내집마련 중급반 듣고 2년 만에 나홀로 투자했습니다. (+집 살 때 도움되는 글 정리본 포함)

안녕하세요

모두부자되는세상입니다.

지난 1호기 경험담[매수결정까지]에 이어

매수편을 적어보고자 합니다.

1편 매수결정까지 편

https://cafe.naver.com/wecando7/10916385

매수를 위해 매물코칭을 넣은 후

양식을 작성하니

다시 왠지모를 불안감이 생겼습니다.

"아 신축이긴 한데...뭔가가 부족한...내가 이동네 사람이면 여기 살고싶을까?"

아니나 다를까 셔츠님은

"일단 물건은 잘 고르셨어요 매수하셔도 괜찮아요.

그런데 이 물건이 내가 가진 앞마당 중 최선인지 생각해보세요"

그러면서 저에게 여러가지를 물어보시면서 저의 생각에 확장을 하도록 해주셨습니다.

결국 답은

"좀 더 넓게 한 번 봐보세요."

였습니다.

해당 단지의 평수 고민은 순각 날아가 버렸습니다(29평이냐? 34평이냐?)

그리고 힌트를 주셨습니다.

"꼭 신축이 아니어도 좋으니

사람들이 좋아하는 단지를 선택하세요"

사람들이 좋아하는 단지를 찾기

그래서 저는 다시 한 번 지역을 보기로 마음먹고

내마기와 내마중 강의에서 너나위님이 알려준 대로

제가 살고 싶은 집을 마련한다는는 마음으로

투자할 단지를 검토해보기 시작했고

그때 늘 봐오던 C단지가 눈에 띄었습니다.

처음 이 지역 임장 시 매물임장도 했었고

늘 시세트래킹하던 단지라

어느 정도 가격선을 알고 있었습니다.

6층 물건이긴 하지만 가격이 싸게 나와있었고

전화임장을 통해 물건 상태도 어느 정도 파악해두고

매물 예약을 하였습니다.

60대 부부가 살고있는 집 주인 물건이었고

가까운 지역에 따님이 최근 출산을 하여

인근 단지로 월세로 가고 싶어 하셨습니다.

(26년 신축 아파트 입주 예정이라 그때까지 월세 희망)

저는 혹시 매매하게도면 전세 빼기가 어려울까봐

주인분께 주인전세를 조심스럽게 제안 드렸으나

저의 제안은 거부하셨습니다..

물건을 보고나와 부동산 사장님께

저는 1000만원 정도 네고를 요청합니다.

나 : 사장님 이 물건 너무 마음에 드는데 1000만원 네고 할 수 있나요?

사장님 : 무슨 소리에요? 1000만원이라니? 500정도에 가계약금 500 넣을 수 있다면

제가 집주인분께 이야기 해 볼 수는 있어요.

나 : 아....가계약금 500이라 저도 생각할 시간 좀 주세요

사장님 : 빨리 얘기해주셔야 해요...

나 : 아~~ 네

지금 생각해보면 제가 사장님이라도 얼토당토 했을 겁니다.

다짜고자 1천만원을 깎아달라고 요청하니 말이죠

근데 솔직히 제가 무엇을 집주인분께 줄 수 있을까?

생각이 나지 않았습니다.

그리고 집에와서 다시 생각해보았습니다.

집주인분들은 따님이 최근 출산을 하였지만

어차피 차로 10분 이내에 지역에 있었기에

급하셨던 건 없었습니다.

다만 이왕이면 딸네 집 근처에서 도보로 왔다 갔다 하며

따님을 돕고싶었던 것이었습니다.

부동산 사장님이 이야기 하셨던 가계약금 500만원도

사실 집주인분 따님이 살고계신 주변 아파트의

계약금 정도였던 겁니다.

제가 집주인분께 드릴 수 있는 것은 그정도 였던 것이었습니다.

그리고 해당 단지에 투자하기로 마음먹고

부랴부랴 매수과정을 공부하기 시작했습니다.

마땅히 물어볼 사람들이 없었기에

카페의 '실전투자경험담'게시판에서

매수 프로세가 있는 글을 참고하여 공부를 하였습니다.

*매수과정 프로세스 정리글

https://cafe.naver.com/wecando7/10555917

그러면서 특약사항에 대해서도 공부하면서

지난 실준 25기때 조장이셨던

소사님께 자문도 구해보고

역시나 '실전경험담' 게시판을 보니 좋은 글들이 많이 있어 큰 도움이 되었습니다.

