급되는 매물도 증가합니다. 전월세 매물 부족으로 어쩔 수 없이 매수를 선택했던 수요가 다시 전월세를 선택할 수 있다면 매매 수요의 일부가 줄어들 가능성도 있습니다. 해제 이후 집값이 얼마나 오를지는 매수 수요의 유입뿐 아니라 임대차 시장의 공급 변화까지 함께 살펴봐야 합니다.
투자자 입장에서는 토허제 연장 여부를 예측하는 것보다 규제지역과 비규제지역 사이의 가격 차이를 파악하는 것이 중요하다고 생각합니다. 현재 규제지역 중에는 비규제지역보다 저렴한 단지가 존재하는 만큼 규제 해제 시 수요가 유입될 수 있는 자산을 미리 살펴볼 필요가 있습니다.
해제가 발표된 뒤 움직이면 대출이 제한이 풀린 실거주자와 미리 준비된 투자자가 빠르게 움직이기에 가격 또한 일시적으로는 빠르게 움직일 수 있습니다. 다만 규제지역이 좋은 지역이라고 매수하기보다는 입지와 수요, 환금성을 바탕으로 가격 차이가 충분한 자산을 선별해야 합니다. 정책이 바뀐 뒤 기회를 찾기보다 정책이 바뀌었을 때 시장이 어떻게 반응할지 미리 생각하고 준비할 필요가 있다고 생각합니다.
