[지투30기 그린쑤 튜터님의 쑤퍼빠월, 이곤(20)기회야_마이리] 1강 수강후기 : 지방 투자는 사는게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다.

안녕하세요 마이리입니다.

이번 지투실 1강 강의는 찐 지방투자자 재이리 튜터님의 내 종잣돈 2배로 불려주는 실전 지방투자 노하우로 내 종잣돈으로 지방 투자 방향성을 잡고 지방만의 매수/보유/매도 원칙과 목표 자산까지 가는 로드맵에 대한 딥한 강의를 수강했습니다.

[배운것]

지방투자의 방향성(공급&선호도)

-지방투자는 공급만으로 퉁쳐서 보면 안되며, 공급+선호도 둘 다 봐야 한다.

-지방은 공급에 따라 전세가가 움직이지만 선호도에 따라 저가치의 단지라면 공급이 줄어도 전세가가 매매가를 밀어올리지 못해 오르지 않을 수 있다. 즉, 수도권과 다르게 선호도가 칼 같으며 사람들이 좋아할수록 먼저 오르고 많이 오르는 특징이 있어 선호도를 뾰족히 봐야 한다. => 선호도 좋은 단지는 보유 매도 용이하다(환금성 높다)

-지방에서는 생활권이나 지역이 아닌 선호 단지를 선택해 이동하는 수요가 있기 때문에 평형, 연식, 생활권보다 해당 단지를 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가가 중요!

-지방에서는 사람들이 강남같이 생각하는 곳들이 있으며, 독점성이 있는 곳들은 공급이 많아도 지역 사람들이 바닥 가격이 오면 수요가 몰려 가격이 오르기도 함 

-지방은 수요가 얕아 전세가와 전세개수 움직임도 트래킹하면서 시장 상황을 체크해야 한다.

지방가치성장투자/소액투자

-지방 가치성장 투자는 대상과 시기가 중요

-가치있는 단지를 가격이 빠졌을 때 확신을 가지고 매수 => 변하지 않는 가치와 선호도

-지방 소액투자는 투자 범위가 정말 중요 : 1등 생활권, 대장 옆이라고 무조건 오르지 않는다.

-넓게보기 : 내 투자금을 살 수 있는 앞마당의 다른 단지들을 살펴보고 더 가치와 선호도 높은 단지를 찾기

-동층향뷰는 바꿀 수 없다. 내 투자금에서 감당 가능하고 가장 좋은 것 선택

-좋은 물건 = 가격 대비 가격이 싼대 투자금'도' 적은 것

-절대적 저평가 시기 = 공급장 후반부에 접어들면서 가격이 절대적으로 저렴하고 전세가는 더 이상 빠지지 않는 시기"지켜보자"는 심리가 지배적일 때

매수 / 보유 / 매도

지방 투자는 사는게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다.

-가치가 ‘있고’, 저평가 되어 있는 부동산을 사서, 보유하고 수익이 나면 판다.

-지방의 소액투자는 대부분 5년 정도 보유를 가정하고 매수 : 미들 리스크 & 미들 리턴

-지방 상승장은 선호도 좋은 단지를 골랐을 때 수익률이 좋으며, 하락장은 5~10년 전 가격으로 돌아갈 수 있음

[느낀점]

공급+선호도

지방은 공급이 중요하다고 생각해 공급만 퉁쳐서 봤던거 같습니다.

지방 앞마당을 만들수록 지방은 개별 단지 선호도가 중요하다고 생각이 들었습니다.

특히 이번 임장지도 분임/단임을 하면서 개별 단지의 선호도 차이가 크다고 느끼며 좀 더 뾰족하게 전임/매임까지 완료해 단지 선호도를 뾰족하게 만들어야겠다고 생각했습니다.

사람들이 좋아하는 단지 그리고 전세가 올라오는 시기(저평가+투자하기 좋은 타이밍)에 투자하면 지방도 수도권 못지 않게 돈을 버는 곳이라고 다시 한번 배울 수 있었습니다.

사람들이 덜 좋아하는 단지는 전세가 붙어서 밀어 올릴 때 반등한다면 사람들이 좋아하는 단지는 전세가 하락이 멈추면 매매가 반등하기 때문에 먼저 수익을 보고 먼저 매도하고 나올 수 있다는 것!

지방 투자시 공급+선호도를 확인하고, 전세가와 전세개수 움직임도 함께 봐야한다는 점을 배울 수 있었습니다.

의미 없는 앞마당은 없다

지방은 지역마다 사이클이 다 다르고 제대로 정리해 둔 앞마당은 사이클이 돌아올 때 나의 투자처가 된다.

상승이어서, 하락이어서, 보합이어서 모든 앞마당에서의 경험은 실력이 된다는 것을 잊지 않고 꾸준히 앞마당을 만들겠습니다.

수도권이라고 다 로우 리스크가 아니다

수도권 외곽 단지를 예시를 보면서 공감을 많이 했던 부분입니다.

상승장인 수도권이지만 외곽 단지는 선호도가 아쉬워 대세 상승까지 오래 기다려야 하며, 사람들이 먼저 들어가고 싶어하는 단지가 아닌 팔리긴 하지만 지방처럼 가수요보다 실수요가 더 많은 단지로 미슬 리스크가 될 수 있다는 것에 공감했습니다.

수도권 외곽도, 지방도 결국 팔려야 수익이라는 것, 동/층/향을 뾰족하게 보고 매물 단위 환금성의 중요성과 팔릴 수 있는 집을 사는 것의 중요성을 다시 생각해봤습니다.

저평가

저평가를 사고 [가치]에 따라 결과다 달라진다는 말이 인상깊었습니다.

조금 덜 좋아도 싼게 먼저가 아니라 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 것이 저평가!로

비슷한 투자금이라면 가치가 더 좋은것을 매수해야 환금성 및 투자 수익률이 달라진다는 것을 동료들의 투자 사례를 보면서 많이 느꼈습니다.

내 앞마당 중 비슷한 가격에 최선의 단지인지 더 가치와 선호도가 높은 단지를 찾는 넓게 보는 눈을 키우는 것이 중요하다는 것을 다시 머리에 남겨봤습니다.

특히, 높은 전세가율&낮은 투자금만 보고 저평가가 아닌 저가치 물건을 사는 오류를 반드시 피해야한다는 점!

“나라면 이 집에 전세금 올려서라도 더 살고 싶을까?” 꼭 생각해보기!

[적용할 점]

-임장지 미분양, 인허가/착공 물량 규모 및 추이 정리하기

-지방 앞마당 시세트래킹 할 때 전세가+전세 개수 움직임 체크하기

-도시별 선호 요소를 바탕으로 개별 단지 선호도 파악하기

이전 지투실에서 계약 프로세스 강의에서도 많이 배우고 적용해 도움이 되었는데,

이번 강의를 통해 지방투자에 투자 기준과 왜 해야하는지를 다시 한번 생각해 볼 수 있어서 너무 좋았습니다.

소액으로 종잣돈을 불리기 위해서는 지방투자를 해야하는걸 알지만 마음의 허들이 있었던거 같습니다.

최근에 동료들의 지방 투자 매수/매도를 보면서 지방투자에 대해 생각해볼 수 있었는데요.

내가 가진 자산으로 20억을 한 번에 갈 수 없다면 종잣돈으로 최선의 투자를 하고 키우면서 징검다리를 건너듯이 더 좋은 자산으로 옮기는 것! 임장 임보를 통해 실력을 쌓고 좀 더 몰입해보겠습니다.

긴 시간동안 강의해주신 재이리튜터님 감사합니다 💜