*매매 특약관련글

https://cafe.naver.com/wecando7/3175010



정말 벼락치기로 공부하고 가계약금을 넣기로 결정합니다.

비록 사장님게 끌려간 기분이긴 했지만

저도 준비가 부족했고

더 싼 물건을 찾아 주변 부동산에

워크인으로 들어갔을 수도 있지만

(사실 바로 옆 부동산이 매물임장한 부동산이라

지나가기도 좀 그랬던 것 같습니다.)

늘 봐왔던 단지라 싼 것임을 알기에

매수를 결정하게 되었습니다.

이렇게 가계약금을 넣겠다는 의사표시를 하고

기다렸더니

집주인분도 OK를 하셨습니다.

그리고 바로 저는 가계약금을 입금했는데

두 가지 놓쳤던 것이 있습니다.

바로 하나는 이 집이 누수가 있었는지와

주변 공급을 체크하지 않았던 것이었습니다.

매물을 보고 나서 관리사무소에 방문하여

누수 기록이 있었는지 체크를 못했었던 것입니다.

또 부랴부랴 관리사무소 전화를 알아내어

문의했더니 다행히도 그런 기록은 없다는 답변을 받았습니다.

입주물량 체크는

제가 본계약을 하고 전세를 놓게되면

계약 시점에는 다른 지역에 큰 입주장이 었습니다만

큰 영향은 없는 것으로 확인되었으나

나중에 전세가 만기되었을 당시는

인근에 1100+700세대 가까이 큰 입주장이 대기하고 있더군요...

나중에 입주장이 무서워서 가계약 넣은 것을

취소하자고 하기에

단지내 최저가 물건을 포기하기에는

너무 아까웠습니다. 그래서 계약은 그대로 진행했고

전세 빼기는 기우였다 그러나 노력은 많이 했다.

걱정은 전세빼기 였습니다.

그래서 우선 전세빼기 관련 글을 많이 봤었는데

중요하고 기본인 것은 전세현황 체크였습니다.

그래서 밥잘 멘토님의 글이 많은 도움이 되었습니다

밥잘멘토님의 칼럼을 보고 매일 같이 전세 현황을 체크하게 되었습니다.

[밥잘] 투자를 했는데 전세가 안나가면 어떻게 할까? 관련글

https://cafe.naver.com/wecando7/10402125

전세 현황을 체크하며 나의 물건의 경쟁력을 생각해 보았데

그 이유는 그 지역에 그 시기에 신축 입주 물량이 있어

신경을 안 쓸수 밖에 없었습니다

왜냐하면 제 물건과는 거리가 좀 있지만

신축 아파트 전세가가

준구축인 저의 물건과 가격이 같았기에

저에게는 전세현황 체크가 중요했습니다.

전세현황 체크를 하며

최악의 경우 대출도 체크해보았습니다.

직접 은행을 방문하여 확인하지는 않았지만

토스를 이용하여 나의 최대 대출 가능 금액을 확인하고

나의 여유 자금도 확인해 잔금까지 준비해야 겠다는 마음을 먹었습니다.

근데 사실 그것도 기우였습니다.

나중에 알고보니..

이 집 주인분 아내분과 계약을 진행해 주시는 사장님(남자이심)

부인이 같은 요가학원을 다니시는 지인분이셨던 것입니다.

그래서 사장님이 매매도 저를 압박하듯 하셨던 것이었습니다.

근데 그것이 오히려 전세뺄 때는 큰 도움이 되었습니다.

왜냐하면 무조건 1등물건으로 소개시켜주셨고

매매 본계약을 하기 하루 전

벽지교체와 LED등으로 교체해준다면

전세로 들어오고 싶다는 분들이 3팀이나 계셨습니다.

저는 당연히 그 정도 비용은 생각하고 OK를 했습니다.

저도 벽지가 좋은 거긴 한데 색이 좀 올드한 느낌이었고

등도 LED로 바꾸면 세입자가 잘 들어올텐데 란 생각을 했었습니다.

그래서 또 부랴부랴 다시 공부를 합니다.

