안녕하세요?

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

월부에서 성장하다보면

시간이 정말 빨리 가는 것 같습니다.

날이 정말 많이 따뜻해졌는데,

소중한 분들과 행복한 시간도 함께 보내시며

좋은 날씨도 만끽하시면 좋겠습니다 :)

5월 한달 동안 서울 임장지를 누비며

뜨겁게 현장을 다녀 것 같습니다.

무언가 새로운 ‘가설과 검증’ 보다는

서울이라는 시장 자체를 잘 이해해보고 싶었고,

200세대 이상 10평대/20평대/30평대 단지의

시세를 네이버부동산을 누르며 살펴봤습니다.

서울 깊은 곳을 속속들이

이해했다고 말씀드리긴 여전히 어렵지만,

그 과정에서 느낀 것들을 적어보고자 합니다.

임장지가 서울 혹은 경기도이거나

서울/수도권 앞마당이 5개 정도는 있으면 좋습니다.

만약에 임장지가 지방이라면,

서울 앞마당이 3개 이하이시라면,

이 방법을 추천해드리진 않습니다.

‘가격 붙여넣기’밖에 되지 않을 수 있습니다.

입지와 시세 등을 포함한 사전임장보고서를 작성했으며,

‘단지분석’단계에서 임장지의 단지 가치 수준을

어느정도 가늠했다면, 충분히 해보셔도 좋습니다.

스스로에 대한 진단을 마치셨다면

월부 내 강사님들이 열심히 분석해주신

‘군’을 기준으로 정리를 해보면 됩니다.

물론, 군보다는 생활권 수준이 중요하며,

생활권 수준보다는 단지선호도가 중요합니다.

이 내용은 뒤에서 설명해보겠습니다.

이런 단계 후에 시세를 따실 때는

연식/세대수/전고점/현재 매매,전세

이 4가지는 필수로 따보시면 좋습니다.

이렇게 딴 시세를 임장지의 단지와

가격의 급을 맞춰보면 도움이 됩니다.

가령, 임장지가 3급지라면,

급지가 아예 다른 지역에서 비슷한 가격 단지와

임장하고 있는 3급지 내 어떤 단지와

가격 수준이 비슷한지를 정리해보시면 됩니다.

그리고 전고점 수준이 비슷한 단지들을

별도로 정리해두시는 것도 도움이 됩니다.

전고점 15억 수준과 전고점 13억 수준,

그리고 전고점 10억 수준과 8억 수준 등

전고점 레벨에 따라서 입지나 연식 차이에 따른

단지의 수준 차이를 느껴볼 수 있습니다.

커다란 수요에 기반해서

많은 데이터와 긴 시간으로 보여준

서울수도권이란 시장은

전고점을 큰 틀에서 적극 참고해도 됩니다.

다만, 서울 수도권 시장 역시

계속 변하고 있는 시장입니다.

절대적으로 전고점을 참고하면

다음 시장에서 더 벌지 못할 수 있습니다.

중요한 것은 전고점을 참고하여

과거 시장을 복기하고 투자적용점을 정리하여,

다음 나의 투자에 적용해보는 것입니다.

예를 들어서

지난 장에서는 교통이 다소 불편해도

새 것들이 몰려있는 이른바 '신축택지'가

많은 상승을 보여줬습니다.

평균 이상의 상승을 보여준

단지들의 특징은 과거에 무엇이었고,

거기서 보이는 사람들의 심리 변화를

임장보고서에 기록해두세요.

이것을 통해서 반드시 하게 될

나의 서울수도권 투자에서

더 버실 수 있는 나만의 비기가 될 거에요.

군과 생활권을 뛰어넘는

단지의 힘을 느껴볼 수 있습니다.

"앞서서 군보다는 생활권 수준이 중요하며,

생활권 수준보다는 단지선호도가 중요하다"

는 말씀을 드렸습니다.

모든 아파트 단지들의 가격이

상급지부터 하급지대로 차례대로

줄 지어져 있는 것은 아닙니다.

