지방소멸시대

중소도시 구축 투자 어디까지 괜찮을까요?

안녕하세요

될때까지 도전하는 워킹맘 투자자

포카라입니다.

최근 전국적인 인구 감소로

지방 소멸에 대한 기사가

많이 나오고 있습니다.

위 기사에 따르면 인구 50만의

그래도 거점도시 기능을 하고 있는 김해과 포항도

지방 소멸의 위기감을 느끼고

행정기관 조직개편까지

대대적으로 단행하고 있습니다.

심지어 김해와 포항은

월부 내에서도 많은 분들이

투자를 진행하기도 하셨죠.

인구 감소는 현실입니다.

지방도시에서

인구는 곧 수요를 의미하며

인구가 줄어든다는 것은

내 집을 받아줄 사람이 적어진다는 것을

의미합니다.

그렇기 때문에 지방도시에서는

입지보다는 연식을 우선적으로

고려하라는 이야기를

많이 듣기도 합니다.

사람들이 신축을 더 좋아하고

신축으로 몰리기 때문이죠.

그렇다면 중소도시에서

어느 정도 연식까지

투자가 가능할까요?

한번 알아보겠습니다.

중소도시 중 친숙한 천안을 살펴보겠습니다.

천안은 수도권에 가장 가까운 지방도시로

일자리 호재도 많이 있고

아산과 연담화 되어 있어서

두 지역의 인구를 합치면

100만에 육박합니다.

중소도시 대장인 창원과

비슷한 인구 규모죠.

이런 천안에서는 몇년식까지

투자가 가능할까요?

제 검증 방법을 이렇습니다.

제가 단지를 선정한 기준은

1. 입지 좋은 곳 / 입지 안 좋은 곳

으로 나누어서 선정하였습니다.

2. 연식이 딱 맞는 단지가 없는 경우

± 2년 정도로 단지를 선정하였습니다.

3. 해당 시기의 입지를 기준으로 선정하였습니다.

먼저 입지 좋은 곳의 단지는

이렇게 정했습니다.

이 단지들이 21년 상승장에서

어느 정도의 힘을 보여줬는지

살펴볼게요.

먼저 백석아이파크2차는 14년 식으로

21년에는 7년차 신축이었습니다.

그래프에서 보시는 것처럼

1년차 때 맞이했던 전 고점대비

1.7억정도 오른 것을 볼 수 있습니다.

중소도시치고 매우 큰 폭의 상승세네요.

09년식 백석마을아이파크는

21년에 12년차로 갓 10년을

넘기고 준신축으로 접어들던 단지였습니다.

이 단지는 상승장에서

1억 정도 상승을 했습니다.

04년식 대동다숲은

21년에는 17년차로 구축에 접어들었습니다.

다만 불당동이라는 견고한 입지를

가진 단지에요.

그래프에서 보시는 것처럼

전고점 대비 1억 정도 상승했습니다.

불당의 입지 가치가 느껴지네요.

마지막으로 98년식 쌍용마을뜨란채는

현재는 좋은 입지로 보기 어렵지만

98년에는 택지가 개발되기 전이라

불당동 옆에 균질한 택지로

입지가 나름 좋은 편이었습니다.

그럼에도 불구하고 20년이 넘은 후

상승장을 맞이하니

시세상승이 거의 없었다는 것을

알 수 있었습니다.

만약 투자금이 적다고

뜨란채에 투자했다면?

결과가 상당히 아쉬울 뻔 했네요.

그럼 입지가 안 좋은 곳은 어떨까요?

입지가 떨어지는 곳의 단지들은

아래와 같이 정했습니다.

주로 비균질한 지역이거나

주변이 낙후된 지역에 있는

단지들입니다.

비균질한 지역에 나홀로 서있는

13년식 이편한세상두정2차는

21년에 8년차 신축이었습니다.

그 당시 1.2억의 상승을 보여주었네요.

입지에 비해 꽤 높은 상승률인것 같습니다.

두번째로, 천안에서 보면 외곽이라고

볼 수 있는 두정역푸르지오는 09년식으로

21년에 12년차 준신축이었습니다.

이 단지는 당시 1억 정도 상승했네요.

04년식 그린빌2차는

21년도에 17년식 구축으로 접어들었는데요

이 때 약 7천만원의 상승을 보여주었습니다.

반면 98년식 대우2차는

21년 대세상승장임에도 불구하고

상승이 거의 없음을 알 수 있습니다.

위의 사례를 종합적으로 보면

중소도시의 상승흐름이

대략 5년에 한번씩 온다고 볼 때

매도를 감안한다면

15년 이내의 연식까지

투자가 가능하다.

라고 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

다만 여기서 주의할 점이 있습니다.

첫째, 지역별로 입지의 견고함이 다르고

거주민들의 선호가 다릅니다.

둘째, 그래프만으로 결론을 내리기에는

공급 등 외적인 요인에 따른

오류가 있을 수 있습니다.

따라서

중소도시에서 난 몇년식 이상은 투자 안해!

라고 결론을 내리기보다는

과거 흐름을 통해

이 지역의 거주민들은

어느정도 연식까지

"난 이정도면 여기 살거야."

라고 생각하는지를

한번 더 확인해보면 어떨까요?

오늘도 길어진 글..

읽어주셔서 감사합니다 ㅎㅎ

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2. 취득세를 내면서까지 꼭 투자해야 하나요? (어게글)

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