안녕하세요

민갱입니다.

앞마당을 만들기위해

독강임투에 열중하는 동료분들

변덕스러운 날씨 건강 유의하시기 바랍니다.

매달 새로운 앞마당을 만들고

임장보고서를 작성하면서도

기존 앞마당의 시세흐름을 체크하기 위해

표본조사의 수단으로 시세트래킹을

꾸준히 하고 계실 겁니다.

-시세트래킹 중에 투자 기회를 노려볼 수 있는 지역

즉, 투자가 가능한 지역이

시세트래킹을 넘어 '전수조사'를 하고 계실텐데요

(설마,,, 안하고 계신분 없으시죠?)

오늘은 제가 전수조사 하는 방법에 대해서

말씀드려보려 합니다.

1.시세조사

시세트래킹만 하다보면

트래킹 단지 외에 단지들은 알 수 없게됩니다..

시세트래킹 단지는

그 지역의 가격 움직임을 알려주는 '레이더' 단지로

투자로서 기회를 잡을 수 있는

범위에 들어왔다는 움직임이 확인되었다면

해당 앞마당의 전수조사가 진행되어야하는데요.

첫번째로 시세그룹핑, 엑셀 리스트업 등

전체 아파트단지의 시세 조사를 진행합니다.

(각자 편하신 방법으로 하시면됩니다)

2.후보단지 추리기

시세 그룹핑이나 엑셀활용한 시세조사 등 각자의 방법으로

앞마당 전체 시세조사를 완료했다면

비교평가 및 투자금, 잔금가능액 등

각자의 상황을 고려하여 투자후보단지를 추려서 리스트 업.

나의 투자범위보다 매매가격이 5천만원정도 비싼 단지들까지

투자 후보단지로 잡아주시면됩니다.

5천만원이나 비싼 단지를 투자후보단지에 넣는 이유는

급매 또는 주인전세 및 세안고 등

물건의 조건으로 인해 투자가 가능할 수 있기 때문입니다.

(저는 전체리스트에서 글자색을 빨간색으로 하여 표시합니다.)

3.물건 찾기

후보단지 리스트를 추렸다면

네이버부동산에 들어가서

해당 금액대 물건을 전부 눌러보면서

최저가가 아니더라도

가격차이가 크지 않다면 전부 눌러보면서

조건 및 상황에 따라

1등으로 바뀔 수 있진 않은지?

꼼꼼하게 확인을 해봅니다.

여기서 진짜 눈에 불을켜고

투자할 물건을 찾아보는게 중요한데요.

앞마당이 많아지고,

전수조사 해야 할 단지의 수가 늘어날수록

단지별, 물건별 상황과 조건 등이 헷갈릴 수 있기때문에

단지명, 동, 층, 향, 세안고, 주인전세, 옵션, RR 등등

꼼꼼하게 체크하고 잘 기록해두어야 합니다.

첨부드린 양식에 아래와 같이 적어두고

전화임장을 통해

물건의 정보, 매도자의 상황 및 상세조건 확인합니다.

여기서 전화임장을 통해 확인해야하는 수준은

물건상태, 예상전세가격, 세안고라면 만기일, 갱신권 사용유무 등

부동산 사장님입장에서

이 정보는 상대방 현장 방문 여부를 결정함에 있어서

필요하겠다 싶은 정도만 확인해주시면됩니다.

(너무 다 물어보려고 하면 사장님이 불편해하세요~)

양식에서 '세안고' 칸에 아무글자나 입력하시면

'전세', '만기일', '계약갱신권 사용유무'에 색깔이 표시되도록 서식 걸어두었습니다.

전화임장시 놓치지마세요~

네이버부동산 확인으로 끝이 아닙니다.

전화임장을 통해 물건이 추려졌다면

꼭 현장 방문을 통해 확인하는 과정을 거치셔야합니다.

현장에 가셔서 물건보신 후에

좀 더 깊은 질문을 통해 사장님과 대화를 나누신다면

더 좋은 기회를 만나실 수도 있습니다.

정리

정리해보자면

1. 시세조사

- 앞마당 전체 시세조사를 통해 투자후보를 줄이고

2. 후보단지 추리기

- 비교평가 및 상황등을 고려 후보단지를 한번 더 줄이고

3. 물건 찾기

- 후보단지들의 광고물건을 통해 물건을 추리고

4. 전화임장

- 전화임장을 통해 세부정보 확인 및 방문예약

5. 현장방문

- 현장방문을 통해 물건확인 및 장부물건 만나기

처음에는 시세조사 단계부터

엑셀에 단지명, 연식, 세대수, 등 양식을

준비하느라 시간이 오래 걸렸지만

부동산 가격은 변동성이 크지 않기때문에

하면 할 수록 시간도 줄어들었습니다.

아직 한번도 해보지 않으셨다면

오늘부터 앞마당 하나씩 해보시면 어떨까요?

시세트래킹과 전수조사를 통해

기회를 놓치지 않고

투자까지 이어질 수 있기를

진심으로 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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