전세 특약과 수리비용 아끼는 법을 말이죠

전세 특약 관련글

https://cafe.naver.com/wecando7/3263870

벽지와 LED등 교체는 게리롱님 글을 보며

많은 참고를 하였는데 그대로 하지는 않았습니다.

*게리롱님 가성비 인테리어

https://cafe.naver.com/wecando7/4747643

왜냐하면

벽지의 경우 집주인분께서

들어올 세입자 분께

"이 벽지 실크벽지라 비싼거다. 사실 평생 살 계획으로 가장 비싼거로 했다.

..새로하면 매수자가 분명 싸구려 합지로할거다. 아깝지 않냐?" 의사 전달을 하셨다고

이야기를 들었습니다.

그래서 그런지

세입자분께서 그냥 LED만 교체해 달라고만 다시 연락이 왔습니다.

처음에는 벽지를 새로하면서 제가 LED등을 사서

벽지 하시는 분들께 소정의 수고료를 드리고 설치하려 했지만

그럴 필요가 없어서

지역내 LED교체업체를 조회하여

가장 저렴하면서도 평이 좋았던 업체에 일괄 맡겨 해결하게되었습니다.

그리고 전세만기 시 대규모 입주물량이 걱정이 되어

전세기간을 2년 3개월 하려고 세입자에 제안했으나

세입자분이 그냥 2년 한다고 하셔서 2년으로 진행하였습니다.

끝까지 주장하지 않고 그냥 한 이유는

세입자분 아들이 이 집 근처 고등학교에 올해 입학을 하였고

또 해당 단지의 태권도 도장을 다니는 선수급(?)...학생이었기에

저만의 희망회로를 돌렸습니다.

(물론 최악의 상황은 대비해야 하는 걸로 알고 있고 그렇게 준비는 하겠지만...)

그리고 잔금 치르기 전 들어가야할 비용에 대해

또 벼락치기 공부를 하였습니다.

취등록세+법무사비용+부동산중개료+선수관리비+기타비용 등

이것 역시 '실전경험담'게시판에서 배우게 되었습니다.

*부동산 거래시 반드시 알아야할 비용

https://cafe.naver.com/wecando7/10329984

생각해보면 너무 쉽게 1호기를 하지 않았나? 생각이 들었습니다.

2년 이라는 시간동안 성과 없이 임장만 다녔지만

매매계약에서 전세빼기까지는 별다른 고민이 없었던 것 같습니다.

물론 첫 1호기가 많이도 부족합니다.

같은 돈으로 좀 더 좋은 단지를 찾을 수도

아니면 종잣돈을 더 모아 더 높은 급지에 투자를 할 수도 있었지만

마냥 기다리다 시기를 놓쳤을 수도 있었고

그냥 공부만 하는 사람이었을 수도 있었을 겁니다.

제 선택에 지금 후회는 없습니다.

상황이 바귀면 그 상황에 대처할 줄아는 능력이

더 중요하다는 것을 알게되었으니까요...

그리고 저 처럼 오랜기간동안

실전반도 못하고 1호기를 못하신 분들께

드리고자 하는 말씀은

희망을 가지고 계속 임장을 다니고

임보를 쓰고 강의를 듣다보면 길이 보이실 거고

주변에 아는 튜터나 투자 선배가 없더라도

월부카페 '실전경험담'게시판에 많은 정보가 있습니다.

나의 상황이 어렵고 궁해도 그 속에 길이 있습니다.

제일 중요한 것은 '투자 할 수 있는 상황 만들기'라는 것을

말씀드리고 싶습니다.

내집마련 중급반 강의해주신

너나위님, 새복보기님, 코크드림님

투자코칭과 매물코칭해주신

게리롱님, 셔츠 튜터님 감사드리며

변변치 않은글 읽어주셔서 다시 한 번 감사합니다.

1호기 매수 과정 정리

1. 나의 상황을 파악(자금, 나의 심리 등)

2. 투자코칭(방향성 잡기)

3. 투자 리스트 작성(저환수원리로) 검토

4. 해당 지역 매물털기(전수조사)

5. 매물임장&매물코칭

6. 계약진행(매매, 전세)&수리

중요한 것은 싸게, 사람들이 좋아하는 단지를 사는 것입니다.

월부카페 에서도 볼 수 있어요

1호기 경험담 1부 : https://cafe.naver.com/wecando7/10916385

1호기 경험담 2부 : https://cafe.naver.com/wecando7/10918741

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