급지가 상대적으로 낮더라도

그 안에서 선호되는 생활권이냐

혹은

급지가 높더라도 선호되지 않느냐

에 따라서 가격이 달라집니다.

아래의 예시로 살펴보겠습니다.

그래프를 보시기 전에

생각해주셔야 할 게 있습니다.

우리는 가치를 먼저 보는 투자자이기에

항상 가치를 먼저 보고, 그 다음 가격,

그리고 비교평가와 결론을 통해서

인사이트를 정리해나가는 게 필요합니다.

위의 그래프를 보고 예시를 들어보겠습니다.

아트자이는

위치가 좋고 주변에 없는 신축이라 (가치)

XX억 가격대이구나 (가격)

녹번 이편한은

3호선 역세권에 도심권 일자리 접근성이 좋고 (가치)

쾌적한 생활권이라 5군이지만 XX억 가격대구나 (가격)

사람들은 확실히 몰려있는 것을 좋아하는구나,

위치가 좋더라도 주변 생활권이 좋지 않다면

신축급이여도 이정도 가격흐름을 보이는 구나

(비교평가)

녹번 생활권은 더 체급을 올려서 봐도 되겠다.

(결론)

여러단지의 시세를 보다보니,

다녀온 지역들에 대해서

가치와 가격을 비교해보면서

나름의 결론을 얻어볼 수 있었습니다.

그리고 그 내용을 다시 임장지에 적용하며

임장지를 더욱 풍성하게 이해할 수 있었습니다.

단순히 복사 붙여넣기 하는 가격과

글자 몇개를 그대로 바꿔서

임보에 넣을 때보다 훨씬 더 깊게

임장지를 이해할 수 있었습니다.

우리의 눈과 발을 더 믿어야 합니다.

항상 즐겁게 임장을 나가면 좋지만,

우리도 사람들이기에 힘든 날이 있습니다.

알람 맞춰서 일어났는데,

유독 임장가고 싶지 않은 날.

온갖 일정이 한꺼번에 몰려서

이런 날에도 부동산에 가는 게

맞는건가 스스로 의심이 드는 날

그렇게 해서 어떻게든

임장을 다녀왔는데,

잘 하고 있는건지 고민이 드는 날

그런 날들이 있습니다.

투자자도 사람이기에 그럴 수 있습니다.

다만 그럼에도 불구하고

현장에 나가셨다면,

그 현장에서 느낀 눈과 발을 믿어주세요.

지도나 거리뷰로만 보이지 않는

현장의 비선호되는 상권의 규모,

손품으로만 느껴지지 않던

학원가의 수준과 아이들 모습

검색으로 도무지 알 수 없었던

선호 초/중학교의 선호도라던가

주요 시설로 향하는 지름길

가격에 직결될 수 있는

결정적인 선호도 요소는

그 길을 걸어본 사람만 알 수 있습니다.

1400개 단지의 시세를 따 보면서

가장 크게 깨달은 것은

시세를 면밀하게 보는 것만큼,

아니 이보다 훨씬 더 중요한 것은 현장에

한번 더 가보는 것이라는 것입니다.

6억대 단지, 7억대 단지, 8억대 단지...

를 많이 아는 것은 분명 의미가 있습니다.

그러나 그보다 더 중요한 본질적인 것은

n억대 단지가 어떤 특징이 있고,

사람들이 어떤 이유로 좋아하고/싫어하는지

그래서 다른 지역보다 더 살고 싶어하는지 등

그 단지에서 이뤄지는 삶과 관련된 것들입니다.

그리고 이런 것들은 한번에 정리가 되진 않습니다.

변하고 있는 시장과 현장을

차곡차곡 나의 눈과 발에 넣어보세요.

누적된 시간은 우리의 실력으로

반드시 돌아오게 될 것입니다.

이상 서울 시세를 들여다보면서

느낀 것들을 마쳐보겠습니다.

날이 점점 더워집니다.

몸도 마음도 잘 챙기시면서

행복한 나날 되시길 진심으로 응원드리겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

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