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안녕하세요, 감또개입니다.
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Q&A 게시판의 '현재 비규제지역 물건이 잔금 전에 조정지역이 되었을 때 양도세 기준일'에 대한 질문입니다.
현재 질문주신 분께서는 1호기가 '규제지역'에 있고,
그리고 2호기는 현재 '비규제지역'이지만 잔금 날짜를 길게 잡으신 것으로 확인됩니다.
그 과정에서 잔금 전에 비규제지역이 규제지역으로 바뀐다면 양도소득세가 어떻게 될까요?
결론부터 말씀드리면 '무엇을 판단하느냐'에 따라 기준일이 다릅니다.
판단 항목 | 기준 시점 | 근거 |
다주택자 양도소득세 중과 여부 | 양도일(매도 잔금일) 현재 1. 양도하는 그 주택이 조정대상지역인지 2. 한 세대에서 보유한 주택 수가 몇 채인지 | 소득세법 제104조 제7항, 시행령 제167조의3·4·11 |
1세대 1주택 비과세의 2년 거주 요건 | 취득 당시 조정대상지역인지 | 소득세법 시행령 제155조 제1항 |
취득 시기 | 대금청산일(잔금일)과 등기접수일 중 빠른 날 | 소득세법 시행령 제162조 |
일시적 1가구 2주택 처분기한 | 신규주택 취득일로부터 3년 (종전주택 취득 1년 후 신규주택 취득) 두 채 모두 조정대상지역이라면 2년 (26년 8월 4일 이후 취득 시) | 소득세법 시행령 제155조 제1항 |
잔금일 하나로 모든 게 정해지는 구조가 아니고,
양도소득세 관련하여 어떤 항목을 고려하느냐에 따라 기준 시점이 다름을 확인할 수 있습니다.
질문 상황에 대입해보겠습니다.
1) 양도소득세 중과 여부 : 잔금일이 아니라 나중에 팔 때 기준입니다.
2호기 지역이 매수 잔금 전이든, 보유 중이든 조정대상지역이 되면 나중에 팔 때 중과 대상이 될 수 있습니다.
다주택자 중과세율은 양도하는 주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있어야 적용되고,
비조정지역이라면 아무리 주택이 많아도 적용되지 않습니다.
2) 비과세 거주요건 : 여기서는 잔금일이 중요합니다.
일반적으로 취득 시기는 잔금일입니다.
계약 때 비규제지역이었어도 잔금일이 지정 공고일 이후면 '조정지역에서 취득'한 것이 되어
비과세를 받으려면 2년 보유, 2년 거주가 필요합니다.
예외로, 조정지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면
계약 시점에 무주택 세대인 경우에 한해 계약 시점을 적용해 2년 거주 요건이 필요 없지만
질문자님은 계약 당시 1호기를 이미 보유한 유주택 세대이므로 이 예외를 받기 어렵습니다.
따라서 잔금일이 조정지역 공고일 이전이냐 이후냐가 중요합니다.
3) 일시적 2주택 비과세
1호기를 팔 때 일시적 2주택 요건(시행령 제155조)을 갖추면 비과세가 가능합니다.
이 경우 중과는 문제되지 않지만 비과세 요건을 못 채우면 조정지역 물건 매도 시 중과 대상이 됩니다.
(거주 의무 2년 때문에 고민이 되실텐데, 거주 의무가 붙었다는 것은 규제지역이라는 것이고, 따라서 중과 대상입니다)
4) 매도 쪽 보호 규정
조정대상지역 공고일 이전에 양도하려고 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이
증빙서류로 확인되는 주택을 중과에서 빼는 규정이 있습니다.
만약 2호기 지역이 여전히 비규제 지역이고,
2호기를 매도할 때 매도 계약을 조정지역 공고 전에 해 둔 경우에 해당합니다.
이어서 이런 질문을 해주셨습니다.
"잔금 전 조정지역 지정인데 2년 거주 안 하면 일반 과세이고
2호기 잔금 시 조정 지역 안 된다고 하더라도 2번째 주택은 비과세 혜택은 못 받고 일반과세인가요?"
1) 잔금 전에 조정지역으로 지정됐는데 2년 거주를 안 하면 일반과세인가요?
네, 비과세에 해당하지 않습니다.
계약 때 비규제였던 예외는 계약일 현재 무주택 세대에만 적용되므로
1호기가 있는 질문자분은 적용 대상이 아닙니다.
또한 2호기를 매도하실 때 세대 주택 수가 1채(1호기를 처분했다면)면
중과 없이 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
만약 2주택 상태에서 매도하는데 2호기가 조정지역이면 중과(+20%p)와 장특공제 배제가 붙습니다.
2) 잔금 때 여전히 비조정지역이라면 2번째 주택은 비과세를 못 받나요?
어느 집을 먼저 파느냐에 따라 달라집니다.
비조정지역에서 취득한 2호기는 거주 요건이 없어서 2년 이상 보유만 하면 비과세가 가능합니다.
1호기를 먼저 매도하는 경우 일시적 2주택 요건을 갖추면 1호기가 비과세입니다.
1호기 취득 1년 이후 2호기 취득, 2호기 취득일부터 3년 이내 1호기 양도 등입니다.
하지만 1호기가 조정지역에서 취득한 집이면 1호기도 2년 거주가 필요합니다.
1호기를 이미 매도한 후의 경우 2호기는 1주택자 상태이니
2년 보유 요건만 채우면 비과세를 받을 수 있습니다.
2호기를 먼저 매도하는 경우 2주택 상태에서 파는 것이라
일시적 2주택 특례(종전주택인 1호기에만 적용)를 못 받아 비과세가 안 됩니다.
일반과세이며, 이때 2호기가 조정지역이면 중과 대상입니다.
요약하면 '2번째 주택이라서 비과세가 안 된다'가 아니라
취득 당시 조정지역이었는지(거주요건)와 매도 시 몇 주택인지(비과세, 중과)로 갈립니다.
세법은 자주 개정되고 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로
중요한 결정이라면 세무사나 국세청 상담(126)으로 꼭 확인하시길 바랍니다.
네이버 엑스퍼트도 추천 드립니다😊
조정지역지정은 우리가 예측할 수 없는 영역이지만
질문자님이 바라는 상황으로 원활히 전개되시길 희망하겠습니다 😊
